Báo cáo “Bất động sản tỉnh Tây Ninh sau sáp nhập - Sức mạnh cộng hưởng và cơ hội bứt phá” của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) chỉ ra, trong khi giá đất tại các khu vực lân cận đã neo ở mức cao, Tây Ninh vẫn giữ mặt bằng giá hấp dẫn.
Lượng giao dịch chỉ tập trung vào những dự án có pháp lý rõ ràng
Theo đó, tại phân khúc đất nền, mặt bằng giá sơ cấp ở Tây Ninh mới thấp hơn đáng kể so với TP.HCM và các khu vực phụ cận. Mức giá trung bình tại TP.HCM thấp nhất ở mức hơn 50 triệu đồng/m2, cao nhất lên đến 140 triệu đồng/m2, trong khi khu vực Long An cũ có mức giá trung bình hơn 27 triệu đồng/m2, cao nhất hơn 60 triệu đồng/m2.
Tại Tây Ninh, đất nền có giá trung bình khoảng hơn 12 triệu đồng/m2 và cao nhất khoảng 38 triệu đồng/m2. Giá thứ cấp ở phân khúc đất nền tăng trung bình 4% so với quý trước, nhờ nhu cầu chuyển hướng sang sản phẩm pháp lý đầy đủ do nguồn cung sơ cấp hạn chế.
Báo cáo quý III từ DKRA Consulting cho biết nguồn cung sơ cấp toàn vùng trong quý gần nhất đạt 7.170 sản phẩm nhưng chỉ 390 nền được tiêu thụ, tương đương tỷ lệ hấp thụ 5%, mức thấp nhất trong nhiều quý gần đây. Dù sức cầu tăng khoảng 8% so với cùng kỳ năm trước, con số này vẫn quá nhỏ để tạo ra sự chuyển biến đáng kể về thanh khoản.
Đơn vị này cũng ghi nhận sự phân hóa lớn về giá giữa các địa phương, khi đất nền dự án tại TP.HCM có thể lên tới 140 triệu đồng/m2. Trong khi đó tại Tây Ninh, mức giá cao nhất ghi nhận khoảng 74 triệu đồng/m2, còn Đồng Nai ở mức 60 triệu đồng/m2.
Lượng giao dịch chỉ tập trung vào những dự án có pháp lý rõ ràng.
Ngược lại, một số khu vực ven Tây Ninh hiện có giá chỉ 3,8-4,1 triệu đồng/m2, tạo ra biên độ giá rất rộng tùy vào vị trí, pháp lý và mức độ hưởng lợi từ hạ tầng. Trong khi giá sơ cấp gần như đứng yên, thị trường thứ cấp lại ghi nhận mức tăng trung bình 5% so với quý II nhờ tín dụng được nới lỏng và nguồn cung mới khá hạn chế.
Giao dịch đất nền hiện tập trung vào những dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hiện hữu, hoặc nằm gần các điểm nóng quy hoạch. TP.HCM và Tây Ninh được DKRA dự báo tiếp tục là 2 khu vực giữ vị thế chủ lực tiêu thụ của thị trường quý IV.
Về nguồn cung mới trong quý IV, thị trường sẽ chỉ chào đón khoảng 450-550 sản phẩm, cho thấy thị trường tiếp tục xu hướng khan hiếm. Điều này có thể tiếp tục giữ cho mặt bằng giá tăng ổn định trong năm 2026.
Khảo sát batdongsan.com cũng cho thấy, với phân khúc nhà phố, biệt thự, mức giá giao dịch phổ biến tại Đức Hòa ở mức 21,3 triệu đồng/m2, diện tích linh hoạt từ 50 - 264m2.
Mức giá được ghi nhận này cao hơn so với cùng kỳ năm ngoái 78,1% và 85,2% trong vòng 5 năm trở lại đây, cho thấy xu hướng gia tăng giá trị bền vững của phân khúc nhà liền kề, biệt thự tại khu vực này.
Mặc dù vậy, mặt bằng giá ở phân khúc này tại Đức Hòa vẫn còn thấp hơn các khu vực lân cận như Bến Lức (phổ biến ở mức 41,2 triệu đồng/m2), Cần Giuộc (27,3 triệu đồng/ m2), hay các khu vực giáp ranh TP.HCM (cũ) như Thủ Dầu Một 42,1 triệu đồng/m2, Thuận An 52,1 triệu đồng/m2, Củ Chi 29,3 triệu đồng/m2, Bình Chánh lên đến 114,3 triệu đồng/m2.
Bên cạnh đó, thời gian vừa qua, do sự hạn chế về nguồn cung và mặt bằng giá cao tại TP.HCM nên thị trường đang cho thấy dấu hiệu “san tải” rõ nét về các thị trường vệ tinh.
Những động lực nào đang thúc đẩy sự phát triển thị trường?
Các chuyên gia cấp cao của VIRES đã nhận diện 7 động lực lớn thúc đẩy sự phát triển mang tính bước ngoặt của thị trường bất động sản Tây Ninh sau sáp nhập.
Trước tiên, nền tảng kinh tế vững mạnh: Tăng trưởng GRDP 9 tháng đầu năm 2025 của Tây Ninh sau sáp nhập đạt 9,52%, đứng đầu vùng Đông Nam Bộ và xếp thứ 8/34 tỉnh, thành trong cả nước, hướng đến muc tiêu GRDP năm 2025 đạt 10,1%.
Thứ hai, hạ tầng giao thông được bứt tốc hoàn thiện: Hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như Cao tốc TP.HCM - Mộc Bài (dự kiến thông xe năm 2027), Vành đai 3, Vành đai 4 và Cao tốc Bến Lức - Long Thành đang được khẩn trương hoàn thiện, đưa Tây Ninh lên vị trí chiến lược trên bản đồ logistics khu vực, thúc đẩy phát triển vành đai đô thị - dân sinh theo đà hoàn thiện của hạ tầng giao thông kết nối.
Thứ ba, chiến lược nhất quán về phát triển công nghiệp của địa phương: Toàn tỉnh có 46 khu công nghiệp, với quy hoạch lên đến 59 khu vào năm 2030, mục tiêu trở thành một trong những tỉnh thành có nhiều khu công nghiệp nhất cả nước.
Thứ tư, nguồn cầu tiềm năng từ làn sóng giãn dân: Mật độ dân số của Tây Ninh mới thấp hơn rất nhiều so với các khu vực kinh tế trọng điểm khác của khu vực như TP. Hồ Chí Minh hay Bình Dương (cũ), tạo dư địa lớn để đón dòng cư dân và lao động từ trung tâm.
Thứ năm, nỗ lực của chính quyền địa phương trong việc cải thiện môi trường đầu tư một cách rõ nét: Chỉ số PCI năm 2024 của tỉnh nằm trong nhóm dẫn đầu cả nước, phản ánh môi trường kinh doanh ngày càng được cải thiện.
Thứ sáu, sự hiện diện và dẫn dắt xu hướng của các nhà đầu tư chiến lược: Các tập đoàn lớn như Becamex, VSIP, Vingroup, Sun Group... đã và đang mở rộng đầu tư vào Tây Ninh, tạo hiệu ứng lan tỏa tích cực.
Thứ bảy, đến từ chính xu hướng phát triển đô thị xanh, đô thị tích hợp theo nhu cầu khách quan của xã hội: Các dự án đô thị được quy hoạch bài bản, pháp lý minh bạch, tích hợp đa tiện ích, kết hợp hài hòa giữa yếu tố tiện nghi hiện đại và bản sắc văn hóa, bảo đảm yếu tố cảnh quan và không gian xanh trong đô thị đang trở thành yêu cầu của thời đại. Chính nhu cầu ở thực và đầu tư bền vững của xã hội và thị trường trong giai đoạn mới sẽ là “kim chỉ nam” dẫn dắt định hình con đường quy hoạch phát triển đô thị nói riêng và phát triển thị trường bất động sản nói chung ở Tây Ninh.
Dựa trên các phân tích tổng quan về Tây Ninh trước và sau sáp nhập, các chuyên gia cấp cao của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam đã nhận diện được vai trò và tiềm năng của khu vực huyện Đức Hòa, tỉnh Long An (cũ), nay là cụm các xã thuộc tỉnh Tây Ninh mới: An Ninh, Hiệp Hòa, Hậu Nghĩa, Hòa Khánh, Mỹ Hạnh, Đức Hòa và Đức Lập.
Báo cáo so sánh, Đức Hòa hiện tại có nhiều điểm tương đồng với Bình Dương giai đoạn 2015, từ lợi thế kết nối hạ tầng, quỹ đất công nghiệp dồi dào, đến dòng vốn FDI và nguồn lao động - dân nhập cư đang gia tăng.
Trong đó, xã Đức Lập, với vị trí mũi nhọn giáp ranh trực tiếp TP.HCM (Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh), được kỳ vọng là nơi khởi phát mạnh mẽ cho các mô hình đô thị vệ tinh tích hợp tiện ích phát triển song hành cùng các khu công nghiệp - cụm công nghiệp.
Thiên An