Phân khúc nhà liền thổ tại TP.HCM tiếp tục đối mặt với tình trạng thiếu nguồn cung

Theo số liệu Cushman & Wakefield Việt Nam phân khúc nhà liền thổ tại TP.HCM trong Quý 2/2025 tiếp tục đối mặt với tình trạng nguồn cung cực kỳ hạn chế, đẩy thị trường vào một giai đoạn thử thách mới.

Thị trường nhà liền thổ TP.HCM khi không có bất kỳ dự án mới nào

Thị trường nhà liền thổ tại TP.HCM đang ở mức thấp kỷ lục khi không ghi nhận bất kỳ nguồn cung mới dự án nào trong Quý 2 năm 2025. Nguồn cung hiện hữu trên thị trường chủ yếu đến từ các dự án đang triển khai, sắp hoàn thành và tiếp tục mở bán những giai đoạn cuối cùng của một dự án tại Thủ Đức và một dự án tại Huyện Bình Chánh.

So với Quý 1/2025, nguồn cung đã giảm tới 89% và giảm 75% so với cùng kỳ năm trước. Đây có thể xem là điểm đáy về cung thực tế, minh chứng cho sự khan hiếm nghiêm trọng của sản phẩm nhà liền thổ mới trên thị trường TP.HCM.

Trong ba tháng giữa năm 2025, thị trường nhà phố và biệt thự tại TP.HCM đã ghi nhận 61 giao dịch mới. Tuy nhiên, lượng hấp thụ mới đã giảm khoảng 49% so với quý trước, dù vẫn tăng 3% so với cùng kỳ năm trước.

Tại khu vực phía Tây chiếm tới 72% tổng số giao dịch, tương đương với 44 giao dịch. Khu vực phía Đông chiếm 26%, và Khu Nam chỉ chiếm 2% tổng giao dịch trên thị trường. Sự phân bổ giao dịch chủ yếu ở khu vực phía Tây cho thấy một sự dịch chuyển rõ rệt của nguồn cầu từ khu Đông sang Tây. Nguyên nhân nằm ở việc giá bán tại khu Tây còn tiềm năng tăng giá và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, mang lại sự an tâm cho người mua và nhà đầu tư.

Giá bán sơ cấp của nhà liền thổ trong Quý 2 năm 2025 được ghi nhận tăng khoảng 2,5% so với quý trước, đạt mức 12.277 USD mỗi mét vuông. Tuy nhiên, nếu so với cùng kỳ năm trước, giá lại giảm 38%. Một phần lý do cho sự sụt giảm trung bình này đến từ việc nguồn cầu dịch chuyển nhiều hơn về Khu Tây, nơi có mức giá thấp hơn so với khu Đông, kéo theo trung bình giá bán của toàn thị trường giảm xuống.

Giá bán sơ cấp trung bình của Thành phố Thủ Đức gần tương đương so với cùng kỳ năm ngoái, đạt khoảng 17.687 USD mỗi mét vuông, củng cố vị thế nổi trội của bất động sản nhà liền thổ tại khu Đông, vốn luôn được xem là khu vực đẳng cấp. Trong khi đó, diễn biến giá tại các khu vực khác của thành phố như Huyện Bình Chánh, Quận Bình Tân, Quận Tân Phú lại ghi nhận mức tăng mạnh, khoảng từ 3% đến 9%. Giá bán sơ cấp tại những khu vực này đã tiệm cận giới hạn hấp thụ của thị trường.

Với kỳ vọng ban đầu về một nguồn cung sôi động trong Quý 2 năm 2025, thực tế lại cho thấy nguồn cung thị trường không đạt như mong đợi. Điều này đến từ các yếu tố khách quan như tiến độ "gỡ rối pháp lý dự án" còn chậm, các vấn đề về sáp nhập tỉnh, thành và tâm lý chờ đợi triển khai cơ sở hạ tầng trong thời gian tới.

Tuy nhiên, thị trường nhà liền thổ kỳ vọng từ nay đến cuối năm 2027 sẽ cung cấp thêm khoảng 2.220 căn. Điều này nhờ vào những chính sách tích cực từ Chính phủ nhằm gỡ vướng pháp lý cho các dự án và tác động của việc sáp nhập tỉnh, thành.

Trong giai đoạn này, các động thái hỗ trợ lãi suất từ Ngân hàng Nhà nước cũng góp phần thúc đẩy sự tăng trưởng cho thị trường bất động sản. Các chủ đầu tư nổi bật với quỹ đất lớn như Vinhomes, Masterise Group, Gamuda Land đang trong trạng thái chuẩn bị sẵn sàng cho các đợt mở bán mới trong thời gian sắp tới, hứa hẹn mang lại luồng sinh khí mới cho phân khúc này.

Thị trường nhà ở TP.HCM trong Quý 2 năm 2025 đã trải qua một giai đoạn đầy thử thách nhưng cũng không thiếu những tín hiệu tích cực. Sự kiên nhẫn của nhà đầu tư, sự linh hoạt của chủ đầu tư và những kỳ vọng vào chính sách pháp lý là chìa khóa để thị trường vượt qua "đáy" và tiến vào một chu kỳ phục hồi ổn định, có chiều sâu hơn trong tương lai gần.

Giá bán tiếp tục tăng

Theo Cushman & Wakefield, trong quý 2/2025, giá bán sơ cấp nhà liền thổ tại TP.HCM tiếp tục xu hướng tăng, ghi nhận mức tăng 2,5% so với quý 1, đạt trung bình 12.277 USD/m2 (tương đương khoảng 321 triệu đồng/m2). Tuy nhiên, so với cùng kỳ năm 2024, mức giá này vẫn giảm 38%, chủ yếu do sự dịch chuyển nguồn cầu về khu vực phía Tây, nơi có mặt bằng giá thấp hơn khu Đông, kéo theo giá trung bình toàn thị trường giảm.

Tại thành phố Thủ Đức (cũ), giá bán sơ cấp duy trì ở mức cao, xấp xỉ 17.687 USD/m2 (tương đương khoảng 462 triệu đồng/m2), gần như không đổi so với cùng kỳ năm trước, tiếp tục khẳng định vị thế dẫn đầu của khu Đông trong phân khúc Bất động sản thấp tầng cao cấp.

Ở các khu vực khác như huyện Bình Chánh, quận Bình Tân và quận Tân Phú (cũ), giá bán sơ cấp tăng từ 3% đến 9% so với quý trước. Tuy nhiên, mức giá hiện tại tại các khu vực này đã tiệm cận ngưỡng hấp thụ thực tế của thị trường, đặt ra thách thức lớn cho các đợt mở bán tiếp theo nếu không có thêm các chính sách hỗ trợ từ phía chủ đầu tư và tín dụng ngân hàng.

Theo bà Giang Huỳnh, Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills TP.HCM, người mua ngày càng thận trọng hơn, nhất là với sản phẩm giá trị cao như biệt thự, nhà phố. Trong bối cảnh kinh tế còn nhiều biến động, họ có xu hướng tìm sản phẩm vừa túi tiền hơn, khiến những căn nhà giá cao càng khó bán.

Theo dự báo của Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường nhà liền thổ kỳ vọng từ đây đến cuối năm 2027 sẽ đón nguồn cung khoảng 2.220 căn nhờ vào các chính sách từ Chính Phủ nhằm gỡ vướng pháp lý cho dự án và sáp nhập tỉnh thành.

Đặc biệt, trong giai đoạn này, các động thái hỗ trợ lãi suất từ ngân hàng cũng góp phần thúc đẩy sự tăng trưởng cho thị trường Bất động sản giai đoạn này. Các chủ đầu tư nổi bật với quỹ đất lớn đang có trạng thái chuẩn bị cho các đợt mở bán mới trong thời gian sắp tới

Theo Savills, từ nay đến năm 2027, thị trường TP.HCM chỉ có khoảng 3.600 căn nhà liền thổ được mở bán, chủ yếu ở các khu vực ngoại thành có hạ tầng phát triển.

Theo HoREA, giá nhà tăng liên tục trong các năm qua cho đến nay vẫn “neo” ở mức giá rất cao như giá căn hộ cao cấp năm 2024 lên đến 90 triệu đồng/m2, bình quân khoảng 9,7 tỷ đồng/căn (đây là giá sơ cấp khi phê duyệt dự án, chưa phải là giá bán ra), vượt quá khả năng tài chính của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị.

Trong giai đoạn 2015-2023, Sở Xây dựng TPHCM thống kê có 86 dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị ngừng triển khai hoặc chưa triển khai thực hiện chiếm 62,3% trong tổng số 138 dự án nhà ở, với quy mố sử dụng đất lên đến 964 ha và 54.051 căn hộ nên tổng số dự án bị vướng mắc pháp lý lên đến 220 dự án, gồm 72 dự án do Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ chuyển đến và 148 dự án do Hiệp hội Bất động sản TPHCM tổng hợp, trong đó có 77 dự án đã được xử lý đạt 35% và còn 143 dự án đang được tiếp tục xử lý. 

Tâm An