Phân khúc nhà phố/biệt thự sẽ ra sao trong năm 2023 ?

Chuyên gia nhận định, giá bán sơ cấp nhà phố/ biệt thự đảo chiều ghi nhận giảm giá ở một số dự án ở nửa cuối năm 2022 khi thị trường gặp khó khăn. Dự báo trong năm 2023, nguồn cung khan hiếm tại TP.HCM tiếp tục thúc đẩy nhu cầu lan sang các tỉnh lân cận, sẽ hưởng lợi từ nhiều dự án cơ sở hạ tầng trọng điểm đang được triển khai.

Theo báo cáo thị trường về phân khúc nhà phố/biệt thự ở TP.HCM và vùng phụ cận của DKRA Việt Nam, trong năm 2022, nguồn cung giảm mạnh bằng khoảng 71% so với năm 2021, các dự án tập trung chủ yếu ở Đồng Nai và TP.HCM chiếm gần 55% nguồn cung mới oàn thị trường.

Sức cầu thị trường giảm mạnh, lượng tiêu thụ mới ghi nhận giảm 42% so với năm 2021. Trong đó, thị trường Đồng Nai ghi nhận lượng tiêu thụ giảm mạnh nhất với mức giảm khoảng 73% so với năm trước.

Mặt bằng giá sơ cấp có nhiều biến động trong năm, giá bán đảo chiều ghi nhận giảm giá ở một số dự án ở nửa cuối năm 2022 khi thị trường gặp khó khăn. Nhằm kích thích nhu cầu thị trường, nhiều chủ đầu tư đưa ra chính sách bán hàng có mức chiết khấu hấp dẫn, linh hoạt về phương thức thanh toán cho các nhà đầu tư, nổi bật có chủ đầu tư chiết khấu lên đến 50% cho khách hàng chọn thanh toán 95% giá trị sản phẩm, tuy nhiên thanh khoản ở mức trung bình.

Ở thị trường thứ cấp, các nhà đầu tư bị áp lực về tài chính chấp nhận hạ giá bán, cắt giảm lợi nhuận, sẵn sàng chiết khấu thêm cho khách hàng giao dịch nhanh chóng, mức giảm phổ biến 10% - 18% so với cùng kỳ năm 2021, tuy nhiên rất khan hiếm giao dịch thành công.

Việc thanh tra dự án, tắc nghẽn dòng tiền, lãi suất tăng cao,… đã tạo ra rất nhiều khó khăn và thử thách cho chủ đầu tư cũng như các nhà đầu tư trong năm 2022.

Dự báo về thị trường nhà phố/biệt thự trong năm 2023, DKRA cho rằng, nguồn cung mới có thể giảm mạnh so với năm 2022 dự kiến khoảng 5.500 căn. Đồng Nai tiếp tục dẫn đầu nguồn cung với khoảng 1.700 căn, theo sau là Long An dao động khoảng 1.400 căn, Bình Dương khoảng 1.200 và TP. HCM dao động khoảng 700 căn.

Sức cầu thị trường giảm nhẹ so với năm 2022, xu hướng giảm duy trì đến hết quý 3 trước khi có những tín hiệu tích cực. Các dự án được phát triển bởi những chủ đầu tư uy tín, tiềm lực tài chính mạnh tiếp tục nhận được sự quan tâm của khách hàng.

Tại TP.HCM nguồn cung tập trung ở khu Đông, đây là khu vực dẫn dắt nguồn cung và lượng tiêu thụ toàn thị trường. 

Mặt bằng giá sơ cấp duy trì mức ổn định trong năm 2023, các chính sách chiết khấu hướng đến khách hàng thanh toán nhanh.

Thị trường thứ cấp tiếp tục đà giảm về thanh khoản và giá bán từ giữa năm 2022. Giao dịch tập trung tại các dự án đã bàn giao và có sổ hồng, nằm gần khu dân cư.

Chia sẻ về phân khúc nhà phố, biệt thự, Savills Việt Nam cho rằng, nguồn cung khan hiếm tại TP.HCM tiếp tục thúc đẩy nhu cầu lan sang các tỉnh lân cận, sẽ hưởng lợi từ nhiểu dự án cơ sở hạ tầng trọng điểm đang được triển khai.

Đáng nói, thời gian qua, nguồn cung nhà phố, biệt thự đắt tiền có dấu hiệu gia tăng tại TP.HCM. Điều này càng có cơ sở để thúc đẩy phân khúc này phát triển tại các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An…

Trong năm 2022, nguồn cung sơ cấp nhà xây sẵn tại TP.HCM đạt hơn 1.600 căn, tăng 2% theo năm. Tỷ trọng nhóm sản phẩm trên 30 tỷ đồng tăng từ 7% năm 2018 lên 50% năm 2022, trong khi nhóm sản phẩm bình dân dưới 10 tỷ đồng giảm từ 50% năm 2018 xuống 20% năm 2022. Riêng trong quý 4/2022, nguồn cung sơ cấp nhà phố, biệt thự đạt 680 căn, giảm 16% theo quý nhưng tăng 72% theo năm. Gần một nửa số căn mới có giá trên 30 tỷ đồng tập trung ở Quận 2 và Quận 9.

Trong quý cuối năm 2022, nhà phố, biệt thự tại TP.HCM thanh khoản kém. Toàn thị trường chỉ có hơn 1.000 giao dịch vào năm 2022, giảm 25% so với cùng kỳ năm ngoái. Sự sụt giảm là do nguồn cung sơ cấp hạn chế, chính sách tín dụng chặt chẽ và thiếu các sản phẩm vừa túi tiền. 

Trong khi đó, tại các tỉnh lân cận thị trường vẫn có giao dịch. Một số dự án mở bán cận Tết ghi nhận sự quan tâm tích cực. Chẳng hạn, tại khu vực Bến Lức, Long An,  Nam Long (HoSE: NLG) giới thiệu ra thị trường 99 căn biệt thự biệt lập mang phong cách châu Âu Park Village – dự án thành phần thuộc phân khu Central Park, khu đô thị tích hợp Waterpoint gây chú ý. Được biết, mỗi căn biệt thự này có giá  từ 16.8 tỉ đồng/ căn. 

Theo Savills, mặt bằng giá nhà phố, biệt thự tại tỉnh lân cận so với TP.HCM vẫn còn mềm, trong khi các chủ đầu tư xây hệ tiện ích nội khu khép kín tương đương với TP.HCM. Đó có thể là lý do, phân khúc này có hút sức mua những năm qua. Tuy vậy, theo ghi nhận, nguồn cung nhà phố, biệt thự, villa đắt tiền đã có xu hướng gia tăng không chỉ tại TP.HCM mà còn tại các tỉnh lân cận. Những căn biệt thự, villa giá từ hàng triệu USD không còn quá hiếm hoi tại các khu vực như Đồng Nai, Long An.

Thiên An