Để tránh tình trạng “cào bằng” giá đất giữa các khu vực, cần xác định rõ tiêu chí phân loại vị trí, nhất là sự khác biệt giữa đường, phố và ngõ có tên. Đồng thời, nên bổ sung các tiêu chí định lượng thay vì chỉ dựa vào ngưỡng cứng, nhằm đảm bảo giá đất phản ánh sát thực tế.
Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam Thành phố Hà Nội mới đây đã tổ chức hội nghị phản biện xã hội đối với Dự thảo Nghị quyết của HĐND Thành phố về quy định bảng giá đất, dự kiến áp dụng lần đầu từ ngày 1/1/2026 đến 31/12/2026. Hội nghị nhằm lấy ý kiến các chuyên gia, nhà quản lý và đại diện các cơ quan liên quan để đảm bảo bảng giá đất mới phản ánh sát thực thị trường và phù hợp với quy định pháp luật.
Tại hội nghị, đại diện Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội trình bày dự thảo Tờ trình của UBND Thành phố, nêu rõ bảng giá đất được chia thành nhiều loại chính, bao gồm: đất trồng cây hằng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất ở, khu công nghiệp, đất thương mại dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp và đất trong khu công nghệ cao.
Việc phân khu, định giá cụ thể từng loại đất được thực hiện dựa trên khảo sát thực tế kết hợp với các quy định pháp luật, nhằm vừa phản ánh đúng giá trị thị trường vừa đảm bảo tính ổn định trong quản lý tài nguyên đất. Bảng giá này chi tiết phân loại 126 xã, phường thành 17 khu vực, với từng tuyến đường được xác định những vị trí khác nhau để áp dụng mức giá phù hợp.
Trình bày ý kiến tại hội nghị, TS. Nguyễn Tiến Dĩnh, nguyên Thứ trưởng Bộ Nội vụ, nhấn mạnh nguyên tắc định giá quan trọng nhất là áp dụng phương pháp giá đất theo cơ chế thị trường, nhằm hài hòa quyền lợi giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Theo ông, việc làm rõ cơ sở pháp lý và kỹ thuật trong việc xác định bảng giá sẽ giúp các bên liên quan yên tâm hơn khi triển khai áp dụng.
Về việc phân loại vị trí đất ở, TS.KTS. Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Kiến trúc đô thị Việt Nam, cho rằng dự thảo hiện phân loại vị trí dựa trên các phạm trù như đường, ngõ, ngách, hẻm… Đây là các thuật ngữ phổ thông nhưng chưa thực sự tương thích với tiêu chuẩn trong Luật Giao thông đường bộ và các quy chuẩn xây dựng của Thủ đô.
Ông lưu ý, Hà Nội có gần 1.200 đường, phố, ngõ, hẻm được đặt tên với đa dạng phân loại như quốc lộ, đường tỉnh, đường xã, đường đô thị… Do đó, việc xác định vị trí đất nên dựa trên các tiêu chí về mặt cắt đường, phân loại giao thông và khả năng tiếp cận phương tiện, thay vì coi tất cả các ngõ có tên là ngang nhau. Điều này sẽ giúp bảng giá đất phản ánh đúng giá trị thực và tiềm năng phát triển kinh tế - xã hội từng vị trí.
Để tránh tình trạng “cào bằng” giá đất giữa các khu vực, cần xác định rõ tiêu chí phân loại vị trí, nhất là sự khác biệt giữa đường, phố và ngõ có tên.
Về thời hạn áp dụng bảng giá đất, TS. Đinh Hạnh, Chủ nhiệm Hội đồng tư vấn về kinh tế, phân tích rằng dự thảo hiện chỉ quy định hiệu lực đến ngày 31/12/2026. Quy định này có thể tạo tâm lý trông chờ từ người dân và nhà đầu tư, bởi giá đất thường tăng theo thời gian. Đồng thời, giới hạn thời gian như vậy dễ dẫn đến trì hoãn giao dịch và tác động đến thị trường. Ông đề xuất thay cụm từ “đến ngày 31/12/2026” bằng cơ chế điều chỉnh linh hoạt dựa trên phương pháp “trượt giá” để đảm bảo tính liên tục và sát thực.
Tiếp thu ý kiến tại hội nghị, Phó Chủ tịch Thường trực Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam Thành phố Hà Nội, ông Phạm Anh Tuấn, nhấn mạnh việc ban hành Nghị quyết về bảng giá đất mới là yếu tố then chốt để bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Đồng thời, đây cũng là cơ sở quan trọng để tính toán nghĩa vụ tài chính, thuế, phí, tiền thuê đất theo nguyên tắc thị trường, góp phần đảm bảo công bằng xã hội và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội bền vững của Thủ đô.
Ông Phạm Anh Tuấn đề nghị Ban soạn thảo rà soát và làm rõ các tiêu chí phân loại vị trí đất, đặc biệt là sự khác biệt giữa đường, phố và ngõ có tên. Bên cạnh đó, cần bổ sung các tiêu chí định lượng như mặt cắt đường, khả năng tiếp cận ô tô, mật độ dân cư, thay vì chỉ dựa vào các ngưỡng cứng, nhằm phản ánh sát thực và tránh tình trạng “cào bằng” giữa các khu vực.
Phó Chủ tịch Thường trực cũng nhấn mạnh cần giải thích rõ cơ sở khoa học khi áp dụng hệ số K, nhằm bảo đảm tính khách quan, minh bạch và tránh ảnh hưởng quá lớn đến nghĩa vụ tài chính của người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất. Đồng thời, cần điều chỉnh mức giá đất nông nghiệp tại một số khu vực ven đô có tốc độ đô thị hóa nhanh và những khu vực có lợi thế phát triển, để giá tiệm cận hơn với thị trường, bảo vệ quyền lợi của người dân khi bị thu hồi đất.
Bình Minh