Phát triển thị trường BĐS bền vững: Giảm đầu cơ ngắn hạn và yếu tố 'tham'

Chia sẻ tại Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân lần thứ 3 vừa diễn ra, nhiều chuyên gia cho rằng, không cứu doanh nghiệp bất động sản mà cứu thị trường bất động sản, tạo kênh dòng tiền tốt, sẽ có những doanh nghiệp hoạt động bài bản, thị trường bền vững, giảm đầu cơ ngắn hạn và yếu tố "tham".

Xử lý nhiều vấn đề để phát triển bền vững phân khúc nhà ở xã hội

Chia sẻ về vấn đề nguồn vốn tín dụng tại Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân thường niên lần 3, chuyên gia kinh tế TS Vũ Đình Ánh khẳng định, tín dụng cho bất động sản đã quá nhiều, một sự nỗ lực rất lớn của các ngân hàng trong thời gian vừa qua khi mà quy mô tín dụng cho bất động sản đã lên tới 20% trong tổng tín dụng cho nền kinh tế, cứ 5 đồng bỏ ra, đã có 1 đồng vào bất động sản.

Cấp độ tăng tín dụng tăng tới 24%, tức là gần gấp đôi so với cấp độ chung tăng tín dụng cho nền kinh tế trong năm 2022. "Như chúng ta đã nói, gần 70% vốn bất động sản là từ tín dụng, vậy nên việc thêm vốn tín dụng là rất khó", ông Ánh nói.

Cũng theo chuyên gia Vũ Đình Ánh, lãi suất cho bất động sản trong mọi trường hợp rất khó thấp hơn lãi suất chung của thị trường. Xu hướng chung năm 2023 rất dễ khả thi, rất dễ có thể thực hiện được đó là lãi suất nói chung đối với bất động sản sẽ giảm.

"Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng này có lãi suất sẽ không cố định, chỉ thấp hơn lãi suất thị trường. Như vậy, bài toán kinh doanh của nhà đầu tư cần lưu ý. Nếu tập trung sang nhà ở xã hội, sẽ còn nhiều vấn đề cần phải xử lý để làm sao phát triển phân khúc này bền vững", ông Ánh nêu.

Ngoài ra, theo ông Ánh, trước khi nói về câu chuyện đáo hạn trái phiếu, phát hành trái phiếu riêng lẻ…, các doanh nghiệp bất động sản cần cơ cấu lại hoạt động kinh doanh bất động sản.

"Nghị quyết 08 sẽ chỉ cho chúng ta một lối thoát trong vấn đề trái phiếu doanh nghiệp đến hạn đáo hạn và sắp đáo hạn quy mô vài trăm ngàn tỷ đồng trong năm 2023 và 2024. Nhưng không giúp cho các doanh nghiệp bất động sản trong việc phát hành các trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ mới để đạt lợi", ông Ánh nêu.

Còn theo chuyên gia kinh tế PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, với Nghị định 08 như hiện giờ, nhà đầu tư không cần phải bắt buộc đáp ứng đủ các quy định, tạo điều kiện giúp gia tăng lượng lớn người mua có thể tham gia thị trường. Tuy nhiên, "ấm" thế nào còn phải tùy thuộc vào diễn biến thị trường và niềm tin từ nhà đầu tư.

"Chính các doanh nghiệp phải tự nỗ lực để có được niềm tin đó, với các hành động cụ thể như trả lãi vay đúng hạn cho trái chủ bằng nhiều cách khác nhau và chủ động đàm phán với họ. Nghị định 08 chỉ cho lùi 2 năm, nhưng nếu trái chủ tin tưởng doanh nghiệp, họ sẵn sàng cho doanh nghiệp lùi 5-7 năm, thậm chí 10 năm. Luật pháp cũng không hề cấm điều này", ông Thịnh nhấn mạnh.

Bất động sản được dự báo đến 2024 mới phục hồi

Phát biểu tại diễn đàn, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, Chủ tịch HĐQT GP Invest cho biết, ngành xây dựng có liên quan mật thiết tới ngành bất động sản, do đó nếu bất động sản "ốm" thì doanh nghiệp xây dựng còn "ốm" nặng hơn.

Ở góc độ Hiệp hội Nhà thầu, ông Hiệp cho biết những ngày qua, Hiệp hội thường xuyên nhận được ý kiến của thành viên rằng khách hàng đòi hỏi trả tiền bằng sản phẩm như nhà ở, căn hộ vì không có tiền mặt để thanh toán. "Như vậy, ở góc độ Hiệp hội thì cần làm như thế nào?", ông Hiệp đặt câu hỏi.

Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho biết, từ tháng 6/2022, doanh nghiệp bất động sản sa sút nghiêm trọng khiến doanh nghiệp nhà thầu cũng gặp khó. Có nhiều nguyên nhân chính dẫn tới khó khăn của doanh nghiệp bất động sản.

Thứ nhất, trái phiếu đến đúng hạn trả nợ vào năm 2022 - 2023 với một lượng trái phiếu rất lớn, và vừa rồi niềm tin vào thị trường bị sụt giảm.

Vừa qua, Nghị định 08 ra đời khi thị trường đang ở mức “gay go”, chúng tôi cho rằng Nghị định này nhằm cứu thị trường khỏi sự sụp đổ chứ chưa thể cứu được toàn bộ thị trường trái phiếu và niềm tin vào thị trường.

Do đó, chúng tôi muốn kiến nghị, để phát hành trái phiếu thì phải tính đến room phát hành, tính đến sức khỏe của doanh nghiệp.

"Tôi cho rằng, doanh nghiệp cần phải biết lượng sức mình, nếu sức có thể gánh được 60kg thì chỉ cần cần gánh 40kg thôi mới có thể đi được đường dài. Đặc biệt với những khó khăn trên thị trường, doanh nghiệp cần phải tự cứu mình là tiết giảm lại kênh đầu tư, mức đầu tư sao cho phù hợp với sức khỏe của mình." Chủ tịch HĐQT GP Invest chia sẻ.

Thứ hai, tín dụng ngân hàng hiện nay vào bất động sản đã sụt giảm rất nhiều so với trước đây, bởi đã có những cảnh báo từ ngân hàng và thị trường. Do đó doanh nghiệp sẽ cân nhắc để vay tín dụng, thậm chí còn sợ vay.

Thứ ba, về pháp lý, dự thảo sửa đổi 3 luật tới đây không biết sẽ "cởi" hay "trói" lại doanh nghiệp. Do đó, dự báo thị trường bất động sản sẽ còn kéo dài tới năm 2024.

Hồng Quang