Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch VARS cho biết, nhà ở xã hội là phân khúc có nhu cầu cao nhất hiện nay. Tuy nhiên, các chính sách hiện hành chưa thực sự thu hút chủ đầu tư tham gia phát triển phân khúc này, khiến nguồn cung trên thị trường không thể đáp ứng lượng lớn nhu cầu hiện tại.
Chưa thu hút chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội
Mới đây, tại tại Hội thảo "Toàn cảnh thị trường bất động sản quý 1/2023 và diễn biến thị trường quý 2/2023", Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã thông tin về diễn biến thị trường bất động sản quý 1 và dự báo thị trường quý 2/2023. Theo báo cáo nghiên cứu thị trường quý 1/2023 của VARS, thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục ghi nhận những dấu hiệu trầm lắng kể từ cuối tháng 5/2022.
Hàng loạt các chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp... cũng như các vướng mắc về pháp lý chưa được tháo gỡ một cách triệt để, buộc tất cả các thành viên trong thị trường phải rơi vào trạng thái “chờ đợi”. Thanh khoản thị trường về đáy xuyên suốt 3 tháng đầu năm khiến nhiều chủ đầu tư liên tục dời lịch mở bán sản phẩm mới theo kế hoạch. Nhiều doanh nghiệp tiếp tục đợi tín hiệu từ thị trường.
Nhiều nhà đầu tư cá nhân chờ đợi cơ hội đầu tư vững chắc. Hàng ngàn dự án “án binh bất động" chờ tháo gỡ. Một trong những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản gặp khó khăn như hiện nay, chính là cơ cấu sản phẩm không hợp lý với sự thiếu hụt nguồn cung bất động sản phân khúc trung bình - phân khúc có nhu cầu thực rất lớn.
Hội thảo "Toàn cảnh thị trường bất động sản quý 1/2023 và diễn biến thị trường quý 2/2023" do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức mới đây.
Để giải quyết vấn đề này, báo cáo của VARS khẳng định, để thị trường bất động sản quý 2/2023 phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, sớm cân bằng cán cân cung cầu thì cần đặc biệt đẩy mạnh phát triển phân khúc nhà ở xã hội.
Theo đó, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch VARS cho biết, nhà ở xã hội là phân khúc có nhu cầu cao nhất hiện nay. Tuy nhiên, các chính sách hiện hành chưa thực sự thu hút chủ đầu tư tham gia phát triển phân khúc này, khiến nguồn cung trên thị trường không thể đáp ứng lượng lớn nhu cầu hiện tại.
"Do đó, Nhà nước cần sớm sửa đổi, ban hành các nghị định, thông tư liên quan đến chuyển nhượng dự án, tính tiền sử dụng đất, đền bù, giải phóng mặt bằng, quy hoạch nhà ở xã hội. Đồng thời, linh hoạt, không quy định cụ thể đối tượng được mua nhà ở xã hội", Phó Chủ tịch VARS kiến nghị.
Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch VARS.
Đồng quan điểm, ông Phạm Anh Khôi, Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài Chính - Bất Động Sản Dat Xanh Services (FERI) cho biết, cơ quan quản lý Nhà nước cần quy định điều kiện về đối tượng được mua nhà ở xã hội “thoáng” hơn, có ưu đãi lãi suất hợp lý hơn với tình hình thị trường.
Về mức lãi suất áp dụng cho gói tín dụng 120.000 tỷ, ông Khôi đánh giá, đối với khách hàng ở khu vực thành thị là khu vực có nhu cầu nhà ở xã hội cao nhất, với giá căn hộ khoảng 2 tỷ, lãi suất phải trả khi sử dụng gói tín dụng này là 18-20 triệu đồng.
"Mức lãi suất này vẫn khá cao. Như vậy, đối tượng được mua, trừ chi phí cho gia đình thì thu nhập ít nhất phải 30 triệu đồng/tháng, chênh lệch với thu nhập được mua và lãi suất áp dụng là rất lớn", ông Khôi nhận định.
Chính sách đã thực sự phù hợp?
Để thúc đẩy thị trường, phát triển nhà ở xã hội, Chính phủ đã chính thức thông qua gói tín dụng 120.000 tỷ đồng dành cho xây dựng dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, với lãi suất cho vay đến người xây dựng và người mua nhà thấp hơn 1,5-2% lãi suất vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường từng thời kỳ.
Đánh giá về gói tín dụng này, một chuyên gia kinh tế nhận xét, đây là tín hiệu tích cực nhằm khơi thông vấn đề vốn cho thị trường. Gói 120.000 tỷ rất phù hợp với chiến lược chung về phát triển nhà ở của Chính phủ, mà đối tượng được hỗ trợ chính là công nhân, người lao động… “Chúng ta thấy rằng để hỗ trợ cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững, rõ ràng việc hỗ trợ cho phân khúc nhà ở trung bình, nhà ở xã hội nhận được nhiều sự đồng thuận từ lãnh đạo cũng như người dân”, chuyên gia nhận xét.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, vướng mắc trong đầu tư nhà ở xã hội không chỉ có vốn, mà còn nằm ở câu chuyện chính sách, là thiếu quỹ đất, bất cập trong cơ chế định giá bán và xét duyệt danh sách mua nhà ở xã hội. Vì vậy, để gói tín dụng 120.000 tỷ đồng thực sự có hiệu quả, Nhà nước phải đứng ra tạo lập được quỹ đất sạch cho phát triển dự án nhà ở xã hội, đồng thời việc định giá bán nhà ở xã hội cần phù hợp với biến động giá thị trường.
Đặc biệt, bỏ cơ chế xét duyệt danh sách mua nhà ở xã hội mà chỉ cần quy định người có thu nhập thấp thuộc đối tượng nào, ở đâu, nếu có nhu cầu là được mua nhà ở xã hội. Như vậy sẽ khơi thông đầu ra, bởi tháo gỡ đầu ra cho các dự án nhà ở xã hội là vô cùng quan trọng. Vì làm xong dự án nhưng 2 - 3 năm sau không bán hết nhà thì không có lợi nhuận, mà nếu thế, không nhà đầu tư nào chịu đi mua phiền phức vào người.
Chính sách ưu đãi phát triển nhà ở xã hội đã thực sự phù hợp?
Cùng với đó, vị chuyên gia cũng lo ngại về câu chuyện sử dụng gói ưu đãi lần này có thực sự đúng đối tượng, liệu có việc doanh nghiệp chạy chính sách để có thể lợi dụng dòng vốn. "Khi những doanh nghiệp không mặn mà để trở thành chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội nhưng lại thực sự khát vốn, nếu không kiểm soát chặt chẽ các điều kiện thụ hưởng, rất có thể xảy ra tình trạng doanh nghiệp nhận hỗ trợ vốn rồi không triển khai dự án nhà ở xã hội, sử dụng vốn sai mục đích,... Trong khi các doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội thật sự thì lại không được tiếp cận vốn hỗ trợ" vị chuyên gia lo ngại.
Ngoài ra, theo vị chuyên gia này, việc quy định mức lãi suất ưu đãi 8,25 đối với người thu nhập thấp vay mua nhà ở xã hội cũng cần xem xét lại. Bởi với mức lãi suất này, người thật sự thu nhập thấp không thể tiếp cận. Từ đó, những người được hỗ trợ, hưởng ưu đãi vay vốn mua nhà nhiều khả năng sẽ là người có thu nhập cao. Có nghĩa, hoàn toàn sai đối tượng mua nhà ở xã hội. "Người giàu thêm giàu, người thu nhập thấp vẫn sẽ không có nhà. Vấn đề sẽ ngày càng trầm trọng" vị chuyên gia chia sẻ.
Hồng Quang