Quy định cá nhân chỉ được bán, cho thuê 5 căn nhà/năm làm chậm quá trình phục hồi thị trường BĐS

Quy định cá nhân chỉ được phép bán, cho thuê tối đa 5 căn nhà/năm sẽ có tác dụng tích cực, hạn chế tình trạng "lướt sóng" nhưng sẽ làm chậm quá trình phục hồi với thị trường bất động sản. Cần phải có những quy định mang tính “mạnh tay’’.

Sẽ hạn chế tình trạng “cò” lướt sóng

Mới đây, việc Bộ Xây dựng lấy ý kiến về dự thảo Nghị định Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, trong đó, 3 phương án để xác định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ đang nhận được nhiều sự quan tâm trái chiều.  

Liên quan đến các phương án này, chuyên gia bất động sản (BĐS), TS. Trần Xuân Lượng - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân nói với Tiền Phong rằng ông ủng hộ việc chủ trương quản lý việc cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ nhưng việc khống chế số lượng căn sẽ không phù hợp.

Theo TS. Trần Xuân Lượng, chúng ta cần phân định rõ được khái niệm kinh doanh đầu tư tạo lập khác với kinh doanh dịch vụ. Ở đây được hiểu là kinh doanh đầu tư tạo lập. "Mặt hàng BĐS là loại hàng hóa đặc biệt nên các nước trên thế giới hạn chế việc cá nhân đầu tư tạo lập.

Ở Việt Nam đang cho phép cá nhân đầu tư tạo lập. Tuy nhiên, để siết lại chúng ta không lượng hóa số lượng được bán, cho thuê bao nhiêu căn, bao nhiêu m2 bởi nó không đúng với chuẩn mực quốc tế", TS. Trần Xuân Lượng nói.

TS. Trần Xuân Lượng cho rằng, chúng ta nên "trói" bằng giá trị giao dịch chứ không nên "trói" cứng bằng số lượng căn hộ. Bởi có những người bán 10 căn chung cư diện tích nhỏ nhưng giá trị không bằng một người bán căn biệt thự, villa giá trị cả triệu USD. Đồng thời, chúng ta có thể hạn chế bằng cách áp thuế đối với cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ cao hơn một chút so với doanh nghiệp.

Cũng theo TS. Trần Xuân Lượng để đánh vào giá trị BĐS thay vì lượng hóa như đề xuất thì chúng ta cần phát triển ngành định giá. Bởi BĐS đều được định giá sẽ xác định giá trị BĐS sát với thị trường và người nộp thuế phải nộp bao nhiêu, tránh thất thu ngân sách.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, cho rằng với phương án định lượng số lượng mua bán mỗi năm 3-5 căn, trong đó có những căn "to đùng" nhưng vẫn là "quy mô nhỏ" thì chưa toàn diện.

Trong thực tế, có những người được thừa kế song không có nhu cầu ở, buộc phải bán lại căn biệt thự giá hàng trăm tỉ đồng hoặc chỉ cần mỗi năm bán 3 căn nhưng đó lại là 3 căn biệt thự với giá trị cao. Như vậy, quy định này trở nên khập khiễng, bởi việc định lượng trên là chưa ổn.

Còn theo ông Trần Khánh Quang - tổng giám đốc Công ty đầu tư BĐS Việt An Hòa, cần quy định theo hướng có lộ trình để thực hiện, giảm dần số lượng các giao dịch theo các mốc thời gian, không nên quy định ngay từ đầu là 3-5 giao dịch trong giai đoạn đầu khi nhà đầu tư chưa có sự chuẩn bị.

"Có những sản phẩm BĐS có giá trị 1 tỉ đồng, song cũng có những sản phẩm có giá trị bằng 10, thậm chí bằng hàng trăm sản phẩm khác. Do đó, cần có lộ trình giảm dần số lượng giao dịch BĐS mỗi năm", ông Quang nói.

Làm chậm quá trình phục hồi thị trường BĐS

Còn ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property đánh giá, đề xuất trên của Bộ Xây dựng không có tính khả thi, không phù hợp với thực tế.

"Mua bán bất động sản không nhất thiết phải có sổ đỏ. Mua bán đất dự án còn có hợp đồng. Để kiểm soát được việc này cần có sự liên kết của nhiều bên từ thuế, công chứng… và không đơn giản. Tiếp nữa, chế tài để áp dụng sẽ như thế nào. Trong trường hợp đã mua bán, cho thuê đến căn thứ 6 sẽ như nào?", ông Toản đặt vấn đề.

Ngoài ra, theo ông Toản, tính ràng buộc pháp lý thực hiện cần cả một hệ thống vào cuộc kèm theo sẽ phức tạp. Vấn đề thị trường hay để cho thị trường vận hành. Khi mua bán giao dịch thì sẽ tuân thủ theo quy định của pháp luật trong đó có việc nộp thuế, đúng theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản.

"Nhu cầu mua bán là theo cung cầu, thị trường vận hành và cá nhân mua bán theo đúng quy định thực hiện những điều luật không cấm. Việc hạn chế như vậy thì quản lý chặt từ việc nộp thuế. Cá nhân giao dịch trên thị trường không có ảnh hưởng xấu đến thị trường, việc mua bán là nhu cầu bình thường thực hiện theo pháp luật quy định", ông Toản nhấn mạnh.

Đại diện một doanh nghiệp bất động sản thực hiện các dự án tại Bình Dương đặt câu hỏi, việc giới hạn số lượng bán, cho thuê với cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ dựa trên cơ sở nào, có phù hợp với quyền tự do kinh doanh hay không?

Trường hợp người dân gặp khó khăn trong đầu tư, kinh doanh hoặc có những kế hoạch cá nhân cần bán số bất động sản vượt định mức (3-5 căn nhà/năm) thì làm thế nào, không lẽ phải lập doanh nghiệp khi họ không có nhu cầu? Giới hạn việc mua bán, chuyển nhượng hợp pháp sẽ phát sinh nhiều tiêu cực và cơ quan Nhà nước có công cụ nào để kiểm soát?

Theo vị này, cá nhân sở hữu nhiều bất động sản hợp pháp là chuyện bình thường, pháp luật không ngăn cấm. Đề xuất trên có thể giúp thị trường bất động sản minh bạch, chuyên nghiệp hơn, hạn chế tình trạng đầu cơ, lướt sóng ở một số trường hợp.

Tuy nhiên, đề xuất cũng sẽ gây ảnh hưởng tiêu cực tới thị trường khi những nhà đầu tư có nhiều vốn, đang sở hữu nhiều bất động sản nhưng có thể sẽ bị giới hạn mua bán và hạn chế khả năng giao dịch. Họ có thể "lách luật" bằng hình thức nhờ người khác đứng tên hộ rồi phát sinh nhiều hệ lụy, tranh chấp không đáng có. Về dài hạn, đề xuất này có thể làm thị trường chậm quá trình phục hồi.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, giảng viên cao cấp Học viện Tài chính, cũng cho rằng điều quan trọng nhất là phải có cơ chế đảm bảo các cá nhân kinh doanh đúng luật. Mua bán, chuyển nhượng rõ ràng công khai và đóng thuế đầy đủ.

Thậm chí có thể xem xét nghiên cứu tăng mức thuế đối với những trường hợp mua bán theo kiểu "lướt sóng", mua hôm nay bán ngày mai. Trong thực tế, một số quốc gia đã sử dụng các công cụ thuế để tăng chi phí cho hành vi đầu cơ và giảm sức hấp dẫn của việc đầu cơ BĐS.

"Một số nước còn áp dụng thuế đối với lợi nhuận thu được từ giao dịch BĐS phù hợp với tần suất giao dịch, thời gian mua bán lại. Trong đó, nếu thời gian này diễn ra càng nhanh, thuế suất càng cao, diễn ra chậm hơn thuế suất thấp hơn.

Ví dụ như tại Singapore, đất mua đi bán lại trong năm đầu tiên bị đánh thuế 100% trên giá trị chênh lệch mua bán. Sau hai năm, mức thuế suất là 50% và sau ba năm là 25%", ông Đinh Trọng Thịnh nêu.

Cùng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu cho rằng với những người mua bán kiếm lời, cần kiểm soát bằng công cụ thuế BĐS mà Bộ Tài chính đang đề xuất xây dựng luật. Theo đó, những người bán BĐS ngay sau khi mua sẽ chịu mức thuế cao hơn những người mua để ở hoặc ở một thời gian mới bán. 

"Với quy định này, những người mua sẽ cân nhắc, yếu tố "quy mô nhỏ", "không thường xuyên" sẽ được chi phối bởi luật khác cũng như các quy định về định danh điện tử, khiến người có nhiều nhà, người mua bán chuyển nhượng ngay sẽ chịu mức thuế cao hơn. Lúc đó người mua sẽ tự điều tiết hành vi của mình, từ đó giảm đầu cơ", ông Châu nói.

Trong khi đó, theo ông Võ Hồng Thắng - giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và phát triển dự án của DKRA Group, vấn đề quan trọng là việc quản lý dữ liệu để kiểm soát số lượng bán, cho thuê.

Trong thực tế, nếu không có dữ liệu để kiểm soát kỹ, người kinh doanh có thể lách luật, nhờ người đứng tên.

"Do đó, cần siết các quy định về quản lý môi giới như môi giới phải có chứng chỉ hành nghề, mã số hành nghề, phải điền mã số vào các giao dịch để có cơ sở dữ liệu quản lý các giao dịch này...", ông Thắng đề xuất.

Đức Minh