Sau thời gian áp dụng vào thực tiễn nhiều văn bản Luật bộc lộ bất cập

Dù được đánh giá đã khắc phục được nhiều hạn chế so với văn bản Luật trước đó, thế nhưng, một số Luật trong quá trình thực thi lại bộc lộ một số vướng mắc, bất cập...trong đó có thể kể đến như Luật kinh doanh bất động sản 2014, Luật Nhà ở 2014, Luật Khoáng sản 2010,...

Luật Khoáng sản 2010 sau hơn 10 năm áp dụng vào thực tiễn vẫn có nhiều bất cập

Cụ thể, Luật Khoáng sản 2010 được Quốc hội thông qua ngày 17/11/2010 và chính thức có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2011, bên cạnh những ưu việt mang lại Luật Khoáng sản 2010 còn có nhiều tồn tại, hạn chế trong quá trình thực thi.

Bóc tiến độ loạt dự án của HUD ở nhiều vị trí đắc địa Là doanh nghiệp trực thuộc Bộ Xây dựng Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị HUD hiện làm chủ đầu tư của hàng loạt các dự án phát triển các khu đô thị mới nhà ở và dự án bất động sản từ Bắc vào Nam Việc bố trí phân bổ vốn cùng nhiều nguồn lực khác để đảm bảo tiến độ dự án vẫn luôn là bài toán khó đối với doanh nghiệp này

Trong đó, Luật Khoáng sản 2010 chưa quy định cụ thể việc liên doanh, liên kết trong hoạt động khai thác khoáng sản; chưa có quy định đồng bộ với pháp luật về đầu tư để kiểm soát khi có sự thay đổi về vốn của chủ sở hữu doanh nghiệp đã được cấp giấy phép thăm dò, khai thác khoáng sản; trách nhiệm của tổ chức, cá nhân khai thác khoáng sản sau khi được cấp phép khai thác trong việc theo dõi, giám sát sản lượng khai thác thực tế…

Đặc biệt, là trách nhiệm phối hợp quản lý khoáng sản khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố nhất là đối với hoạt động khoáng sản cát, sỏi lòng sông. Điều này là phương tiện khiến nhiều doanh nghiệp lợi dụng để khai thác tài nguyên trái pháp luật (ví dụ như tình trạng khai thác cát trái phép tại Phú Thọ giáp danh Vĩnh Phúc, hay vụ hàng triệu tấn than khai thác lậu).

Cũng theo các chuyên gia, chế tài và các quy định pháp luật về xử phạt các hành vi vi phạm hoạt động khai thác khoáng sản trái phép còn nhiều bất cập, chưa sát với thực tiễn, rất khó khăn cho việc xử lý hình sự các vụ việc vi phạm, mà chỉ dừng ở xử lý hành chính thì chưa đủ sức răn đe dẫn đến thực trạng, do lợi nhuận từ hoạt động khai thác trái phép cao, nên một bộ phận dân cư vẫn vi phạm pháp luật cho thuê đất, thuê rừng, thuê nhà để san gạt khai thác khoáng sản trái phép

Công tác quy hoạch còn chậm trong rà soát, điều chỉnh, phê duyệt mới quy hoạch khoáng sản theo quy định của Luật Khoáng sản năm 2010 tại một số địa phương chưa gắn với quy hoạch của cả nước, chưa mang tính liên kết vùng. Cùng với đó quy hoạch chung và quy hoạch phát triển vật liệu xây dựng chưa phù hợp về thời kỳ quy hoạch theo quy định cũng là một trong những vấn đề nhức nhối đang tồn tại trong Luật Khoáng sản 2010. Thực tế, một số địa phương còn tồn tại tình trạng cấp phép khai thác không có quy hoạch; cấp phép khai thác khi chưa có trữ lượng khoáng sản được phê duyệt.

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 vẫn còn một số vướng mắc

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được thông qua ngày 25/11/2014 và có hiệu lực từ ngày 01/7/2015 (thay thế cho Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006). Tuy nhiên, thực tế thi hành, Luật đã bộc lộ một số vướng mắc, bất cập cần được sửa đổi, bổ sung hoàn thiện.

Hiện nay, các quy định về chủ thể kinh doanh bất động sản chịu sự chi phối của nhiều văn bản quy phạm pháp luật nên các chủ thể kinh doanh bất động sản cơ bản đã đáp ứng được các yêu cầu theo nhu cầu hiện tại. Theo các Chuyên gia, ngoài các điều kiện về việc thành lập doanh nghiệp và phải có vốn pháp định, các chủ thể là chủ đầu tư dự án bất động sản phải còn đáp ứng thêm các điều kiện như có năng lực tài chính đảm bảo việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư, ký quỹ để đảm bảo thực hiện dự án.

Tuy nhiên, vẫn có những quy định chưa đồng nhất về chủ thể trong các văn bản. Dẫn chứng, tại khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng. Nếu hiểu kinh doanh bất động sản bao gồm cả kinh doanh dịch vụ bất động sản thì hành vi thứ 2 cũng phải thỏa mãn yêu cầu về vốn pháp định. Thế nhưng, theo điểm b khoản 1 Điều 3 Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật này thì tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản không bị buộc phải có vốn pháp định.

Ngoài ra, bất động sản được đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chỉ có 2 loại: Công trình xây dựng (gồm các loại nhà) và quyền sử dụng đất. Các loại bất động sản khác chưa có quy định cụ thể về việc kinh doanh (như cây lâu năm, rừng cây, ...). Xét về các loại bất động sản theo quy định hiện nay thì các tài sản gắn liền với đất đai, công trình xây dựng cũng chưa có những quy định cụ thể để đưa vào kinh doanh./.

Do vậy, quy định pháp luật hiện nay về công trình xây dựng và đất đai đưa vào kinh doanh đã khá đầy đủ, tuy nhiên, vẫn còn có nhiều loại nhà mà hiện nay pháp luật đang vướng mắc trong việc hoàn thiện quy định pháp lý để đưa vào kinh doanh như cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho bất động sản du lịch (Condotel) hay căn hộ văn phòng (officetel),…

Sau hơn 6 năm đi vào thực tiễn Luật Nhà ở 2014 đã và đang bắt đầu bộc lộ nhiều hạn chế

Theo đó, Luật Nhà ở 2014 được thông qua ngày 25/11/2014 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2015, sau hơn 6 năm đi vào thực tiễn, Luật này đã và đang bộc lộ nhiều bất cập, hạn chế, đặc biệt là những vấn đề của thị trường bất động sản.

Cụ thể như Luật Nhà ở 2014 chỉ công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với 01 trường duy nhất là có quyền sử dụng 100% đất ở, tuy nhiên, trên thực tế, nhiều dự án, nhiều quỹ đất không thể đáp ứng tiêu chí 100%, vì lẫn một ít đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, điều này dẫn đến hiện tượng, chủ đầu tư không được công nhận. Quy định này của Luật Nhà ở 2014 cũng được cho là không có sự thống nhất và không phù hợp với các quy định Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020.

Nhưng trong Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 đều cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nhà ở để thực hiện dự án đầu tư.

Theo các Chuyên gia nhận định: “Chính vì sự chồng chéo trong hệ thống pháp luật, thị trường bất động sản bị méo mó, bị sụt giảm nguồn cung dự án và sản phẩm; giá nhà bị đẩy lên rất cao. Đặc biệt, sự chồng chéo này cũng đã tạo lợi thế không công bằng cho một số chủ đầu tư có sẵn dự án,...”./.

Tố Tâm