Sửa đổi Luật Đất đai: Kiến nghị giảm mức nộp tiền sử dụng đất ở cho người dân

Tại văn bản góp ý Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, HoREA đề xuất giảm mức nộp tiền sử dụng đất ở xuống còn 30 - 50% bảng giá đất mới do giá đất đã phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường.

Hộ gia đình, cá nhân chỉ nộp tiền sử dụng đất bằng 30 - 50% bảng giá đất mới

Mới đây, góp ý với Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường để xây dựng nội dung điểm a khoản 3 Điều 130 "Dự thảo Luật Đất đai" về áp dụng "bảng giá đất" để tính tiền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, điểm a khoản 3 Điều 130 "Dự thảo Luật Đất đai" hiện đang có khá nhiều bất cập.

Cụ thể, điểm a khoản 3 Điều 130 "Dự thảo Luật Đất đai" quy định "bảng giá đất" được sử dụng làm căn cứ để: "Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân".

HoREA cho rằng, nếu giữ nguyên quy định như trên sẽ xảy ra bất cập. Bởi lẽ, bảng giá đất hiện nay chỉ bằng 30 - 50% giá thị trường nên các hộ gia đình, cá nhân có đủ khả năng tài chính để nộp được tiền sử dụng đất theo bảng giá đất (nộp bằng 100% giá đất trong bảng giá đất).

Tuy nhiên, giá đất của bảng giá đất mới có thể sẽ tăng 2 - 3 lần mức giá trước đây, dẫn đến tính tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân cũng có thể sẽ tăng lên 2 - 3 lần. Điều này làm tăng gánh nặng tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân.

Hiệp hội lo ngại, hệ quả là khi hộ gia đình, cá nhân không có đủ tiền để làm “sổ hồng” sẽ dẫn đến tình trạng nhà ở không được hợp pháp và “giao dịch giấy tay” làm phát sinh “thị trường ngầm”. Khi đó, Nhà nước vừa thất thu ngân sách, vừa khó quản lý và không phù hợp với mục tiêu phát triển thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh, an toàn, bền vững.

Từ đó, Nhà nước vừa thất thu ngân sách, vừa khó quản lý, không phù hợp với mục tiêu phát triển thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh, an toàn, bền vững", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định.

HoREA đề nghị sửa điểm a khoản 3 Điều 130 "Dự thảo Luật Đất đai" như sau: "Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Chính phủ". 

"HoREA cũng đề nghị Chính phủ quy định mức nộp tiền sử dụng đất trong hạn mức đất ở của hộ gia đình, cá nhân thì chỉ tính bằng 30 - 50% "bảng giá đất" (mới) do giá đất đã phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường", ông Châu nói thêm.

Bảng giá đất "mới" thế nào là hợp lý?

Quy định bảng giá đất thế nào là hợp lý là một vấn đề đang được quan tâm. Khoản 1, Điều 130 quy định trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.

Tại một diễn đàn diễn ra mới đây, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC) đã có những ý kiến về quy định của Dự thảo Luật Đất đai. Theo ông Hiệp, dự thảo đã bỏ quy định về hệ thống khung giá đất và hệ số biến động 5 năm 1 lần và thay vào đó là quy định về bảng giá đất và điều chỉnh biến động mỗi năm 1 lần. Đây là điểm tiến bộ so với Luật đất đai hiện hành.

Mặt khác, cần làm rõ hơn một số nội dung: Cần xác định rõ như thế nào được cho là giá đất phổ biến trên thị trường có sự biến động để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất. Bởi lẽ, theo thực tế hiện nay, giá đất trên thị trường luôn luôn có sự biến động từng ngày. Việc biến động giá đất trên thị trường xuất phát từ nhiều lý do và luôn có tình trạng cố tình thổi giá.

Việc Nhà nước xây dựng bảng giá đất và áp dụng trong các trường hợp quy định tại Khoản 3 sẽ tác động trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất. Vì vậy, nếu Nhà nước chỉ căn cứ vào sự biến động giá đất trên thị trường để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất trong năm, thì bảng giá đất sẽ được điều chỉnh một cách liên tục. Như vậy sẽ thiếu tính ổn định và gây ra rất nhiều ý kiến tranh cãi, không thống nhất.

Việc xây dựng và sửa đổi bảng giá đất mỗi năm một lần là phù hợp và không nhất thiết phải thực hiện điều chỉnh trong năm đó nhằm giữ sự ổn định của Bảng giá đất.

Hơn nữa, quy định công bố công khai bảng giá đất vào ngày 1/1 hàng năm cũng chưa phù hợp do ngày 1/1 là ngày nghỉ lễ mà nên quy định công bố vào ngày làm việc đầu tiên của năm.

Khoản 3, Điều 131 quy định bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp như tính tiền sử dụng đất, tính tiền bồi thường. Việc quy định sử dụng chung một bảng giá đất cho tất cả các mục đích nói trên là chưa phù hợp.

Ông cho rằng, giá trị quyền sử dụng đất và tiền bồi thường giải phóng mặt bằng là hai khái niệm khác nhau, việc tính giá đất cũng khác nhau cần có quy định cụ thể chứ không thể áp dụng chung một bảng giá.

Với các trường hợp thu hồi đất với nhiều mục đích khác nhau thì giá đất có giống nhau không (đất thu hồi mục đích công ích, đất thu hồi mục đích xây dựng khu đô thị mức đền bù là khác nhau).

Do đó, giá đất áp dụng với từng mục đích, từng trường hợp khác nhau là khác nhau chứ không nên áp dụng chung một bảng giá cho tất cả các hình thức. Tuy Điều 131 có quy định về việc xây dựng giá đất cụ thể cho các trường hợp nhưng chưa xác định rõ ràng tiêu chí và cách thức xây dựng giá đất cho mỗi trường hợp là như thế nào.

Vì thế, ông Hiệp đề xuất nên quy định cụ thể hơn nữa trong dự thảo về tiêu chí và cách thức xác định giá đất đối với các trường hợp sử dụng khác nhau để xây dựng bảng giá đất phù hợp để thống nhất áp dụng trên thực tế, đảm bảo công khai, minh bạch và cân bằng quyền của người sử dụng đất. Tránh trường hợp luật ban hành rồi nhưng chưa cụ thể, lại phải đợi nghị định thông tư hướng dẫn thì mới có thể áp dụng trên thực tế.

Ông Hiệp nhấn mạnh: "Tránh trường hợp luật ban hành rồi nhưng chưa cụ thể, lại phải đợi nghị định, thông tư hướng dẫn thì mới có thể áp dụng trên thực tế".

Hồng Quang