Tại Hà Nội: Cư dân tố hàng loạt sai phạm tại tòa nhà CT3 Lê Đức Thọ

Thời gian qua, cư dân sống tại chung cư CT3 số 81 đường Lê Đức Thọ ( phường Mỹ Đình 2, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) bức xúc vì bị chủ đầu tư (Công ty cổ phần đầu tư Bất động sản Hà Nội - C’land) cắt nước sinh hoạt một cách vô lý. Mới đây, Ban quản trị (BQT) và cư dân tiếp tục tố thêm hàng loạt sai phạm của chủ đầu tư lên các cơ quan báo chí.

Như trước đó Thương Trường đã đưa tin, nhiều cư dân sống tại chung cư CT3 số 81 đường Lê Đức Thọ, phường Mỹ Đình 2, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội bức xúc vì bị chủ đầu tư (CĐT) là Công ty cổ phần đầu tư Bất động sản Hà Nội - C’land cắt nước sinh hoạt một cách vô lý. Vì vậy, cư dân phải căng băng rôn đỏ tại nhiều căn hộ của mình để phản đối việc chủ đầu tư cắt nước, mang xô chậu xếp hàng để chờ mua nước sinh hoạt khiến cuộc sống đông đảo cư dân tại đây bị đảo lộn, gặp vô vàn những khó khăn.

Theo tìm hiểu của chúng tôi, việc cắt nước đã diễn ra từ đầu tháng 9, ban đầu, CĐT chỉ cắt nước của hai hộ gia đình số 1104 và 12B05 nhưng tính đến ngày 25/9 đã có tổng cộng hơn 20 hộ gia đình bị cắt nước, trong đó có gia đình ông Tạ Văn Giang là Trưởng BQT toà nhà. Trước khi cắt nước CĐT - C’land đều có gửi thông báo lý do là các hộ chưa thanh toán phí quản lý, vận hành, phí trông giữ xe. Tuy nhiên, cư dân CT3 số 81 Lê Đức Thọ thì C’land hiện không phải là đơn vị quản lý vận hành hợp pháp tại tòa nhà nhưng lại chiếm giữ công việc này, không bàn giao cho đơn vị quản lý đã được BQT ký hợp đồng. Hiện toà nhà đang có hai đơn vị song song vận hành.

Theo phản ánh sau nhiều lần người dân chung cư CT3 số 81 Lê Đức Thọ làm đơn gửi đến UBND phường Mỹ Đình 2 và quận Nam Từ Liêm. UBND phường Mỹ Đình 2 đã yêu cầu chủ đầu tư phải mở nước cho cư dân sử dụng. Tuy nhiên, phía C’land đã không thực hiện chỉ đạo của UBND phương. 

Mới đây, Thương Trường đã được đơn phản ánh của BQT, cư dân chung cư CT3 Lê Đức Thọ tố hàng loạt sai phạm nghiêm trọng của Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Hà Nội (có trụ sở chính: 156 Xã Đàn 2 - P.Nam Đồng- Q.Đống Đa- TP.Hà Nội).

Ai có quyền quản lý vận hành nhà chung cư?

Theo quy định tại Điều 27, Thông tư  02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 thì đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư là tổ chức hoặc doanh nghiệp có chức năng, năng lực theo quy định tại khoản 1 điều 28 của quy chế này và phải có tên trong danh sách được đăng tải trên Cổng thông tin điện tử của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản và của Bộ Xây dựng. CĐT sẽ trực tiếp quản lý vận hành hoặc thuê quản lý vận hành tòa nhà đến khi thành lập xong BQT, thì BQT ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành với chủ đầu tư nếu chủ đầu tư có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư và tham gia quản lý vận hành hoặc ký với đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành khác được chủ đầu tư ủy thác.

Theo tài liệu BQT cung cấp đến các cơ quan báo chí thì vào ngày 15/07/2019 BQT đã có văn bản gửi chủ đầu tư về việc bàn giao hồ sơ; trình phương án và quy trình quản lý vận hành nhà chung cư CT3 Lê Đức Thọ để BQT xem xét ký hợp đồng theo quy định. Nhưng CĐT đã không trả lời văn bản này của BQT. 

Ngày 14/9/2016 BQT đã có văn bản số 05/2016 gửi CĐT về việc yêu cầu CĐT tìm đơn vị ủy thác quản lý vận hành nhà chung cư CT3 vì tại thời điểm này CCDDT chưa có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định tại Thông tư 02/2016. Ngày 05/10/2016 BQT có văn bản số 08/2016 gửi CĐT về việc đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư CT3, văn bản nêu rõ các lý do và thông báo sẽ tiến hành lựa chọn đơn vị quản lý vận hành khác.

Tại hội nghị nhà chung cư CT3 vào tháng 2/2017, 100% cư dân biểu quyết thay đổi đơn vị quản lý vận hành tòa nhà theo quy định của pháp luật. Ban Quản trị tòa nhà đã tổ chức đấu thầu và lựa chọn được một đơn vị khác và đã ký hợp đồng để vận hành tòa nhà.

Đến ngày 8/6/2017 đại diện BQT nhà chung cư CT3 Lê Đức Thọ đã ký hợp đồng số 01/2017/HĐDV/CT3-VBD về dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với Công ty TNHH Quản lý Tòa nhà Việt, đơn vị quản lý vận hành mới nhằm phục vụ nhu cầu của cư dân tòa nhà. Bởi lẽ, khi Ban Quản trị mời  Công ty C’Land tham gia đấu thầu nhưng họ không tham gia. Sau đó, BQT đã có văn bản bàn giao công tác quản lý vận hành tòa nhà cho công ty TNHH quản lý tòa nhà Việt, gửi cư dân cùng CĐT, Ban quản lý thuộc CĐT và UBND phường Mỹ Đình 2.

Theo tài liệu cung cấp BQT cho thấy, kể từ ngày 18/6/2017 Công ty C’Land không phải là đơn vị vận hành chính thức được ký hợp đồng quản lý vận hành với Ban quản trị tòa nhà CT3 Lê Đức Thọ khi đơn vị này không có hợp đồng quản lý vận hành với Ban Quản trị theo quy định pháp luật.

Ông Nguyễn Duy Thơ - Phó trưởng BQT Chung cư CT3 Lê Đức Thọ cho biết, cư dân của tòa nhà không nợ phí dịch vụ của chủ đầu tư bởi vì chủ đầu tư không phải là đơn vị quản lí vận hành hợp pháp của tòa nhà. Tại thời điểm BQT tòa nhà được thành lập (T7/2016) BQT có gửi giấy mời cho chủ đầu tư về việc tham gia quản lí tại tòa nhà, tuy nhiên tại thời điểm đó, chủ đầu tư chưa có năng lực quản lí vận hành trên cổng thông tin của Bộ Xây dựng. Tiếp theo, BQT đã gửi hồ sơ “mời chào” giá cạnh tranh công tác quản lí vận hành và cũng có gửi cho chủ đầu tư cái chào giá cạnh tranh. Tuy nhiên chủ đầu tư cũng không tham gia chào giá cạnh tranh công tác quản lí, vận hành tòa nhà. Tại hôi nghị nhà chung cư tháng 1 năm 2017 cư dân đã biểu quyết không sử dụng dịch vụ của chủ đầu tư do chất lượng dịch vụ kém và ủy quyền cho ban quản trị ký hợp đồng với đơn vị vận hành có năng lực. Vì vậy, cư dân chúng tôi khẳng định chúng tôi không nợ phí của chủ đầu tư, ngoài ra chúng tôi còn phát hiện, chẳng những chúng tôi không nợ phí mà chủ đầu tư còn nợ phí của cư dân chúng tôi. Chúng tôi đã xem lại hợp đồng và thấy rằng chủ đầu tư đã tính tiền căn hộ sai luật. Chủ đầu tư đã tính diện tích bao ngoài, diện tích dôi ra so với thực tế rất là nhiều. Tính từ mép ngoài đến tim tường, phần đó là chúng tôi bị tính thêm trong diện tích, nó bị chênh lệch từ khoảng 2 mét đến 5 mét. Rất nhiều căn hộ đã gửi đơn lên chủ đầu tư rất nhiều lần, yêu cầu chủ đầu tư tính lại theo quy định của pháp luật nhưng chủ đầu tư đều không phản hồi,....

Phân định sở hữu chung-riêng chưa rõ ràng! 

Theo quy định tại Điều 49, Nghị đinh 71/2010/NĐ-CP, phần sở hữu riêng và các thiết bị sử dụng riêng trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu bao gồm: Phần diện tích bên trong căn hộ (kể cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó) của chủ sở hữu căn hộ; phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư bán cho riêng từng chủ sở hữu căn hộ hoặc bán cho các tổ chức, cá nhân khác; Phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư (chủ đầu tư giữ lại, không bán và cũng không phân bổ giá trị phần diện tích thuộc sở hữu riêng này vào giá bán căn hộ cho các chủ sở hữu căn hộ); Các thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ, trong phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ hoặc của các chủ sở hữu khác.Chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu các phần diện tích khác trong nhà chung cư quy định tại điểm a và điểm b khoản này được gọi chung là các chủ sở hữu nhà chung cư.

Phần sở hữu chung nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu bao gồm phần diện tích và các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư được quy định như sau: Phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư bao gồm: không gian, hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, sân thượng, khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, đường thoát hiểm, hệ thống bể phốt, lối đi bộ, sân chơi chung và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu nhà chung cư; Phần diện tích khác không phải là phần diện tích thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu nhà chung cư quy định tại khoản 1 điều này;….

Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung nhà chung cư quy định tại điều này phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Theo tài liệu BQT chung cư cung cấp, căn cứ vào hợp đồng mua bán căn hộ giữa CĐT và cư dân tại Điều 11, mục 11.2: Các diện tích và hạng mục công trình thuộc quyền sở hữu của bên A bao gồm toàn bộ không gian siêu thị, không gian kinh doanh, dịch vụ công cộng, văn phòng thuộc tầng 1, tầng 2, tầng 4, tầng 5 và tầng kỹ thuật. Như vậy, hợp đồng mua bán căn hộ đã tuân thủ Điều 49, nghị định 71, xác định được phần sở hữu riêng của CĐT, của cư dân cũng như sở hữu chung của các bên.

Vì vậy, BQT và cư dân đã “tố” Công ty Đầu tư bất động sản Hà Nội đang xâm phạm quyền sở hữu chung đối với hai tầng hầm B1 và B2 (trừ một phòng nhỏ ở tầng hầm B1 để bảo vệ sử dụng là thuộc sở hữu riêng của CĐT). Khoản 2, Điều 100 Luật Nhà ở năm 2014 cũng quy định phần còn lại ngoài diện tích sở hữu riêng là diện tích sở hữu chung của tòa nhà.

Theo kết luận của BQT chung cư CT3: CĐT đã và đang cố tình xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của cư dân nhà chung cư CT3 Lê Đức Thọ, vi phạm quy định của nhà nước về công tác bàn giao quản lý vận hành và phân định diện tích chung riêng. Nếu kéo dài tình trạng nêu trên thì có thể dẫn đến hậu quả tòa nhà sẽ mất an ninh, an toàn, cháy nổ...

Vi phạm pháp luật trong việc nghiệm thu khống hệ thống PCCC!

Trong đơn phản ánh, Ban quản trị tòa nhà cho biết, Công ty C’Land chưa hoàn thiện hệ thống PCCC tòa nhà CT3 Lê Đức Thọ nhưng đã được nghiệm thu khống và bàn giao căn hộ để cư dân vào ở bất chấp các nguy hiểm về cháy nổ có thể xảy ra với cư dân. Sau khi bị phát hiện đã thi công bổ sung nhưng chưa đạt các tiêu chuẩn kỹ thuật và chưa được cơ quan cảnh sát PCCC nghiệm thu.

Trao đổi về vấn đề BQT tố cáo chủ đầu tư vi phạm an toàn phòng cháy chữa cháy, ông Giang cho biết thêm, Công ty C’Land chưa hoàn thiện hệ thống phòng cháy chữa cháy tòa nhà CT3 Lê Đức Thọ nhưng đã được nghiệm thu “khống” và bàn giao căn hộ để cư dân vào ở bất chấp các nguy hiểm về cháy nổ có thể xảy ra với cư dân. Sau khi phát hiện đã thi công bổ sung nhưng chưa đạt các tiêu chuẩn kĩ thuật và chưa được các cơ quan phòng cháy chữa cháy nghiệm thu. Đặc biệt chủ đầu tư còn cho ngân hàng BIDV thuê trái phép diện tích sở hữu chung của tòa nhà, khu vực này chặn lối thoát nạn và 2 cửa thoát hiểm của phương án phòng cháy chữa cháy đã được thẩm duyệt.

Tính sai diện tích, thu tiền vượt quá giá trị căn hộ!

Theo phản ánh của cư dân, đối chiếu diện tích căn hộ đang cư dân đang sử dụng và cách tính diện tích, cư dân đã phát hiện Công ty C’land đang áp dụng cách tính diện tích sai so với hướng dẫn của Bộ Xây dựng, dẫn đến diện tích căn hộ lớn hơn thực tế rất nhiều, từ đó cư dân mua căn hộ phải trả thêm tiền.

Cụ thể theo quy định, Chủ đầu tư chỉ được tính diện tích căn hộ theo tim tường hoặc thông thủy. Chọn cách nào thì ghi rõ vào hợp đồng. Trên thực tế: Công ty C’Land áp dụng cách tính tim tường chung + mép tường bao ngoài, trong đó tường chung là tường ngăn chia giữa 2 căn hộ, tường bao ngoài là tường giữa căn hộ và hành lang, lối đi, mặt ngoài căn hộ. Cách tính này làm diện tích tăng thêm rất nhiều…

Những tiếng kêu cứu của cư dân

Chị Đặng Thị Hoài, cư dân tòa nhà CT3 bức xúc cho biết, chúng tôi chỉ là những cư dân khi mua căn hộ tôi luôn nghiên cứu rất kỹ về hợp đồng, theo đó tại Điều 11 hợp đồng quy định rất rõ về sở hữu chung riêng của tòa nhà. Hiện tại, chủ đầu tư luôn xác định không rõ ràng sở hữu chung riêng, chính vì vậy họ nhất định không bàn giao quyền quản lý cho BQT đã xảy ra tình trạng như hiện nay. Đã 3 năm nay chủ đầu tư nhất định không bàn giao quyền quản lý vận hành chung cư, gần đây chủ đầu tư ép tất cả cư dân ký vào biên bản công nhận tầng hầm thuộc quyền riêng của chủ đầu tư thì họ sẽ bàn giao quyền quản lý cho chúng tôi, trong khi đó quy định tại hợp đồng tầng hầm là thuộc sở hữu chung. Chủ đầu tư thường xuyên tạo ra những khó khăn cho cư dân ví dụ như thang máy thường xuyên bị đóng, bị hỏng,... nên hiện tại cư dân rất bức xúc, lo lắng, không dám nằm trong tòa nhà, tòa nhà có rất nhiều người lạ mặt, xăm trổ đầy mình. UBND Phường cũng đang yêu cầu CĐT cấp lại nước nhưng chủ đầu tư phất lời, bên Phường cũng đã nói bất lực, UBND quận Nam Từ Liêm thì thờ ơ, không có phản hồi nào. Hiện tại chúng tôi lâm vào cảnh "bán cũng không được, ở cũng không xong”. 

Chị Đinh Thị Hoa chủ một căn hộ tại chung cư CT3 bức xúc: "Nhà tôi có 3 đứa con nhỏ, chồng thì đi công tác xa. Do chủ đầu tư tự ý cắt nước khiến cuộc sống gia đình tôi đảo lộn có nhà mà như không có. Gần đây, tại tòa nhà xuất hiện một số đối tượng lạ mặt, xăm trổ đầy mình khiến những cư dân như chúng tôi rất bất an và lo lắng. Khi xảy sự việc 2 đơn vị có tranh chấp về việc thu phí quản lý vận hành tòa nhà, chúng tôi nhận được nhiều văn bản của chủ đầu tư yêu cầu phải đóng phí, không thì sẽ ngừng cung cấp dịch vụ. Những cái văn bản đề nghị cung cấp dịch vụ này không biết gửi đến gia đình tôi biết bao nhiêu lần. Hàng tháng tôi vẫn đến đóng tiền nước cho chủ đầu tư, nhưng đến tháng 4 năm 2019 tôi xuống đóng tiền nước, gặp lễ tân của chủ đầu tư là chị Như thì chị Như bảo, theo chỉ đạo của lãnh đạo của chị là sẽ không thu tiền nước nữa. Như vậy tôi đã có ý thức xuống đóng phí nước, còn phí dịch vụ đang xảy ra tranh chấp thì chúng tôi chưa đóng. Tuy nhiên khi chúng tôi xuống đóng tiền nước thì họ không thu!?" .

Cũng theo chị này thông tin, về chi phí quản lý vận hành tòa nhà, nếu chủ đầu tư chứng minh được tính hợp pháp của mình thì tôi sẽ đóng cho chủ đầu tư. Theo quy định của hợp đồng mua nhà thì việc đóng phí quản lý vận hành cho BQT hoặc người được BQT ủy quyền, thực tế BQT đã ký hợp đồng với công ty TNHH quản lý tòa nhà Việt vì vậy chúng tôi phải đóng cho đơn vị mà BQT đã ký hợp đồng nhưng lại có nhiều văn bản từ chủ đầu tư yêu cầu đóng phí nên chúng tôi không biết đóng cho ai, đơn vị nào. Vì vậy cần phải có sự thống nhất, rõ ràng để cư dân yên tâm. Ngoài ra, việc cấp sổ đỏ rất chậm trễ, đã kéo dài nhiều năm."

Dân cư tòa nhà CT3 Lê Đức Thọ khẩn thiết kính đề nghị các cơ quan chức năng TP. Hà Nội vào cuộc xử lý vụ việc theo quy định của pháp luật để đảm bảo an toàn cuộc sống cho hàng trăm hộ dân nơi đây.

Thương Trường sẽ tiếp tục thông tin./.

Thành Phương