Thị trường bất động sản được kỳ vọng tăng tốc trong những tháng cuối năm khi nhu cầu mua nhà theo mùa vụ gia tăng, nguồn cung nhà ở xã hội được cải thiện và dòng vốn tiếp tục hỗ trợ sức cầu.
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) dự báo lượng giao dịch nhà ở quý IV/2026 có thể tăng mạnh, thậm chí gấp đôi quý trước, nhưng thanh khoản sẽ tập trung vào những sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực.
Nguồn cung nhà ở xã hội được kỳ vọng tạo thêm lực đẩy
Sau giai đoạn phục hồi với mức độ khác nhau giữa các phân khúc, thị trường bất động sản được kỳ vọng bước vào quý cuối năm 2026 với thanh khoản tích cực hơn. Động lực không chỉ đến từ yếu tố mùa vụ mà còn được hỗ trợ bởi triển vọng kinh tế, đầu tư công và các dòng vốn đổ vào nền kinh tế.
Theo dự báo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tăng trưởng GDP tiếp tục được kỳ vọng tăng tốc trong quý IV, hướng tới mức trên 9,75%. Đà tăng trưởng kinh tế nếu được duy trì sẽ tạo điều kiện cho hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh, đồng thời cải thiện thu nhập và khả năng tích lũy của người dân.
Bên cạnh đó, tiến độ giải ngân đầu tư công và phát triển hạ tầng tiếp tục được xem là lực đẩy đối với thị trường. Những khu vực có hạ tầng giao thông được đầu tư đồng bộ, khả năng kết nối tốt và hình thành nhu cầu cư trú thực tế được kỳ vọng tiếp tục thu hút người mua.
Nguồn cung nhà ở xã hội được kỳ vọng tạo thêm lực đẩy.
Dòng vốn FDI thực hiện cũng được dự báo tăng tốc giải ngân trong những tháng cuối năm. Không chỉ tác động trực tiếp đến bất động sản công nghiệp và logistics, dòng vốn này còn tạo thêm nhu cầu về nhà ở dành cho chuyên gia, người lao động tại các khu vực tập trung hoạt động sản xuất.
Theo VARS, dòng vốn đầu tư thực chất góp phần tạo việc làm, củng cố sức cầu và hỗ trợ nền tảng phục hồi của thị trường bất động sản. Cùng với đó, lượng kiều hối thường gia tăng vào cuối năm và đầu năm mới được kỳ vọng bổ sung thêm một phần dòng tiền cho thị trường. Trong bối cảnh bất động sản vẫn được một bộ phận người dân lựa chọn như kênh tích lũy tài sản trung và dài hạn, nguồn tiền này có thể góp phần hỗ trợ thanh khoản.
Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở thương mại mới trong quý IV/2026 được VARS dự báo chưa có sự bứt phá rõ rệt và có thể tương đương quý III. Doanh nghiệp vẫn phải đối mặt với những trở ngại về nguồn vốn, chi phí tài chính, trong khi một bộ phận người mua tiếp tục giữ tâm lý quan sát.
Nguồn cung tại khu vực vùng ven Hà Nội và TP Hồ Chí Minh dự kiến vẫn tập trung vào các đại đô thị quy mô lớn, được đầu tư tương đối đồng bộ về hạ tầng, tiện ích. Căn hộ chung cư và nhà liền kề tiếp tục là những loại hình chủ đạo được đưa ra thị trường.
Ngoài hai đô thị lớn, Đà Nẵng, Bắc Ninh, Quảng Ninh và Hải Phòng được dự báo tiếp tục có thêm nguồn cung mới, qua đó mở rộng lựa chọn cho người mua và nhà đầu tư.
Điểm đáng chú ý hơn trong bức tranh nguồn cung cuối năm là nhà ở xã hội. Theo VARS, hàng trăm dự án được kỳ vọng khởi động, bổ sung hàng chục nghìn căn nhà ở xã hội. Nếu các dự án triển khai đúng tiến độ, đây sẽ là nguồn cung đáng kể cho nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực, đặc biệt là người thu nhập thấp và những đối tượng đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở thương mại do mặt bằng giá đã lên cao.
Sự gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội không chỉ bổ sung sản phẩm cho thị trường mà còn có thể trở thành một trong những động lực đáng kể đối với thanh khoản trong những tháng cuối năm.
Giao dịch có thể gấp đôi nhưng thị trường tiếp tục phân hóa
Trên nền tảng nguồn cung mới và nhu cầu nhà ở thực, VARS dự báo lượng giao dịch nhà ở trong quý IV/2026 có thể tăng mạnh, thậm chí gấp đôi quý trước. Trong đó, giao dịch nhà ở xã hội được dự báo có khả năng đạt mức cao nhất từ trước đến nay.
Ở thị trường thứ cấp, thanh khoản cũng được kỳ vọng cải thiện nhờ nhu cầu mua nhà thực tế và xu hướng dịch chuyển nơi ở tại các đô thị lớn. Những căn nhà đã hình thành, có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện và có thể đưa vào sử dụng ngay được dự báo tiếp tục nhận được sự quan tâm.
Yếu tố mùa vụ cũng hỗ trợ thị trường khi quý cuối năm thường là giai đoạn nhu cầu mua nhà tăng lên. Tuy nhiên, khác với những chu kỳ tăng trưởng dựa nhiều vào kỳ vọng tăng giá, dòng tiền hiện nay có xu hướng thận trọng và lựa chọn sản phẩm kỹ hơn.
VARS dự báo lượng giao dịch nhà ở trong quý IV/2026 có thể tăng mạnh, thậm chí gấp đôi quý trước.
Theo VARS, nhu cầu vẫn tập trung chủ yếu vào các dự án hoàn chỉnh về pháp lý, quy hoạch, hạ tầng và hệ thống tiện ích. Điều này đồng nghĩa việc tổng lượng giao dịch tăng không phản ánh sự phục hồi đồng đều ở tất cả phân khúc.
Những diễn biến đáng chú ý là giá bán sơ cấp được dự báo tiếp tục tăng dù nguồn cung được cải thiện. Áp lực từ tiền sử dụng đất, chi phí tài chính, vật liệu xây dựng, nhân công và các khoản chi phí phát triển dự án khiến dư địa giảm giá của các dự án mới không lớn.
Trong khi đó, khả năng tài chính của người mua vẫn là bài toán quan trọng. Khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập khiến người mua ngày càng quan tâm tới tổng giá trị căn nhà, phương án thanh toán và chi phí vay thay vì chỉ nhìn vào mức giá trên mỗi mét vuông.
Để kích thích sức mua, các chủ đầu tư được dự báo tiếp tục sử dụng chính sách chiết khấu, giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ vay vốn và ưu đãi lãi suất. Một số chương trình hỗ trợ tài chính kéo dài nhiều năm cũng được triển khai nhằm giảm áp lực dòng tiền cho người mua trong giai đoạn đầu. Ở chiều ngược lại, bất động sản mang nặng yếu tố đầu cơ tiếp tục đứng trước sức ép thanh khoản.
Theo VARS, những dự án chưa hình thành cộng đồng dân cư, thiếu hạ tầng hoặc chưa có khả năng khai thác thực tế có thể tiếp tục gặp khó khăn trong việc tìm người mua. Giá giao dịch thực tế của nhóm sản phẩm này thậm chí có thể phải điều chỉnh mạnh.
Những sản phẩm được rao bán với mức giá cao dựa chủ yếu trên kỳ vọng tăng giá nhưng không tạo ra giá trị sử dụng hoặc dòng tiền thực tế sẽ phải cạnh tranh ngày càng gay gắt với các sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng tốt và đã hình thành nhu cầu cư trú.
Trong khi đó, bất động sản du lịch được dự báo chưa thể ghi nhận nguồn cung mới tăng mạnh trong ngắn hạn. Nguồn hàng chủ yếu vẫn đến từ các dự án đang triển khai tại Quảng Ninh, Thanh Hóa, Cát Bà, Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc.
Triển vọng giao dịch tăng mạnh trong quý IV/2026 cho thấy thị trường bất động sản đang có thêm động lực phục hồi. Tuy nhiên, dòng tiền không còn dễ dàng phân bổ đồng đều giữa các sản phẩm.
Nếu lượng giao dịch thực sự tăng gấp đôi như dự báo, quý cuối năm có thể trở thành giai đoạn thanh khoản nổi bật của năm 2026. Song sức mua nhiều khả năng vẫn hướng về những dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ, giá bán phù hợp và đáp ứng nhu cầu sử dụng thực tế.
Trong bối cảnh giá sơ cấp tiếp tục neo cao, khả năng hấp thụ của thị trường vì vậy không chỉ phụ thuộc vào lượng nguồn cung được đưa ra, mà còn nằm ở bài toán giá bán, chi phí vốn và mức độ phù hợp giữa sản phẩm với khả năng tài chính của người mua.
Thiên An