Thị trường bất động sản Hà Nội quý III/2025 ghi nhận bức tranh phục hồi toàn diện trên cả bốn phân khúc. Trong đó, giá thuê và công suất đều cải thiện, phản ánh sức bật của nhu cầu tiêu dùng, dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) và du lịch quốc tế.
Bán lẻ và văn phòng cùng tăng tốc
Thị trường bất động sản thương mại Hà Nội quý III/2025 tiếp tục cho thấy xu hướng phục hồi rõ rệt, đặc biệt ở hai phân khúc bán lẻ và văn phòng, nơi ghi nhận sự gia tăng cả về công suất lẫn giá thuê. Riêng với thị trường bán lẻ, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết: “Các thương hiệu phong cách sống và ẩm thực tiếp tục khai trương nhiều mặt bằng mới, cho thấy nhu cầu tiêu dùng bền vững và phản ánh xu hướng ngày càng đề cao trải nghiệm của người tiêu dùng”.
Cũng theo báo cáo của Savills, tổng nguồn cung bán lẻ hiện đại của Hà Nội đạt 1,8 triệu m2 sàn, với trung tâm thương mại chiếm ưu thế. Công suất thuê tăng thêm 1 điểm phần trăm theo năm, đạt 85%, trong khi giá thuê tầng trệt tăng 3% ở tất cả các phân khu, lên mức 1,3 triệu đồng/m2/tháng. Khu Trung tâm ghi nhận mức tăng mạnh nhất, còn khu vực ngoài trung tâm có mức tăng vừa phải.
Đáng chú ý, mật độ bán lẻ khu vực nội thành đạt 0,5 m2/người, cao nhất toàn thị trường, khẳng định vị thế trung tâm mua sắm của Thủ đô. Trong khi đó, khu trung tâm cũ bị giới hạn bởi quỹ đất, chỉ đóng góp phần nhỏ vào nguồn cung. Các khu vực mới như Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hà Đông đang trở thành “điểm nóng” bán lẻ mới nhờ giao thông cải thiện và các tuyến metro kết nối thuận tiện.
Mặt bằng bán lẻ đang hướng tới trải nghiệm cho người dùng
Từ nay đến cuối năm 2025, Hà Nội sẽ có thêm hơn 84.000 m2 sàn bán lẻ từ ba dự án mới, trong khi giai đoạn 2026–2028 dự kiến bổ sung thêm hơn 330.000 m2, chủ yếu tại khu vực Starlake. Savills cảnh báo, nếu không có chiến lược khác biệt, nguồn cung lớn vào 2027–2028 có thể tạo rủi ro dư cung cho thị trường.
Song song với mảng bán lẻ, thị trường văn phòng cũng giữ đà tăng trưởng ổn định. Tổng nguồn cung hiện đạt 2,3 triệu m2 sàn từ 190 tòa nhà, trong đó khu vực nội thành chiếm tỷ trọng lớn nhất, thể hiện rõ xu hướng phi tập trung hóa khỏi khu trung tâm.
Giá thuê văn phòng được duy trì ổn định, công suất cho thuê tăng nhẹ lên 85% nhờ tỷ lệ lấp đầy cao tại các dự án mới chất lượng tốt. Hoạt động cho thuê chủ yếu đến từ nhu cầu dịch chuyển, nâng cấp văn phòng của các doanh nghiệp nhóm Tài chính, Bảo hiểm và Bất động sản (FIRE).
Đáng chú ý, hàng loạt dự án hạng sang như Tiến Bộ Plaza, The Marc 88 và Oriental Square sẽ ra mắt cuối 2025, bổ sung nguồn cung mới cho khu vực nội thành. Giai đoạn 2026–2027, hơn 1,2 triệu m2 sàn mới, chủ yếu thuộc phân khúc Hạng A, sẽ tiếp tục mở rộng thị trường văn phòng Hà Nội.
Khách sạn và căn hộ dịch vụ – Điểm sáng từ du lịch quốc tế và dòng vốn FDI
Không chỉ mảng thương mại, các phân khúc khách sạn và căn hộ dịch vụ của Hà Nội cũng ghi nhận dấu hiệu khởi sắc rõ ràng nhờ du lịch quốc tế phục hồi và nguồn vốn đầu tư nước ngoài tăng mạnh.
Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, nhận định: “Hiệu suất hoạt động của các khách sạn vẫn duy trì ở mức tốt, được thúc đẩy bởi lượng khách du lịch quốc tế dồi dào, tiềm năng từ du lịch MICE và nguồn cung các dự án chất lượng cao ngày càng tăng.”
Cũng theo số liệu của Savills, Hà Nội hiện có 65 dự án khách sạn cung cấp hơn 10.900 phòng, giảm nhẹ do ba khách sạn 3 sao bị loại khỏi danh sách xếp hạng. Tỷ lệ lấp đầy tăng 1 điểm % theo quý và 5 điểm % theo năm, đạt 72%, trong khi giá phòng trung bình giảm 3% theo quý.
Hiệu suất hoạt động của loại hình khách sạn vẫn duy trì ở mức tốt
Trong 9 tháng đầu năm 2025, Hà Nội đón 5,5 triệu lượt khách quốc tế, tăng 26% so với cùng kỳ và đã đạt 86% kế hoạch năm, khẳng định vị thế trung tâm du lịch và điểm đến MICE hàng đầu khu vực Bắc Bộ. Nguồn cung tương lai của thị trường khách sạn khá lớn, với 68 dự án với hơn 12.000 phòng dự kiến hoàn thành giai đoạn 2025–2028, trong đó 42% tập trung ở phía Tây và 41% ở nội thành. Đáng chú ý, các thương hiệu quốc tế sẽ quản lý 47% số phòng mới, góp phần nâng chuẩn dịch vụ lưu trú của Hà Nội.
Bên cạnh đó, phân khúc căn hộ dịch vụ cũng tăng trưởng mạnh nhờ sự trở lại của các chuyên gia nước ngoài. Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, cho biết: “Nhu cầu mạnh mẽ trên thị trường căn hộ dịch vụ được thúc đẩy bởi dòng vốn FDI dồi dào, sự cải thiện hạ tầng và nguồn cung tương đối hạn chế tại các tỉnh lân cận.”
Tổng nguồn cung căn hộ dịch vụ đạt gần 6.400 căn từ 65 dự án, với tỷ lệ lấp đầy 87%, giá thuê tăng 4% theo năm. Phân khúc hạng B ghi nhận mức tăng nhẹ 1% theo quý.
Nguồn cầu chủ yếu đến từ chuyên gia nước ngoài làm việc tại Hà Nội và các khu công nghiệp lân cận, đặc biệt khi nguồn cung căn hộ cao cấp ở các tỉnh như Hà Nam, Thái Bình, Nam Định, Hưng Yên còn hạn chế. Giai đoạn tới, 15 dự án mới với hơn 2.200 căn hộ sẽ ra mắt, trong đó 60% tập trung tại khu vực thứ cấp và 40% tại phía Tây, với thương hiệu quốc tế chiếm 76% nguồn cung.
Từ dữ liệu thị trường quý III/2025 của Savills cho thấy, thị trường bất động sản Hà Nội đã bước vào giai đoạn phục hồi toàn diện, khi các phân khúc thương mại, lưu trú và dịch vụ đều ghi nhận cải thiện đồng đều. Sự trỗi dậy của các khu vực ngoài trung tâm, cùng dòng vốn FDI và du lịch quốc tế dồi dào, đang mở ra một chu kỳ tăng trưởng mới cho bất động sản Thủ đô.
Lê Phong