Bất động sản

15:08 02/11/2025

HoREA đề xuất tăng mức phạt đối với trường hợp bỏ cọc trong đấu giá đất

Trong góp ý dự thảo Nghị quyết của Chính phủ quy định xử lý khó khăn, vướng mắc về đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã đề xuất thêm mức phạt đối với người bỏ cọc hoặc vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá.

Đề xuất nâng tiền đặt cọc đấu giá tối đa lên 50%

Hiệp hội nhận thấy, tại Điều 2 “dự thảo Nghị quyết” sử dụng cụm từ “hai mươi phần trăm” và “năm mươi phần trăm” là thống nhất với “định dạng” từ ngữ tại điểm b khoản 1a Điều 39 Luật Đấu giá tài sản 2024 quy định “b) Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì tiền đặt trước tối thiểu là mười phần trăm và tối đa là hai mươi phần trăm giá khởi điểm”.

Do quy định “tiền đặt trước tối thiểu là 10% và tối đa là 20% giá khởi điểm” dẫn đến số tiền đặt trước thấp nên tạo cơ hội cho nhiều người có thể tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó có tổ chức kinh tế, cá nhân có nhu cầu thật, tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để tạo lập nhà ở, cơ sở kinh doanh hoặc thực hiện dự án đầu tư, nhưng cũng có thể có tổ chức kinh tế, cá nhân không có nhu cầu thật, tham gia đấu giá quyền sử dụng đất không nhằm mục đích tạo lập nhà ở, cơ sở kinh doanh hoặc thực hiện dự án đầu tư mà nhằm mục đích trục lợi bất chính như thực tế đã xảy ra tại một số cuộc đấu giá quyền sử dụng đất trong những năm gần đây.

HoREA đề xuất tăng mức phạt đối với trường hợp bỏ cọc trong đấu giá đất.

Do vậy, việc nâng “tiền đặt trước tối thiểu là 20% và tối đa là 50% giá khởi điểm” là rất cần thiết để “sàng lọc” số người tham gia đấu giá phải bảo đảm năng lực tài chính, bởi lẽ đối với các tổ chức kinh tế, cá nhân có nhu cầu thật thì việc tham gia đấu giá quyền sử dụng đất với tâm thế muốn được “trúng đấu giá”, mà khi đã “trúng đấu giá” thì số “tiền đặt trước” được chuyển thành “tiền đặt cọc” để thanh toán tài sản “trúng đấu giá”.

Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 2 và khoản 4 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản 2016 thì cơ quan tổ chức đấu giá chỉ được nhận “tiền đặt trước” 03 ngày trước ngày mở cuộc đấu giá và trong trường hợp không trúng đấu giá thì cơ quan tổ chức đấu giá phải hoàn trả “tiền đặt trước” 03 ngày kể từ ngày kết thúc cuộc đấu giá và nếu có phát sinh tiền lãi thì cũng phải hoàn trả cho người không trúng đấu giá nên không bị thiệt hại.

Hiệp hội rất hoan nghênh khoản 1 Điều 3 “dự thảo Nghị quyết” quy định “người trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất, cho thuê đất vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá dẫn đến quyết định công nhận kết quả đấu giá bị huỷ thì không được nhận lại khoản tiền đặt cọc và phải bồi thường thiệt hại bao gồm chi phí tổ chức đấu giá, giá dịch vụ đấu giá tài sản và các chi phí liên quan khác của cuộc đấu giá đó theo thông báo của cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất” nhưng quy định này chưa bao quát đầy đủ các trường hợp vi phạm.

Xử phạt với trường hợp bỏ cọc đất đấu giá

Hiệp hội đề nghị bổ sung quy định người trúng đấu giá quyền sử dụng đất không được nhận lại “khoản tiền đặt trước” để xử lý vi phạm đối với trường hợp “bỏ cọc” dẫn đến quyết định công nhận kết quả đấu giá bị huỷ, tương tự trường hợp “vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá” dẫn đến quyết định công nhận kết quả đấu giá bị huỷ, bởi lẽ trên thực tế đã xảy ra nhiều trường hợp người trúng đấu giá “bỏ cọc”.

Hiệp hội đề nghị bổ sung quy định người trúng đấu giá quyền sử dụng đất “bỏ cọc” hoặc “vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá” còn “bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực bổ trợ tư pháp theo quy định của Chính phủ” để tăng tính “răn đe”, phòng ngừa người tham gia đấu giá có ý đồ trục lợi bất chính bởi lẽ chỉ có quy định mức xử lý vi phạm đối với người trúng đấu giá “không được nhận lại khoản tiền đặt trước hoặc khoản tiền đặt cọc” là mức xử lý vi phạm có giá trị lớn, có tính “răn đe”, còn các khoản “bồi thường thiệt hại bao gồm chi phí tổ chức đấu giá, giá dịch vụ đấu giá tài sản và các chi phí liên quan khác của cuộc đấu giá đó” thì “giá trị bằng tiền” quá thấp.

Đề xuất này của Hiệp hội dẫn đến yêu cầu cần bổ sung trường hợp này vào Luật xử lý vi phạm hành chính, nhất là cần bổ sung vào Điều 23 Nghị định 82/2020/NĐ-CP quy định xử lý vi phạm hành chính đối với “hành vi vi phạm quy định của người tham gia đấu giá, người có tài sản đấu giá và người khác có liên quan đến hoạt động đấu giá tài sản”.

Ngoài ra, theo Hiệp hội nhận thấy, khoản 2 Điều 3 “dự thảo Nghị quyết” mới chỉ quy định “cấm tham gia đấu giá” đối với người trúng đấu giá là “cá nhân” trong trường hợp “giao đất ở” có “vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá”, nhưng chưa quy định “cấm tham gia đấu giá” đối với người trúng đấu giá là “tổ chức kinh tế” trong trường hợp giao đất, cho thuê đất và cũng chưa quy định trường hợp “tổ chức kinh tế” hoặc “cá nhân” vi phạm “bỏ cọc” hoặc “vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá” nên cần bổ sung các trường hợp này vào khoản 2 Điều 3 “dự thảo Nghị quyết”.

Hiệp hội nhận thấy, tổ chức kinh tế tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất, cho thuê đất là doanh nghiệp nhỏ, chưa có uy tín thương hiệu thì “không sợ” bị cấm tham gia đấu giá vì họ có thể thành lập doanh nghiệp mới để tiếp tục tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, nhưng đối với các doanh nghiệp lớn, đã có uy tín thương hiệu thì “sợ” bị cấm tham gia đấu giá nên cần bổ sung vào khoản 2 Điều 3 “dự thảo Nghị quyết” đối tượng “tổ chức kinh tế” vi phạm “bỏ cọc” hoặc “vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá” cũng có thể bị “cấm tham gia đấu giá”.

Thiên An