Hoạt động mở bán sôi động tại Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh lân cận cùng những tín hiệu cải cách pháp lý đã mang lại sức bật mới cho thị trường bất động sản. Lợi nhuận các doanh nghiệp niêm yết được dự báo phục hồi mạnh trong quý 3/2025, nhờ cả vào bàn giao dự án hiện hữu lẫn các khoản thu tài chính đột biến.
Nguồn cung dồi dào, thị trường hấp thụ tích cực bất chấp giá cao
Theo báo cáo từ Bộ Xây dựng, 9 tháng đầu năm 2025, lượng giao dịch bất động sản tăng nhẹ khoảng 1% so với cùng kỳ năm 2024. Đây là một con số khiêm tốn, nhưng lại có ý nghĩa quan trọng trong bối cảnh thị trường vừa trải qua giai đoạn trầm lắng kéo dài. Tuy nhiên, điều đáng nói là giá bán sơ cấp tại hai thị trường trọng điểm lại có sự tăng vọt đáng kể: Hà Nội tăng 33% và TP.HCM tăng tới 36%. Những mức tăng này phần nào phản ánh nhu cầu vẫn ở mức cao, nhưng khả năng hấp thụ của thị trường bị hạn chế do giá đã vượt quá sức mua của phần đông người dân.
Một điểm nóng trong quý 3/2025 là hiệu ứng từ việc thực hiện chủ trương sáp nhập tỉnh, thành. Ngay lập tức, các khu vực liên quan chứng kiến cơn sốt đất cục bộ khi kỳ vọng vào sự phát triển hạ tầng và giá trị bất động sản tăng theo. Tuy nhiên, giới phân tích nhấn mạnh rằng xu hướng tăng giá này chỉ có thể duy trì bền vững nếu gắn liền với sự phát triển thực tế của hạ tầng giao thông, dịch vụ và nền kinh tế địa phương, thay vì chỉ dựa trên yếu tố tâm lý.
Trong khi đó, nguồn cung mới đã có sự cải thiện rõ rệt. Hà Nội chứng kiến sự ra mắt của nhiều dự án quy mô lớn như Sun Feliza Suites của Sun Group, The Matrix Premium của MIK Group hay Noble Crystal của Sunshine Group. Tại TP.HCM, thị trường trở nên sôi động với The Opus One – Vinhomes Grand Park của VHM, The Privé của DXG, cụm dự án Gladia của KDH, The Gió Riverside của An Gia (AGG) và Lumier Midtown do Masterise phát triển.
Ngoài hai đô thị trung tâm, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven và các tỉnh lân cận cũng ngày càng rõ rệt với sự góp mặt của các dự án như phân khu Canaria trong khu đô thị Izumi City (Đồng Nai) hay Solaria Rise thuộc đại đô thị Southgate (Tây Ninh, trước đây là Long An) của Nam Long (NLG).
Đáng chú ý, nhiều dự án mở bán trong quý diễn ra vào giai đoạn vốn bị coi là “mùa thấp điểm” của thị trường, tức tháng Ngâu. Tuy nhiên, nhờ chính sách bán hàng linh hoạt và mức độ quan tâm của khách hàng vẫn lớn, các dự án này ghi nhận lượng booking khả quan. Một số doanh nghiệp như DXG và KDH đạt được kết quả bán hàng vượt kỳ vọng, khẳng định nhu cầu thực tế vẫn hiện hữu khi sản phẩm phù hợp được tung ra thị trường.
Lợi nhuận doanh nghiệp bật tăng nhờ bàn giao và dòng tiền tài chính
Nếu như nguồn cung và mức độ hấp thụ cho thấy những chuyển biến tích cực, thì bức tranh lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trong quý 3/2025 cũng ghi nhận điểm sáng. Tuy hoạt động bàn giao sản phẩm trong quý chủ yếu vẫn tập trung ở các dự án hiện hữu, chưa phản ánh trọn vẹn kết quả từ các dự án mới mở bán, nhưng lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp đã được hỗ trợ đáng kể từ các thương vụ chuyển nhượng cổ phần dự án.
Nam Long (NLG) là một trong những điểm nhấn. Ngoài việc tiếp tục bàn giao sản phẩm tại Southgate và Nam Long Cần Thơ, doanh nghiệp đã ký hợp đồng chuyển nhượng 15,1% cổ phần tại dự án Izumi City cho Tokyu Corporation – một đối tác Nhật Bản có kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực phát triển đô thị. Thương vụ này chưa công bố giá trị cụ thể, nhưng được ước tính mang lại một khoản lợi nhuận tài chính đáng kể trong quý 3. Đây được coi là động lực giúp NLG duy trì đà tăng trưởng lợi nhuận, bên cạnh hoạt động kinh doanh cốt lõi.
Tương tự, Phát Đạt (PDR) cũng dự kiến ghi nhận khoản lợi nhuận lớn từ việc bán 80% cổ phần tại dự án Thuận An 1. Ngay đầu tháng 9/2025, doanh nghiệp đã thành lập Công ty TNHH Đầu tư BĐS cao tầng Thuận An 1, trong đó PDR sở hữu 99%, nhằm chuẩn bị cho việc chuyển nhượng. Bên cạnh đó, PDR còn triển khai mở bán đợt mới của dự án Bắc Hà Thanh – Quy Nhơn Iconic, tuy doanh thu và lợi nhuận từ dự án này chủ yếu được kỳ vọng đóng góp từ quý 4/2025 trở đi.
Trong khi đó, Khang Điền (KDH) bước vào quý 3 với cụm dự án Gladia vừa được mở bán từ tháng 7. Dù chưa kịp ghi nhận lợi nhuận từ bàn giao, doanh nghiệp vẫn có nguồn thu từ việc cơ cấu lại quỹ đất và xử lý các thửa đất kém hiệu quả. Điều này giúp KDH duy trì lợi nhuận ở mức tăng trưởng dương, trong khi kỳ vọng chính được đặt vào việc Gladia sẽ bắt đầu đóng góp từ quý 4.
Đất Xanh (DXG) cũng ghi nhận kết quả bán hàng tích cực tại dự án The Privé, với giá bán lên tới 120 triệu đồng/m², cao hơn mặt bằng chung nhiều dự án cùng phân khúc. Tuy nhiên, do dự án này chưa thể bàn giao ngay trong quý, lợi nhuận vẫn chủ yếu đến từ các dự án cũ như Gem Skyworld. Điều này cho thấy khoảng trễ giữa bán hàng và bàn giao vẫn là đặc thù của ngành, đòi hỏi nhà đầu tư phải kiên nhẫn trong việc theo dõi dòng tiền.
Vinhomes (VHM) tiếp tục khẳng định vai trò “đầu tàu” khi lợi nhuận ròng quý 3/2025 dự báo đạt gần 13.000 tỷ đồng, tăng 65% so với cùng kỳ và tăng 71% so với quý trước. Động lực đến từ doanh số lớn chưa ghi nhận của quý 2, tập trung ở các dự án quy mô khủng như Royal Island, Wonder City và OCP 2&3. Với kết quả này, VHM được dự báo hoàn thành khoảng 60% kế hoạch lợi nhuận năm chỉ sau 9 tháng. Ngoài ra, các dự án mới mở bán trong năm như Wonder City, Golden City và Green City được kỳ vọng sẽ mang lại nguồn lợi nhuận lớn cho nửa cuối năm.
Tổng thể, theo dự báo của MBS Research, lợi nhuận ròng của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết theo dõi trong quý 3/2025 tăng trưởng tới 68,7% so với cùng kỳ. Đây là một con số ấn tượng, cho thấy sự phục hồi mạnh mẽ từ nền thấp của năm 2024, đồng thời phản ánh vai trò hỗ trợ quan trọng của các khoản thu tài chính đột biến.
Triển vọng thận trọng nhưng tích cực cho nửa cuối năm
Nhìn về triển vọng, giới phân tích cho rằng thị trường bất động sản đang trong giai đoạn phục hồi nhưng chưa hoàn toàn bền vững. Các cải cách pháp lý quan trọng đã được triển khai, trong đó nổi bật là Nghị quyết 171/2024/QH15 cho phép mở rộng mục đích sử dụng đất trong một số dự án và Nghị quyết 201/2025/QH15 về cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội. Những động thái này được kỳ vọng sẽ giúp tháo gỡ nút thắt pháp lý – vốn là một trong những điểm nghẽn lớn nhất khiến nhiều dự án đình trệ trong giai đoạn trước.
Tuy nhiên, thách thức vẫn hiện hữu. Giá bán bất động sản sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức cao, khiến khả năng tiếp cận của người mua thực trở nên khó khăn. Đồng thời, phần lớn lợi nhuận quý 3 của các doanh nghiệp niêm yết đến từ hoạt động tài chính và chuyển nhượng dự án, trong khi kết quả từ hoạt động kinh doanh cốt lõi vẫn phụ thuộc vào các dự án hiện hữu. Điều này đặt ra câu hỏi về tính bền vững của đà tăng trưởng nếu như thị trường không sớm chứng kiến sự cải thiện trong bàn giao các dự án mới.
Dẫu vậy, nhiều chuyên gia cho rằng quý 4/2025 sẽ là thời điểm quan trọng, khi các dự án mở bán trong quý 3 bắt đầu ghi nhận doanh thu. Nếu tốc độ bán hàng duy trì tích cực, kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản có thể tiếp tục khởi sắc, qua đó giúp toàn ngành hoàn thành, thậm chí vượt kế hoạch năm. Ngoài ra, việc các dự án hạ tầng trọng điểm tại Hà Nội và TP.HCM đang được đẩy nhanh tiến độ cũng có thể tạo thêm lực đỡ cho thị trường trong giai đoạn tới.
Trung Anh