Thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM trong quý I/2025: Khan hiếm nguồn cung

Theo CBRE Việt Nam, quý 1/2025 thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM chỉ ghi nhận 350 căn hộ mới được mở bán, tất cả đều đến từ các giai đoạn tiếp theo của những dự án cũ. Đáng chú ý, không có dự án mới nào được chào bán trong quý đầu năm. So với quý cuối năm 2024, nguồn cung mới giảm mạnh tới 89%, và giảm 36% so với cùng kỳ năm ngoái.

Nguồn cung hạn chế và giá bán tiếp tục tăng

Theo đó, tình hình gỡ vướng pháp lý đã có một số tiến triển nhất định. Một số dự án như dự án căn hộ tại quận 7 có thể sớm ký hợp đồng mua bán, hay các dự án nhà ở tại TP. Thủ Đức đã bàn giao trong các năm 2016 - 2019 dự kiến cấp sổ cho người mua nhà sau nhiều năm chậm trễ, giúp củng cố niềm tin của người mua nhà. 

Theo thông tin từ UBND TP.HCM, trong năm 2025 dự kiến sẽ có thêm khoảng 38.000 căn hộ có sổ. Kể từ cuối năm 2024, tại TP. Thủ Đức cũng có thêm dự án chào bán trở lại sau hai năm không có hoạt động bán hàng vì vướng mắc pháp lý.

Thị trường nhà ở TP.HCM, nguồn cung mới đối với thị trường căn hộ bán, số lượng căn hộ mở bán mới trong quý này giảm 36% so với cùng kỳ năm trước và chỉ bằng 11% so với quý 4/2024. Đồng thời các dự án có nguồn cung mở bán mới trong quý đều có giá trung bình từ 60 triệu đồng/m2 thông thủy trở lên, đặc biệt có dự án trên 290 triệu đồng/m2 và trên 500 triệu đồng/m2 thông thủy nằm tại khu vực trung tâm thành phố, kéo theo giá bán bình quân của căn hộ bán tại TP.HCM tiếp tục tăng so với quý trước, đạt mức 77 triệu đồng/m2 thông thủy trong quý 1/2025.

Với nguồn cung hạn chế và giá bán tiếp tục tăng, tỷ lệ hấp thụ bình quân của nguồn cung mở bán mới trong quý 1/2025 cũng chậm lại, đạt 60% trên nguồn cung mở bán (cùng kỳ năm trước, tỷ lệ này đạt 80%, với các dự án chào bán có giá bình quân từ 55 triệu - 80 triệu đồng/m2 thông thủy).

Tại thị trường nhà ở gắn liền với đất, tuy nguồn cung mới trong quý 1/2025 còn hạn chế so với giai đoạn năm 2022 trở về trước, nhưng vẫn duy trì tương đối ổn định trong 4 quý gần nhất. Trong quý 1/2025, giá bán sơ cấp bình quân của nhà ở gắn liền với đất tại TP.HCM đạt 305 triệu đồng/m2 đất, giảm 1,3% so với quý trước do nguồn cung mới đến từ dự án đã mở bán trong năm ngoái, nằm cách trung tâm thành phố 20 km và khu vực xung quanh chưa phát triển hạ tầng, tiện ích đa dạng. 

Mô hình khu đô thị tích hợp, nằm tại vùng ven thành phố, phát triển ngày càng mạnh mẽ tại TP.HCM trong những năm gần đây. Đặc biệt, các dự án hạ tầng trọng điểm được đầu tư sát sao và đẩy nhanh tiến độ cũng giúp hỗ trợ xu hướng này. Ở các khu đô thị tích hợp vùng ven, không chỉ có sự đa dạng về tiện ích mà còn thường được quy hoạch kỹ lưỡng về mặt hạ tầng giao thông, với mục tiêu giảm thiểu tắc nghẽn và cải thiện chất lượng cuộc sống của cư dân.

Khu vực phía Tây của TP.HCM tập trung các dự án do các chủ đầu tư lớn phát triển ghi nhận nhiều hoạt động chuẩn bị chào bán tích cực và có lượng giao dịch đặt chỗ sôi động. Cụ thể, có dự án khu đô thị gần sân bay tại quận Tân Phú ghi nhận hơn 1.000 lượng đặt chỗ chỉ trong vòng 10 ngày kể từ khi triển khai.

Tại Long An, có liên tiếp các dự án thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư như một dự án khu đô thị xanh tại Bến Lức có kết nối gần với huyện Bình Chánh (TP.HCM) đang trong giai đoạn nhận giữ chỗ và một dự án khu đô thị gần 200 ha khác ở Đức Hòa cũng tổ chức khởi công, dự kiến ra mắt trong năm nay. Đây đều là các dự án quy mô lớn được các chủ đầu tư lớn từ phía Bắc phát triển, góp phần tạo "sóng" cho khu vực phía Tây của TP.HCM trong các tháng đầu năm. Dự kiến thị trường nhà ở khu Tây TP.HCM trong các quý tiếp theo sẽ sôi động hơn.

Theo CBRE, cả năm 2025, TP.HCM sẽ có hơn 8.600 căn hộ và dưới 1.000 căn nhà phố/biệt thự xây sẵn dự kiến mở bán mới, chủ yếu tập trung tại vùng ven thành phố. Đối với thị trường căn hộ bán, số lượng căn hộ mở bán mới trong quý này giảm 36% so với cùng kỳ năm trước và chỉ bằng 11% so với quý 4/2024. 

Đồng thời các dự án có nguồn cung mở bán mới trong quý đều có giá trung bình từ 60 triệu đồng/m2 thông thủy trở lên, đặc biệt có dự án trên 290 triệu đồng/m2 và trên 500 triệu đồng/m2 thông thủy nằm tại khu vực trung tâm thành phố, kéo theo giá bán bình quân của căn hộ bán tại TP.HCM tiếp tục tăng so với quý trước, đạt mức 77 triệu đồng/m2 thông thủy trong quý 1/2025.

Trong Quý 1/2025, thị trường văn phòng TP.HCM không ghi nhận nguồn cung mới

Theo CBRE Việt Nam nhận định, thị trường tiếp tục ghi nhận diện tích hấp thụ tốt từ các toà nhà Hạng A mới đi vào hoạt động, đạt hơn 4.000 m2. Các tòa nhà mới như The Nexus tại Quận 1 hay The Hallmark và The Mett tại Thủ Thiêm, TP. Thủ Đức đều có tỷ lệ lấp đầy cải thiện, đạt từ 80% trở lên. Giá thuê của các toà nhà này cũng tăng tương ứng từ 1,6 -  1,9% so với quý trước, kéo theo giá thuê trung bình toàn TP. HCM tăng nhẹ 1,1%, đạt 46,3 USD/m2/tháng. Tuy nhiên, giá thuê trung bình toàn thị trường Hạng A vẫn thấp hơn 1,8% so với cùng kỳ năm ngoái. Thị trường vẫn chịu áp lực từ nguồn cung dồi dào.

Tỷ lệ trống của văn phòng Hạng A giảm 0,9 đpt so với cùng kỳ năm ngoái, đạt 16,9%; Hạng B tăng 2,7 đpt lên 12,1% vào quý I/2025. Văn phòng Hạng B có mức điều chỉnh giá thuê thấp hơn so với Hạng A, giảm 0,9% so với quý trước nhưng vẫn cao hơn 1,2% so với cùng kỳ năm ngoái, tương đương 26,4 USD/m2/tháng.

Theo khảo sát Tâm lý khách thuê khu vực Châu Á -Thái Bình Dương vào năm 2024 của Bộ phận Nghiên cứu thị trường CBRE, nhu cầu thuê mặt bằng văn phòng tại toàn khu vực Châu Á – Thái Bình Dương cho thấy giá thuê cạnh tranh và tòa nhà có dịch vụ và chất lượng cao là hai yếu tố chính ảnh hưởng đến quyết định di dời văn phòng của khách thuê.

Tỷ lệ giao dịch với mục đích di dời chiếm 50% tổng số giao dịch lớn ghi nhận bởi CBRE trong 3 tháng đầu năm 2025, trong đó giao dịch di dời mặt bằng văn phòng đến các tòa nhà có chất lượng tốt chiếm 60% diện tích. Nhóm ngành Công nghệ thông tin tiếp tục dẫn đầu về cả số lượng giao dịch và diện tích giao dịch, chiếm lần lượt 25% và 31% theo thống kê của CBRE. Tiếp theo là nhóm ngành Tài chính/Ngân hàng/Bảo hiểm và Sản xuất lần lượt chiếm 16% và 14% tổng diện tích giao dịch quý này.

Tâm An