Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing chia sẻ, từ giữa năm 2022, thị trường bất động sản dần phanh lại, rơi vào thế ảm đạm. Có thể ví sự phát triển của thị trường giống như đang chạy trên đường cao tốc và dần chậm lại bởi tín hiệu kiểm tra của cảnh sát giao thông.
Khó khăn lớn nhất gói gọn trong bốn chữ “tài chính, pháp lý”
Tại Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân lần III diễn ra mới đây, đa số các chuyên gia phát biểu tại Diễn đàn đều chung nhận định, năm 2022 là một năm vô vàn khó khăn đối với thị trường bất động sản, thậm chí là khó khăn hơn nhiều so với hai năm chịu tác động bới đại dịch COVID-19. Trong đó, có hai vướng mắc chính đang đẩy các doanh nghiệp địa ốc rơi vào trạng thái “tiến thoái lưỡng nan” là tắc nghẽn dòng vốn và pháp lý chồng chéo, nhiều bất cập.
Cụ thể về những khó khăn, vướng mắc của thị trường và doanh nghiệp, TS. Vũ Tiến Lộc, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam cho biết, so với năm 2021 thì năm 2022 đã tăng gần 40% số doanh nghiệp phá sản, giải thể. Tuy nhiên, đây chỉ là bề nổi của tảng băng. Các doanh nghiệp còn lại đang duy trì hoạt động cũng rơi vào cảnh vô cùng khốn đốn, đó mới chính là phần chìm của tảng băng.
TS. Vũ Tiến Lộc, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam.
"Tôi xin gói gọn những khó khăn nổi cộm nhất hiện nay trên thị trường bất động sản trong 4 chữ, đó là: Tài chính - Pháp lý. Như Nhà báo Phạm Nguyễn Toan - Tổng Biên tập Tạp chí Bất động sản Việt Nam đã chia sẻ, theo khảo sát mới nhất của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, hiện 65% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản đến từ những vướng mắc chính sách, pháp lý; 20% từ nguồn vốn (cũng chủ yếu do chính sách tài chính) và 15% từ các yếu tố thị trường - doanh nghiệp." TS. Vũ Tiến Lộc thông tin.
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng đã nêu ra con số gần tương tự khi có tới 70% khó khăn của doanh nghiệp liên quan đến pháp lý. Khi pháp lý khó khăn, dòng vốn cũng sẽ ách tắc. Như tình trạng hiện nay, doanh nghiệp bị tắc cả đầu vào lẫn đầu ra.
Theo Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế, ở thời điểm hiện tại đột phá thể chế sẽ dẫn đường cho sự hồi sinh của thị trường bất động sản. Dư địa về cải cách thể chế, về pháp lý là vô tận, cho nên đây là vấn đề lớn nhất cần có sự quan tâm sát sao và kịp thời. Vai trò của Nhà nước trong vấn đề này là rất lớn để có thể tiếp sức sức cho các doanh nghiệp.
"Về câu chuyện nguồn vốn là vấn đề tiếp theo mà tôi muốn nhấn mạnh. Dường như trong những năm qua, mọi cánh cửa về vốn đều mở ra, trong khi hiện tại, tất cả đang gần như đóng lại. Tôi muốn nhấn mạnh vấn đề này." TS. Vũ Tiến Lộc nói.
Về giải pháp TS. Vũ Tiến Lộc kiến nghị, về dài hạn, sẽ cần phải thúc đẩy mạnh mẽ hơn nữa các công tác cải cách thể chế. Còn về giải pháp ngắn hạn, cần quan tâm sát sao hơn nữa và đồng bộ trong hành động thực hiện.
Những năm qua, dòng tiền đã quá dễ dãi khi dễ tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn. Chúng ta đã hơi coi nhẹ vấn đề quản trị rủi ro, đặc biệt là rủi ro pháp lý. Cho nên đây là vấn đề đang được quan tâm hàng đầu.
Riêng về pháp lý, không có chuyện thương lượng, mà phải đảm bảo tính chắc chắn. Tôi đề nghị rà soát toàn bộ các dự án đang thực hiện hiện nay để tìm ra được những dự án tốt. Rất nhiều dự án bị đình trệ hiện nay là do sự chậm trễ của các chính quyền trong việc thực hiện thủ tục hành chính.
Song song với đó, cần thúc đẩy các ngân hàng thảo luận giãn nợ. Nếu có vướng mắc với đơn vị thầu, thi công thì khuyến khích mua lại dự án đảm bảo pháp lý, nhưng phải đi kèm điều kiện các nhà thầu có đủ điều kiện và mong muốn hợp tác.
"Một điều nữa là tôi đề nghị phát huy mạnh mẽ hơn nữa vai trò của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam trong vấn đề tuyên truyền. Đơn cử như trên cổng thông tin cần cập nhật thường xuyên hơn nữa các tin tức, biến động thị trường, chia sẻ kinh nghiệm, cách thức phát triển các dự án của doanh nghiệp với nhau. Thông qua đó lấy lại niềm tin của người mua đối với thị trường." Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế kiến nghị.
Thị trường bất động sản như xe đang chạy đường cao tốc bị tuýt còi
Phát biểu tại Diễn đàn, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing cho biết, thị trường bất động sản đang ở thế người dân hồ hởi chuẩn bị tiền đầu tư, doanh nghiệp chuẩn bị bấm nút triển khai các dự án. Tuy nhiên, từ giữa năm 2023, thị trường lại dần phanh lại, rơi vào thế ảm đạm.
"Có thể ví sự phát triển của thị trường giống như đang chạy trên đường cao tốc và dần chậm lại bởi tín hiệu kiểm tra của cảnh sát giao thông" - ông Trần Quang Trung chia sẻ.
Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing.
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Trung cho rằng, thị trường bất động sản đang cần hỗ trợ pháp lý rất lớn, rất quan trọng vào lúc này. Nếu so sánh với giai đoạn khủng hoảng cách đây 10 năm của thị trường vẫn nhận thấy rằng, hiện nay trên thị trường bất động sản, yếu tố đầu cơ vẫn còn nhiều, trong khi hành lang pháp lý chưa rõ ràng, chưa quản lý thật tốt. Đó là nguồn gốc gây khó khăn cho mọi vấn đề trên thị trường hiện nay.
"Vấn đề pháp lý, điều tiết dòng tiền lúc này quan trọng hơn bao giờ hết", lãnh đạo OneHousing nhấn mạnh.
Theo Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing, thời gian vừa qua dù bối cảnh khó khăn nhưng vẫn chỉ có phân khúc nhà ở là vẫn duy trì được các giao dịch. Đặc biệt, từ đầu năm 2022 đến giữa năm 2023, OneHousing nhận thấy phân khúc bất động sản nhà ở cao cấp vẫn duy trì được sức hút, điều đó cho thấy trong bối cảnh khó khăn, chủ yếu là người giàu vẫn giữ được lượng tiền mặt và thực hiện đầu tư kinh doanh.
Hơn nữa, nếu từ các quốc gia trên thế giới như Singapore, Nhật Bản… phần lớn mọi người đang tập trung vào các giá trị cốt lõi xã hội cần. Có thể phân cụ thể như sau, đó là nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ có nhu cầu lớn từ tầng lớp công nhân, người lao động có thu nhập thấp trong xã hội; tầng lớp trung cấp đang có xu hướng lựa chọn nhà ở mức giao trung bình cao cấp và đang là tầng lớp gia tăng số lượng lớn nhất; cuối cùng nhà ở hạng sang cao cấp dành cho số ít giới thượng lưu.
"Đặc biệt, tại thị trường TP.HCM vừa qua đã đón được dòng khách đầu tư rất lớn từ miền Bắc vào bởi tâm lý người miền Bắc là tích lũy tài sản. Do đó, dù trong khó khăn thế nào, người miền Bắc vẫn có tiền tích lũy để tham gia vào các kênh đầu tư. Dòng khách này có xu hướng chọn các sản phẩm chung cư nhà ở có pháp lý bền vững, chủ đầu tư uy tín…", ông Trung nói.
Theo vị Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing, yếu tố quản trị doanh nghiệp và quản trị danh mục đầu tư rất quan trọng, nhất là sau khủng hoảng. Đó là bài học sâu sắc cho bất cứ doanh nghiệp nào làm bất động sản.
Thời gian vừa qua, phần lớn doanh nghiệp gãy dòng tiền, thị trường bị tác động bởi những yếu tố vĩ mô, luật pháp, nghị định… Nhưng từ giờ tới tháng 6 là giai đoạn tác động bởi các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Lúc đó, người dân đối diện với trả dòng tiền, lãi suất thả nổi 12 - 14%. Như vậy, không khác gì "đi buôn ngược", sẽ dẫn đến khủng hoảng tâm lý, nhiều nhà đầu tư cần tiền gấp, bán tháo.Ngoài ra, về tín hiệu điều tiết của Mỹ liên quan đến lạm phát, nếu chúng ta không có sự nhất quán trong hành động của Chính phủ thì sẽ khó khăn thêm.
"Tuy nhiên, chúng ta không phải không có cơ hội. Có thể coi đây là cuộc chơi thanh lọc. Chúng ta không cứu doanh nghiệp bất động sản mà cứu thị trường bất động sản, tạo kênh dòng tiền tốt, sẽ có những doanh nghiệp hoạt động bài bản, thị trường bền vững, giảm đầu cơ ngắn hạn và yếu tố tham", ông Trung nói.
Với vai trò là doanh nghiệp phân phối bất động sản, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing nhận thấy, bất động sản dòng tiền đang là xu hướng tiếp theo của thị trường bất động sản, bắt nhịp với xu hướng của thế giới.
Các chủ đầu tư, nhà đầu tư tham gia cần có tính toán sử dụng đòn bẩy như thế nào thay vì đầu tư theo đám đông, phải đầu tư dài hơi không thể lãi gấp đôi, gấp ba ngay được.
"Tâm lý thay đổi, hành vi thay đổi cùng với việc ban hành các luật, nghị định… căn cứ vào đó, có thể nói cuối 2023, 2024 là cơ hội lớn, là giai đoạn rất nhiều người mong đợi, tiếp tục hành trình cho thị trường bất động sản", ông Trung nói thêm.
Hồng Quang