Thị trường bất động sản quý II/2025: Tín hiệu khởi sắc ở các phân khúc cao cấp

Sự phục hồi rõ rệt của ngành du lịch, cùng với nhu cầu thuê văn phòng và nhà ở gia tăng đã tạo nên những chuyển biến tích cực cho thị trường bất động sản Việt Nam trong quý II/2025. Dữ liệu mới nhất từ Knight Frank Việt Nam cho thấy, bức tranh toàn cảnh đang dần sáng lên ở hầu hết các phân khúc trọng điểm.

Khách sạn 5 sao: Tăng trưởng ổn định, hưởng lợi từ chính sách thị thực

Ngành khách sạn tại Việt Nam, đặc biệt là phân khúc 5 sao, đã ghi nhận những bước tiến mạnh mẽ trong 6 tháng đầu năm 2025, nhờ hiệu ứng từ chính sách nới lỏng thị thực và các đường bay quốc tế được mở mới.

Tại TP.HCM, giá phòng trung bình theo ngày (ADR) đạt 152 USD/phòng/đêm, tăng 2,4% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là kết quả của lượng khách nội địa và quốc tế vượt 22,1 triệu lượt, tăng tới 12% trong mùa cao điểm nửa đầu năm. Khách sạn Hotel Indigo Saigon The City (Quận 1), mới khai trương bởi IHG, có mức giá chào thuê lên tới 200 USD/phòng/đêm, góp phần nâng mặt bằng chung của toàn phân khúc.

Tại Hà Nội, ADR cũng tăng 2,6% lên 135 USD/phòng/đêm, nhờ vào 15,5 triệu lượt khách (tăng 11,8% so với cùng kỳ). Các khách sạn 5 sao hoạt động hiệu quả đã kéo tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường lên 67% (tăng 2 điểm %), trong khi con số này ở TP.HCM là 70% (tăng 4,6 điểm %).

Về nguồn cung, Hà Nội dự kiến đón thêm khoảng 500 phòng khách sạn 5 sao mới trong năm 2025 từ ba dự án. Ngược lại, TP.HCM sẽ không có thêm nguồn cung mới cho đến ít nhất năm 2027 – điều này có thể khiến giá phòng tại TP.HCM tiếp tục duy trì ở mức cao.

Văn phòng cho thuê: TP.HCM tăng giá, Hà Nội giữ vững ưu thế chi phí

Thị trường văn phòng tại hai đầu tàu kinh tế cũng có những điểm nhấn đáng chú ý, với sự gia tăng nhu cầu từ các doanh nghiệp quốc tế trong ngành công nghệ, dược phẩm và logistics.

Tại TP.HCM, giá chào thuê văn phòng hạng A trong quý II/2025 đạt 60,8 USD/m²/tháng (tăng 2,7% so với quý trước), trong khi văn phòng hạng B đạt 33,4 USD/m²/tháng (tăng 0,2%). Sự tăng giá phần lớn đến từ dự án mới Marina Central Tower – tòa nhà văn phòng lớn nhất TP.HCM với diện tích sàn 69.400 m², đứng thứ ba tại Việt Nam sau Keangnam Landmark 72 và Capital Place ở Hà Nội.

Hà Nội tiếp tục duy trì mức giá ổn định: hạng A ở mức 36 USD/m²/tháng (giảm nhẹ 0,2%) và hạng B là 19,6 USD/m²/tháng (tăng 0,2%). Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy tại Hà Nội đã nhích lên 84% (tăng 1 điểm %), trong khi TP.HCM giảm còn 86% (giảm 3,3 điểm %) do lượng cung mới tăng mạnh.

Khả năng hấp thụ cũng cho thấy đà hồi phục mạnh: TP.HCM đạt 16.840 m² (tăng 91% theo quý), còn Hà Nội là 18.700 m² (tăng 24%). Một số giao dịch lớn lên tới 8.000 m² sàn đã được ký kết với các tập đoàn đa quốc gia.

Dự báo cho nửa cuối năm, Hà Nội đang có thêm bốn dự án văn phòng mới, bổ sung gần 80.000 m², chủ yếu tại khu vực trung tâm và Tây Hồ Tây. TP.HCM chỉ có một dự án hạng A (The Lotus Tower) dự kiến ra mắt và không có thêm nguồn cung hạng B cho đến năm 2027.

Chênh lệch chi phí thuê giữa hai thành phố hiện ở mức đáng kể: giá thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội thấp hơn khoảng 50% so với TP.HCM. Đây là một yếu tố khiến các doanh nghiệp cân nhắc mở rộng nhân sự tại thủ đô thay vì tại miền Nam.

Thị trường căn hộ: Hà Nội dẫn đầu tăng giá, TP.HCM giữ vững thanh khoản

Dữ liệu từ Knight Frank chỉ ra rằng thị trường căn hộ đang có bước bứt phá mạnh trong quý II/2025, đặc biệt là tại Hà Nội.

Tại TP.HCM, giá chào bán sơ cấp trung bình đạt 3.729 USD/m² (tăng 2% theo quý và 10% theo năm). Nguồn cung mới cũng tăng vọt, đạt khoảng 1.500 căn hộ (tăng 140% theo quý), trong đó 35% thuộc phân khúc bình dân – yếu tố giúp mặt bằng giá duy trì ổn định dù thanh khoản tăng.

Hà Nội chứng kiến mức tăng mạnh hơn với giá sơ cấp trung bình đạt 3.284 USD/m² (tăng 6% theo quý và 26% theo năm). Mức tăng đột biến này đến từ các dự án mới tại Nam Từ Liêm và Hà Đông – nơi có mặt bằng giá cao hơn mức trung bình.

Số lượng căn hộ mở bán mới tại Hà Nội đạt khoảng 7.100 căn (tăng 129% theo quý nhưng giảm 16% theo năm). Về giao dịch, Hà Nội bán được 7.400 căn – gần gấp 3 lần quý trước, dù vẫn thấp hơn 23% so với cùng kỳ. TP.HCM bán được khoảng 2.300 căn (tăng 230% theo quý và 15% theo năm), cho thấy sức mua tiếp tục được duy trì tốt.

Trong 6 tháng cuối năm, TP.HCM dự kiến sẽ tung ra 4.900 căn hộ mới với các phân khúc đa dạng. Giá sơ cấp trung bình kỳ vọng duy trì quanh mức 3.800 USD/m², trong khi các sản phẩm hạng sang có thể đạt 6.000 USD/m² (tăng 5–7%). Hà Nội dự kiến sẽ mở bán hơn 10.000 căn, với mức giá trung bình tăng 5–6%, dao động từ 3.400–3.500 USD/m².

Tuy nhiên, TP.HCM có thể đối mặt với sự chậm trễ trong phê duyệt dự án do ảnh hưởng của quá trình sáp nhập hành chính và điều chỉnh quy hoạch. Hà Nội nhờ lợi thế về pháp lý ổn định và nguồn cung lớn từ các chủ đầu tư nước ngoài, tiếp tục giữ vị thế là thị trường bền vững hơn trong trung hạn.

Bất động sản công nghiệp: Miền Bắc bứt phá, miền Nam gặp khó

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam tiếp tục giữ vai trò là điểm đến chiến lược cho dòng vốn sản xuất – đặc biệt tại các tỉnh phía Bắc.

Tính đến tháng 6/2025, giá thuê trung bình đất công nghiệp tại phía Nam đạt 169,4 USD/m²/kỳ hạn thuê (tăng 4,4% theo năm). Tuy nhiên, nguồn cung hạn chế tại các địa phương như Long An, Đồng Nai khiến mức hấp thụ ròng chỉ đạt 32 ha trong nửa đầu năm.

Trong khi đó, phía Bắc ghi nhận mức tăng giá cao hơn, lên 136 USD/m²/kỳ hạn thuê (tăng 5,4% theo năm). Tỷ lệ lấp đầy trung bình ở các khu công nghiệp đạt 80%, với khoảng 400 ha đất được hấp thụ trong 6 tháng – tăng 42% so với cùng kỳ.

Các giao dịch chủ yếu đến từ nhóm xây dựng nhà máy, kho xưởng sẵn (chiếm 45%) và các doanh nghiệp sản xuất thiết bị điện tử (31%). Nhu cầu thuê vẫn ở mức cao, phản ánh bởi số lượng các thỏa thuận đang trong quá trình đàm phán và ký kết tại cả hai miền.

Dù các mức thuế đối ứng từ Hoa Kỳ tiếp tục được duy trì, đại diện Knight Frank khẳng định những yếu tố này chưa làm suy giảm sức hút của Việt Nam với giới đầu tư công nghiệp. Ngược lại, tiềm năng tăng trưởng trung và dài hạn của ngành bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn được đánh giá cao, đặc biệt tại các tỉnh như Bắc Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên và Quảng Ninh.

Lê Phong