Nguồn cung bất động sản đang phục hồi nhanh, nhưng thanh khoản đã chững lại khi giá vẫn cao và tín dụng đắt. Người bán muốn đẩy hàng, còn người mua tiếp tục chờ cơ hội tốt hơn.
Cung tăng, sức mua chậm lại
Thị trường bất động sản đang bước vào một giai đoạn khác so với hai năm trước. Nguồn cung đã bắt đầu được khơi thông, nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý và đưa trở lại thị trường, nhưng sự phục hồi của nguồn cung chưa kéo theo sự gia tăng tương ứng của giao dịch.
Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng về thị trường bất động sản quý II/2026 cho thấy, trong ba tháng của quý II, cả nước có 113 dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới với quy mô 103.205 căn, tăng 194,8% so với quý I và gấp hơn ba lần cùng kỳ năm 2025. Ngoài ra, 131 dự án với 59.073 căn đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Đây là tín hiệu quan trọng, bởi nút thắt nguồn cung – đặc biệt tại các đô thị lớn – từng là một trong những nguyên nhân khiến giá nhà liên tục tăng.
Nguồn cung đã bắt đầu được khơi thông, nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý và đưa trở lại thị trường (ảnh: Minh họa)
Nhưng ở chiều ngược lại, 100.005 giao dịch bất động sản thành công trong quý II chỉ bằng 71,5% quý I/2026. Lượng tồn kho tại 25/34 địa phương có báo cáo lên khoảng 39.284 căn/nền, tăng nhẹ so với quý trước. Như vậy, khoảng cách giữa lượng hàng đưa ra và khả năng hấp thụ đang trở thành điểm đáng chú ý nhất của thị trường.
Dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy bức tranh tương tự. Quý II có gần 34.000 sản phẩm nhà ở mở bán mới, giảm khoảng 10% so với quý I, trong khi lũy kế 6 tháng đạt khoảng 98.000 sản phẩm, tăng 50% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, chỉ khoảng 19.600 sản phẩm mới được giao dịch trong quý II, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%.
Đáng chú ý hơn, sự phục hồi hiện nay không diễn ra đồng đều. Nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở các đại dự án, khu đô thị tích hợp và những khu vực được hưởng lợi từ hạ tầng. Trong cơ cấu căn hộ mở bán mới quý II, sản phẩm cao cấp chiếm khoảng 37%, hạng sang và siêu sang khoảng 45%, trong khi căn hộ trung cấp chỉ khoảng 18%.
Điều này tạo ra nghịch lý: thị trường có thêm hàng, nhưng chưa chắc có thêm đúng loại hàng mà người mua cần. Trong khi người mua nhà ở thực vẫn phải đối mặt với bài toán giá. Trong khi đó, nhà đầu tư không còn dễ dàng xuống tiền chỉ dựa trên kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng.
TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, đánh giá thị trường đang bước vào một giai đoạn phát triển mới, trong đó sự phân hóa giữa phân khúc, khu vực và chủ thể tham gia ngày càng rõ. Dòng tiền đang được sàng lọc mạnh hơn, ưu tiên những sản phẩm có pháp lý minh bạch, tiến độ bảo đảm và khả năng khai thác thực tế. Đây cũng là lý do cùng một thị trường nhưng trạng thái của người bán và người mua ngày càng trái ngược.
Giá chưa giảm sâu, người mua tiếp tục chờ
Nếu nguồn cung là biến số tích cực thì giá bán và chi phí vốn lại đang là lực cản lớn đối với thanh khoản. Theo Bộ Xây dựng, giá giao dịch thứ cấp trong quý II đã có xu hướng giảm nhẹ ở nhiều phân khúc. Giá đất nền giảm khoảng 2-3%; giá căn hộ, biệt thự cũng điều chỉnh tại một số thị trường. Trong khi đó, mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản phổ biến khoảng 12-14%/năm, thậm chí lãi suất thả nổi tại một số trường hợp lên tới 15-16%/năm.
Với người mua sử dụng đòn bẩy, đây là yếu tố rất đáng kể, bởi một căn hộ giá 4 tỷ đồng, nếu vay 2 tỷ đồng, chỉ riêng lãi suất ở mức 13-14%/năm đã tạo ra chi phí lãi khoảng 260-280 triệu đồng mỗi năm, chưa tính phần vốn phải trả. Vì vậy, dù giá bất động sản đã có dấu hiệu điều chỉnh ở thị trường thứ cấp, người mua vẫn phải cân nhắc rất kỹ bài toán dòng tiền.
Diễn biến tại Hà Nội là một ví dụ rõ, theo CBRE Việt Nam, trong quý II/2026, thị trường căn hộ Hà Nội bán được hơn 5.800 căn, tương đương khoảng 68% nguồn cung mở bán mới. Đây là mức hấp thụ thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2024-2025, khi tỷ lệ hấp thụ thường xuyên trên 90%. Đáng chú ý, thị trường thứ cấp lần đầu ghi nhận điều chỉnh giảm giá kể từ cuối năm 2022.
Người mua tiếp tục chờ giá giảm (ảnh: Minh họa)
Như vậy, vấn đề hiện nay không phải người mua không có nhu cầu, mà là ngưỡng chấp nhận giá đã thay đổi. Sau giai đoạn giá liên tục tăng, người mua đang chuyển từ tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội sang tâm lý sợ mua đắt. Khi nguồn cung ngày càng nhiều và thông tin thị trường minh bạch hơn, họ có thêm lý do để trì hoãn quyết định.
Trong khi ở phía người bán, áp lực lại tăng lên. Các chủ đầu tư phải đối mặt với chi phí đất, xây dựng và tài chính cao. Vì vậy, thay vì giảm mạnh giá niêm yết, nhiều doanh nghiệp lựa chọn chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, kéo dài tiến độ thanh toán hoặc đưa ra các chính sách tài chính khác để kích thích giao dịch. VARS nhận định giá sơ cấp vẫn neo cao chủ yếu do chi phí phát triển dự án lớn và cơ cấu nguồn cung nghiêng về phân khúc cao cấp.
Tín dụng ‘đắt’ và cũng không còn là ‘chiếc van’ mở đồng loạt
Thông tin cập nhật tháng 9 cho thấy dòng tín dụng bất động sản đang phân hóa rõ rệt: một số ngân hàng tiếp tục tăng dư nợ, nhưng nhiều ngân hàng chủ động kiểm soát và lựa chọn khách hàng, dự án có chất lượng tốt hơn. Điều này khiến thị trường bước vào cuộc thương lượng mới. Người bán muốn giữ giá để bảo toàn biên lợi nhuận; người mua muốn giảm giá để bù đắp chi phí vốn và rủi ro. Trong bối cảnh đó, giao dịch chỉ thực sự diễn ra khi hai bên gặp nhau ở mức giá hợp lý.
Một thay đổi đáng chú ý khác là thị trường đang tiến tới minh bạch hóa dữ liệu. Từ ngày 30/7/2026, hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở, thị trường bất động sản được đưa vào vận hành. Đến ngày 7/9, hệ thống đã có khoảng 11.000 tài khoản, 120 dự án được công khai thông tin, 3.482 giao dịch được cập nhật và 3.097 môi giới được cấp mã định danh.
Khi dữ liệu chính thống được đưa vào hệ thống, khoảng trống thông tin - vốn là môi trường thuận lợi cho tin đồn, thổi giá và đầu cơ sẽ từng bước thu hẹp. Đây có thể là thay đổi quan trọng đối với thị trường trong thời gian tới.
Bất động sản đang không thiếu người muốn bán, cũng không thiếu người có nhu cầu mua. Điều thị trường thiếu lúc này là một mặt bằng giá đủ hợp lý để hai bên cùng xuống tiền.
Vì vậy, khó có khả năng xảy ra một đợt giảm giá đồng loạt trên toàn thị trường, nhưng cũng khó lặp lại kịch bản giá tăng nhanh chỉ nhờ kỳ vọng. Những tài sản có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt, hạ tầng thực tế và mức giá phù hợp với khả năng chi trả sẽ tiếp tục có thanh khoản; ngược lại, những sản phẩm bị đẩy giá quá cao sẽ chịu áp lực điều chỉnh lớn hơn.
Và trong cuộc giằng co hiện nay, người bán có thể sốt ruột hơn, nhưng người mua đang có một lợi thế mà vài năm trước họ không có: nhiều lựa chọn hơn, nhiều dữ liệu hơn và có thêm thời gian để chờ một mức giá hợp lý.
Phượng Hòa