Giảm giá mạnh nhưng vẫn vắng khách, nhiều mặt bằng nhà phố tại Hà Nội và TP.HCM rơi vào cảnh ế ẩm kéo dài. Khi sức mua yếu, chi phí vận hành cao và xu hướng chuyển dịch sang thương mại điện tử gia tăng, quyền mặc cả nay thuộc về người thuê.
Giảm giá sâu, mặt bằng vẫn “nằm không”
Anh Đào Hồng Giang, chủ một căn nhà mặt phố rộng 130m2 trên đường Nguyễn Văn Trỗi (quận Phú Nhuận), cho biết căn nhà từng cho thuê với giá 90 triệu đồng/tháng, nhưng từ giữa năm 2024, khách thuê là một thương hiệu thời trang đã không gia hạn hợp đồng, chuyển sang kinh doanh online.
Dù đã rao bán trên nhiều nền tảng và chấp nhận giảm giá mạnh, mặt bằng kinh doanh của anh Lê Tuấn Dũng vẫn không thể tìm được người thuê. “Ngay sát bên nhà tôi cũng có 2-3 mặt bằng khác treo biển từ sau Tết đến giờ mà vẫn chưa có ai hỏi han”, anh Dũng chia sẻ.
Thực tế không chỉ giới hạn ở một vài khu vực. Chị Nguyễn Hải Yến, Giám đốc một công ty môi giới chuyên phân phối nhà phố thương mại và shophouse tại TP.HCM, cho biết tình trạng ế ẩm lan rộng tới cả những tuyến đường từng được xem là “đất vàng” như Hai Bà Trưng (quận 3), Lý Tự Trọng (quận 1)...
“Nhiều căn nhà phố đã treo biển từ cuối năm ngoái, giá thuê đã giảm 15-20% so với cùng kỳ nhưng vẫn không ai thuê. Chủ nhà thì sốt ruột, môi giới cũng bó tay”, chị Yến cho biết.
Theo khảo sát của Savills Việt Nam, tỷ lệ mặt bằng trống ở TP.HCM hiện vẫn cao, chưa phục hồi như thời kỳ trước dịch COVID-19. Dù các chủ nhà đã linh hoạt hơn trong chính sách giảm tiền cọc, giãn tiến độ thanh toán, thậm chí hỗ trợ sửa sang mặt bằng – giá thuê trung bình tại các trục phố lớn vẫn thấp hơn 10-20% so với năm 2019.
Tình trạng treo biển cho thuê mặt bằng kinh doanh tại Hà Nội không còn lạ lẫm.
Tại Hà Nội, tình hình cũng không khả quan hơn. Chị Lưu Thùy Trang, từng vận hành một cửa hàng phụ kiện điện thoại trên phố Huỳnh Thúc Kháng (quận Đống Đa), mới đây quyết định trả lại mặt bằng 3 tầng dù đã được chủ nhà giảm từ 48 triệu còn 40 triệu đồng/tháng.
“Khách thì có, nhưng chỉ đến xem chứ ít người mua. Doanh thu không đủ bù chi phí. Sau nhiều tháng gồng gánh, tôi buộc phải dừng lại để cắt lỗ”, chị Trang nói.
Một chủ nhà khác trên phố Tây Sơn (quận Đống Đa) cũng cho biết, căn nhà 4 tầng, mặt tiền rộng, diện tích 180m² đã được hạ giá từ 60 xuống 48 triệu đồng/tháng nhưng vẫn “ế dài”. “Khách hỏi vẫn có, nhưng nghe giá là lắc đầu đi luôn”, người này chia sẻ.
Từ góc nhìn của giới môi giới, anh Phạm Minh Đông, người có gần 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực nhà phố, nhận xét: hiện tượng chủ nhà buộc phải giảm giá 15-20% đã trở nên phổ biến. Thậm chí, không ít trường hợp còn sẵn sàng chấp nhận giảm tới 30% trong 2-3 tháng đầu để kéo khách.
Anh Đông cho rằng thị trường cho thuê nhà mặt phố đặc biệt tại Hà Nội – đang rơi vào giai đoạn chững mạnh. Nhiều thương hiệu thời trang, phụ kiện lớn đã đóng toàn bộ chuỗi cửa hàng, chỉ giữ lại một vài điểm làm kho, văn phòng đại diện hoặc showroom mẫu.
Giá giảm, nguồn cung tăng khách thuê “lên ngôi”
Thị trường nhà phố cho thuê đang chứng kiến một cuộc dịch chuyển quyền lực âm thầm nhưng rõ rệt. Từ vị thế “tay chơi” nắm trọn lợi thế, nhiều chủ nhà giờ đây buộc phải xuống nước, giảm giá sâu, cởi mở đàm phán, thậm chí chia nhỏ mặt bằng để giữ khách.
Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, trong tháng 5/2025, mức độ quan tâm đến phân khúc nhà phố cho thuê tại Hà Nội tiếp tục sụt giảm 8% so với tháng trước. Đáng chú ý, giá rao thuê ở nhiều phường trung tâm như Giảng Võ, Ô Chợ Dừa, Quan Hoa… đã giảm từ 15% đến 33% so với cùng kỳ năm 2024. Trong khi đó, lượng mặt bằng chào thuê tiếp tục tăng, khiến cán cân cung – cầu mất cân đối nghiêm trọng.
Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, “gió đã đảo chiều” trên bàn đàm phán: “Trước đây, chủ nhà có mặt bằng đẹp thì khách thuê phải xếp hàng chờ tới lượt. Nay thì chính chủ nhà phải ra sức tiếp thị, giảm giá, linh hoạt điều kiện thuê nếu không muốn mặt bằng ‘nằm không’ cả năm”.
Đồng quan điểm, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao bộ phận cho thuê thương mại của Savills Hà Nội phân tích: mặt bằng nhà phố đang mất dần ưu thế trong mắt khách thuê, khi giá bị đẩy lên quá cao nhưng điều kiện thanh toán lại ngặt nghèo – buộc phải trả trước từ 6 tháng đến 1 năm, trong khi doanh thu bấp bênh.
Thực tế cho thấy, nhiều khách thuê trong ngành F&B, thời trang vốn là nhóm khách chủ lực đã và đang dịch chuyển sang trung tâm thương mại (nơi có lưu lượng khách ổn định, hạ tầng tốt hơn), hoặc rút hẳn về kinh doanh online. Nhà phố, với chi phí vận hành cao và rủi ro lớn, ngày càng khó giữ chân được những khách thuê dài hạn.
Trên mạng xã hội cũng xuất hiện rất nhiều bài đăng cho thuê mặt bằng kinh doanh.
Bức tranh càng trở nên ảm đạm khi thói quen tiêu dùng đang thay đổi nhanh chóng, người dân cắt giảm chi tiêu, ưu tiên mua sắm trực tuyến. Thêm vào đó, áp lực pháp lý từ việc siết quy định về phòng cháy chữa cháy, giấy phép công năng… càng khiến nhà phố truyền thống bị “thất thế”.
Trước những thách thức đó, các chuyên gia cho rằng chủ nhà cần thay đổi tư duy, chuyển từ “cho thuê với giá mong muốn” sang “cho thuê với giá thị trường”. Các phương án như chia nhỏ diện tích, linh hoạt hợp đồng, giảm tiền cọc, hỗ trợ cải tạo mặt bằng, thậm chí miễn phí vài tháng đầu… đang là hướng đi buộc phải cân nhắc nếu không muốn “bỏ trống tài sản”.
Bà Minh nhấn mạnh: “Trong hợp đồng thuê cần bổ sung điều khoản về bất khả kháng, quyền đơn phương chấm dứt sớm... để tạo sự an tâm cho khách thuê. Thời thế thay đổi, điều kiện thuê cũng phải thay đổi”.
Ở chiều ngược lại, với những doanh nghiệp có dòng vốn ổn định, đây lại là cơ hội vàng để săn mặt bằng đẹp với giá tốt là điều từng rất khó thực hiện trước đây. Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cảnh báo, người thuê cần cẩn trọng rà soát các yếu tố pháp lý, hệ thống an toàn PCCC, hạ tầng kỹ thuật trước khi ký kết, nhằm tránh rủi ro khi thị trường đang “chuyển mình” nhanh chóng.
Trong bối cảnh hành vi tiêu dùng, thói quen mua sắm và công nghệ bán hàng đều thay đổi mạnh mẽ, phân khúc nhà phố cho thuê không còn là “chốn trú ẩn an toàn” như trước.
Từ những tuyến phố sầm uất nhất ở Hà Nội, TP.HCM đến các mặt bằng “vàng” một thời, những tấm biển “cho thuê nhà” ngày càng dày đặc đã phản ánh một giai đoạn trầm lắng của bất động sản thương mại truyền thống.
Quang Anh