Thị trường bất động sản (BĐS) Trung Quốc hoạt động ngày càng sôi động hơn, giá nhà đắt vào bậc nhất thế giới, tiềm ẩn nguy cơ “bong bóng BĐS”. Chính phủ Trung Quốc đang cân nhắc điều chỉnh phí môi giới bán nhà cho các đại lý bất động sản trên toàn quốc, cụ thể là áp đặt mức trần phí môi giới. Điều này là biện pháp Trung Quốc nhằm vực dậy thị trường bất động sản.
Kể từ khi Chính phủ Trung Quốc khi nới lỏng chính sách mua nhà vào năm 2014, thị trường bất động sản (BĐS) Trung Quốc hoạt động ngày càng sôi động hơn, giá nhà đắt vào bậc nhất thế giới, tiềm ẩn nguy cơ “bong bóng BĐS”. Do vậy, yêu cầu cấp bách đặt ra đối với chính phủ nước này là cần có những biện pháp để hạ nhiệt thị trường BĐS, ổn định kinh tế vĩ mô. Bài viết tập trung phân tích hiện trạng của thị trường BĐS Trung Quốc, tác động liên quan và các biện pháp quản lý thị trường của chính quyền, qua đó gợi ý một số khuyến nghị đối với Việt Nam.
Theo các chuyên gia kinh tế, thị trường BĐS Trung Quốc trong thời gian gần đây phát triển quá nóng và có nguy cơ đổ vỡ cao. Ông Wang Jianlin, một nhà đầu tư tầm cỡ, cảnh báo, nghiêm trọng hơn là chưa thấy giải pháp nào khả thi cho vấn đề này, mặc dù Chính phủ đã áp dụng nhiều biện pháp nhưng chưa mang lại hiệu quả.
Theo ông Christine Kuo, Phó Chủ tịch Hãng Dịch vụ đầu tư của Moody’s ở Hong Kong, những khoản vay mua nhà ở Trung Quốc ngày càng có nhiều rủi ro hơn khi giá nhà đang ở tình trạng “bong bóng”. Ông Pauline Loong, Giám đốc điều hành Công ty phân tích Asia - Analytica cho rằng, đã xuất hiện những dấu hiệu cho thấy nguy cơ vỡ bong bóng BĐS tại Trung Quốc.
Theo chuyên gia kinh tế Ma Jun của Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC), cần có những biện pháp mạnh mẽ để dừng việc đầu tư thái quá vào BĐS đồng thời kiểm soát chặt những hoạt động bơm thêm vốn. Giá nhà đất tại Trung Quốc tăng cao không ngừng trong thời gian qua tại hầu hết các thành phố, nhất là các thành phố lớn.
Mặc dù chưa có đánh giá chính xác về mức độ thiệt hại đến nhiều mặt của đời sống kinh tế - xã hội khi “bong bóng BĐS” xuất hiện, nhưng việc nợ xấu ngày càng gia tăng cảnh báo khả năng “bong bóng BĐS” sẽ bị vỡ. Ngân hàng Deutsche Bank nhận định, thị trường BĐS Trung Quốc có thể phải đối mặt với sự sụt giảm nghiêm trọng, khi “bong bóng” đang ngày càng lan rộng ra nhiều thành phố. Có quan điểm khá tương đồng, Ngân hàng Goldman Sachs nhìn nhận khả năng thị trường BĐS bị tổn thương tăng dần sau khi giá nhà đất tăng nhanh.
Trung Quốc đang xem xét áp đặt mức trần phí môi giới bán nhà cho các đại lý bất động sản trên toàn quốc. Mức trần này có thể sẽ được điều chỉnh định kỳ. (Ảnh minh họa)
Mới đây, theo nguồn tin của Bloomberg, Chính phủ Trung Quốc đang cân nhắc điều chỉnh phí môi giới bán nhà cho các đại lý BĐS trên toàn quốc, cụ thể là áp đặt mức trần phí môi giới.
Mức trần phí môi giới đang được xem xét có thể từ 2% đến 2,5% giá bán. Nguồn tin cho biết, nếu được áp dụng, mức trần phí môi giới này sẽ được điều chỉnh từ 1 đến 3 năm một lần tuỳ vào diễn biến của thị trường.
Chưa có quyết định cuối cùng nào được Chính phủ Trung Quốc đưa ra về thời gian áp dụng cũng như mức trần phí môi giới nhưng nhiều khả năng chính sách này sẽ được triển khai vào cuối tháng 1/2023.
Mức trần phí môi giới là một trong những chính sách được Chính phủ Trung Quốc triển khai trong thời gian gần đây nhằm vực dậy thị trường BĐS. Đây là lĩnh vực vốn bị ảnh hưởng nặng nề do các nhà phát triển BĐS khó tiếp cận vốn vay và lệnh phong toả do dịch Covid-19.
Các biện pháp của Chính phủ Trung Quốc cho đến nay chủ yếu tập trung vào phía cung, bằng cách tăng nguồn tài chính cho các nhà phát triển và nới lỏng tín dụng cho các công ty BĐS lớn.
Doanh số bán nhà tại Trung Quốc tiếp tục sụt giảm trong tháng 12/2022. Khảo sát từ 100 nhà phát triển BĐS lớn nhất nước cho thấy, doanh số bán nhà mới đã giảm 30,8% so với năm 2021.
Các nhà đầu tư đang kỳ vọng vào các biện pháp hỗ trợ hơn nữa cho phía cầu để cải thiện tình trạng suy thoái trong bối cảnh dịch Covid-19 bùng phát.
Quy định mức trần phí môi giới có thể sẽ kéo giảm chi phí giao dịch một ngôi nhà ở một số thành phố lớn của Trung Quốc. Tại những nơi này, giá bán sơ cấp của một ngôi nhà có thể lên đến 700.000 USD và hầu hết các đại lý BĐS lấy phí môi giới từ 2% đến 3% giá bán.
Trong một chiến dịch nhằm “cải thiện trật tự” trong lĩnh vực BĐS vào năm 2021, Trung Quốc đã mạnh tay xử lý các hành vi vi phạm của các đơn vị, bao gồm cả các công ty bất động sản.
Các đại lý BĐS tại Trung Quốc được “thả cửa” thu phí môi giới từ năm 2014 và mức phí môi giới đã tăng lên kể từ thời điểm này.
Theo báo cáo của Ping An Securities vào năm 2021, phí môi giới cho một ngôi nhà tại Trung Quốc vào năm 2019 có mức trung bình 2,5% giá bán. Trong khi đó, mức phí môi giới trung bình vào năm 2014 là 2,1% giá bán.
Các nhà phân tích của Bloomberg Intelligence cho rằng, việc áp đặt mức trần phí môi giới có thể không ảnh hưởng đến doanh thu của các đại lý BĐS như KE Holdings hay 5I5J Holding Group. Bởi các chủ đầu tư cũng sẽ tìm cách để đền bù cho đại lý ngay cả khi áp dụng mức trần phí môi giới.
Đức Minh (t/h)