Thị trường qua đáy, người dân, nhà đầu tư có nên mua nhà lúc này?

Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai sửa đổi phải đến ngày 1/1/2025 mới có hiệu lực nhưng theo các chuyên gia, năm 2024 vẫn là năm có nhiều cơ hội cho nhà đầu tư bất động sản. Thời điểm này, lãi suất ngân hàng liên tục giảm nhiều chủ đầu tư đã cắt giảm lợi nhuận và xây dựng giải pháp tài chính thông qua các chính sách bán hàng nên đây cũng là cơ hội cho nhà đầu tư và người dân.

Thị trường bất động sản dần ổn định

Theo các chuyên gia, các Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai chính thức được Quốc hội thông qua sẽ tác động tích cực đối với thị trường bất động sản. Đơn cử như Luật Đất đai mới thông qua có nhiều đổi mới tích cực.

Thứ nhất, giải quyết thủ tục hành chính rất tốt, cởi trói thủ tục cho người dân, đất của người dân sẽ thuận lợi được Nhà nước cấp sổ.

Thứ hai, luật quy định rõ hơn, Nhà nước phải bồi thường, tái định cư xong mới được thu hồi đất, chủ đầu tư không lo bị khiếu kiện.

Thứ ba, đất nông nghiệp được mở rộng, tích tụ ruộng đất thuận lợi hơn.

Thứ tư, các phương pháp định giá đất rõ ràng, cụ thể, các dự án triển khai thuận lợi, Nhà nước đấu thầu, lựa chọn nhà đầu tư, rồi giao đất, tránh chạy chọt dự án, giảm tiêu cực, tạo sự minh bạch, công bằng.

Các luật khác như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đều tập trung hạn chế đầu cơ như siết phân lô, bán nền, quy định đặt cọc không quá 5% giá bán… Nhà đầu tư có năng lực mới có thể phát triển dự án.

Các chuyên gia đánh giá, với những quy định trên, thị trường sẽ minh bạch hơn. Do đó, mua nhà đất trước hay sau thời điểm luật có hiệu lực cũng không quá quan trọng. Người mua nhà có tài chính tốt thì thời điểm này mua là hợp lý vì thời gian qua nhiều dự án mở bán đủ pháp lý, điều kiện kinh doanh. Ngân hàng cũng bắt đầu mở room tín dụng.

Chia sẻ về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, cho hay các dự án luật sửa đổi trên sẽ tác động trực tiếp tới sự phát triển của thị trường BĐS, giúp đẩy nhanh quá trình phục hồi thị trường.

Đồng thời, sự nỗ lực, đẩy mạnh các giải pháp tháo gỡ khó khăn về mặt pháp lý, nguồn vốn cho thị trường bất động sản từ Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương đã tạo được niềm tin của khách hàng và nhà đầu tư trong năm 2024.

“Tâm lý chờ đợi của người mua nhà, nhà đầu tư dần được cởi bỏ. Tuy nhiên, về phía doanh nghiệp năm 2024 là thời điểm để tiếp tục tái cơ cấu sản phẩm, dồn trọng tâm vào các dự án khả thi. Doanh nghiệp cần hạn chế phát triển sản phẩm phục vụ đầu tư, ưu tiên phát triển sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực của người dân” - ông Đính lưu ý.

Có nên mua nhà lúc này?

Ông Đính cũng cho rằng, cuối năm 2023 thị trường bất động sản đã vượt qua giai đoạn khó khăn, từ quý I - quý II/2024 thị trường tiếp tục duy trì tín hiệu tốt. Đặc biệt, từ cuối quý III trở đi, sự phục hồi sẽ được thể hiện rõ rệt. Vì vậy, đây là thời điểm thích hợp để khách hàng xuống tiền mua nhà.

Lý giải điều này, ông Đính dẫn chứng, năm 2024, nhiều yếu tố vĩ mô sẽ tác động tích cực đến thị trường như: lãi suất vay mua nhà tiếp tục được điều chỉnh giảm và nhà ở xã hội tiếp tục là trọng tâm trong chương trình phát triển nhà ở của Chính phủ.

Cùng đó, việc phê duyệt quy hoạch tại các địa phương trong giai đoạn đang xem xét sẽ được thúc đẩy hoàn thành sớm; chú trọng thúc đẩy đầu tư công, tạo động lực thúc đẩy kinh tế nhiều vùng trọng điểm trên cả nước...sẽ là "trợ lực' cho thị trường.

Còn theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam nhận định sau ngày 1/1/2025, khi ba bộ luật lớn liên quan đến thị trường bất động sản là Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai (sửa đổi) cùng lúc có hiệu lực sẽ tác động rất lớn và liên quan đến nhiều đối tượng tham gia thị trường.

"Các luật mới này đều đảm bảo tối đa quyền lợi của người mua, bên cạnh lợi ích hài hòa với Nhà nước và doanh nghiệp", ông nhấn mạnh.

Do vậy, đối với những người có nhu cầu mua chung cư để ở, ông Tuấn cho rằng nên mua nhà khi cả 3 luật đã được thực thi.

Tuy nhiên, ông Tuẫn cũng lưu ý rằng cũng bởi vậy nên giá căn hộ sẽ tăng lên, vì nếu chủ đầu tư không huy động vốn từ khách hàng, họ buộc phải dùng đòn bẩy nhiều hơn.

Bên cạnh đó, khi Luật Đất đai (sửa đổi) được áp dụng, giá đất sẽ được xác định theo nguyên tắc thị trường và bảng giá đất cũng được điều chỉnh hàng năm. Điều này kéo theo các chi phí liên quan đến việc xây dựng dự án sẽ tăng lên.

"Toàn bộ chi phí phát sinh thêm sẽ được đẩy vào giá căn hộ, nên giá chắc chắn sẽ tăng. Nhưng bù lại, những quy định này sẽ đảm bảo được những người mua nhà chắc chắn có nhà và tất cả dự án bán sau năm 2025 đều đảm bảo về mặt pháp lý", ông Tuấn nhận định.

Do đó, với những người mua để đầu tư, ông Tuấn cho rằng có thể mua căn hộ từ năm nay, bởi sau ngày 1/1/2025, khả năng cao thị trường bất động sản sẽ bước vào một chu kỳ tăng giá mới.

"Nhà đầu tư có thể tận dụng thời điểm hiện tại khi thị trường chưa có sự biến động, nhà đất đang gặp khó nên còn khá hấp dẫn để có thể tính chuyện tích lũy tài sản, đầu tư lâu dài chờ tăng giá sau này", ông nhấn mạnh.

Đặc biệt, trong năm nay, các chủ đầu tư sẽ đẩy mạnh nguồn cung ra thị trường để tranh thủ thu tiền dần cho năm 2025, trước khi các quy định mới trở nên chặt chẽ hơn.

Đồng quan điểm, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing cũng cho rằng đây là cơ hội tốt để mua nhà.

Theo ông Trung, trong hoạt động đầu tư, quan trọng nhất là phải nhìn ra sớm cơ hội và dự đoán được tiềm năng của cơ hội đó. Bởi đến khi thị trường đã có tín hiệu rõ ràng rồi thì đó là tín hiệu cho số đông. Do đó, nhà đầu tư nên căn cứ vào dòng tiền, khả năng tài chính của mình để quyết định.

Thời điểm này, nhiều chủ đầu tư đã cắt giảm lợi nhuận và xây dựng giải pháp tài chính thông qua các chính sách bán hàng cũng như tiến độ thanh toán. Điều đó đồng nghĩa chủ đầu tư chấp nhận giảm biên độ lợi nhuận xuống. 

"Đây là cơ hội cho người có nhu cầu thực và nhà đầu tư có khả năng tài chính thực mua vào", ông Trung nói.

“Tuy nhiên, tôi cho rằng, trong giai đoạn này những ai muốn đầu tư ngắn hạn thì không nên, thay vì đó chúng ta nên đầu tư vào trung hạn, tức là ít nhất là từ 2 năm trở lên để đón được nhịp thị trường cũng như cân đối được dòng tiền.

Tôi nghĩ bất động sản tốt thì không bị ảnh hưởng nhiều bởi yếu tố thị trường. Nếu có thì nó đi theo biểu đồ tịnh tiến dần, có nghĩa là khi mà thị trường có yếu tố tác động thì xuống một chút nhưng khi tăng thì lại tăng nhiều hơn. Với quan điểm cá nhân, tôi nghĩ giai đoạn này nên mua bất động sản, nên chọn những bất động sản tốt với giá tốt để sở hữu”, ông Trung nói thêm.

Theo chuyên gia này, nên mua bất động sản để chờ thay vì chờ để mua, bởi những bất động sản đẹp thì ít khi sinh ra lần thứ hai và cơ hội không có nhiều.

Tuy nhiên, ông Trung khuyến cáo các nhà đầu tư cần chú ý về phân khúc sản phẩm. Bởi có phân khúc dù giảm sâu nhưng không có tính thanh khoản. Ví dụ như sản phẩm đất nền tính thanh khoản còn kém nên chưa được ưu tiên, hay bất động sản du lịch nghỉ dưỡng giảm rất sâu chưa đến chu kỳ hồi phục hoàn toàn.

Trong khi đó, những phân khúc phục vụ cho nhu cầu ở thật tại các thành phố lớn hiện nay vẫn được quan tâm nhiều bởi vì yếu tố nguồn cung hạn hẹp. 

Hồng Quang