Nguồn cung mới tiếp tục hạn chế trong khi nhu cầu thuê có dấu hiệu cải thiện đang giúp thị trường văn phòng TP Hồ Chí Minh tiến gần trạng thái cân bằng. Tuy nhiên, khi doanh nghiệp ngày càng coi trọng trải nghiệm làm việc, chất lượng vận hành và hiệu quả chi phí, cuộc đua trên thị trường đang nghiêng về những tòa nhà có khả năng đáp ứng tốt hơn các tiêu chuẩn mới của khách thuê.
Nguồn cung hạn chế, tỷ lệ lấp đầy tiếp tục cải thiện
Theo báo cáo MarketBeat mới đây của Cushman & Wakefield, thị trường văn phòng TP Hồ Chí Minh không ghi nhận nguồn cung mới trong quý tại cả khu vực lõi và các thị trường mở rộng gồm Bình Dương cũ và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ.
Tổng nguồn cung tại khu vực lõi TP Hồ Chí Minh duy trì khoảng 1,73 triệu m² diện tích cho thuê thuần (NLA). Trong khi đó, Bình Dương có khoảng 37.121 m² và Bà Rịa - Vũng Tàu khoảng 17.465 m².
Trong bối cảnh nguồn cung mới còn hạn chế, tỷ lệ lấp đầy tiếp tục cải thiện. Tại khu vực lõi, tỷ lệ lấp đầy văn phòng Hạng A đạt 89,8%, tăng 1,4 điểm phần trăm theo quý, trong khi Hạng B đạt 91,3%, tăng 0,5 điểm phần trăm.
Bà Chương Quốc Đoan, Phó Giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp & Văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam.
Riêng quý II/2026, thị trường ghi nhận khoảng 14.458 m² hấp thụ thuần, chủ yếu đến từ nhu cầu mở rộng và dịch chuyển văn phòng. Tại Bình Dương, tỷ lệ lấp đầy đạt 82,7%, còn Bà Rịa - Vũng Tàu đạt 87,9%, cùng tăng 0,5 điểm phần trăm theo quý.
Động lực thuê cũng có sự phân hóa theo từng khu vực. Tại khu vực lõi TP Hồ Chí Minh, nhu cầu tích cực đến từ các doanh nghiệp thuộc ngành sản xuất, y tế và tiêu dùng nhanh (FMCG). Trong khi đó, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu nhận được sự quan tâm từ nhóm ngành sản xuất, công nghiệp và doanh nghiệp FDI.
Bà Chương Quốc Đoan, Phó Giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp & Văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định việc không ghi nhận dự án mới trong quý khiến nguồn cung ngắn hạn tiếp tục bị giới hạn, qua đó tạo điều kiện để thị trường hấp thụ dần diện tích còn trống tại các dự án hiện hữu.
Theo bà Đoan, thị trường đang ghi nhận nhu cầu thuê tích cực từ nhóm doanh nghiệp sản xuất, y tế và FMCG tại khu vực lõi TP Hồ Chí Minh. Trong khi đó, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, với lợi thế về các hoạt động công nghiệp mở rộng, tiếp tục nhận được sự quan tâm cao từ nhóm ngành sản xuất, công nghiệp và khối doanh nghiệp FDI.
Diễn biến giá thuê cho thấy thị trường đang phục hồi nhưng vẫn duy trì tính cạnh tranh. Tại khu vực lõi, giá thuê trung bình giảm nhẹ xuống 53,2 USD/m²/tháng đối với Hạng A và 33,3 USD/m²/tháng đối với Hạng B. Bình Dương duy trì mức 20,2 USD/m²/tháng, trong khi Bà Rịa - Vũng Tàu đạt 10,4 USD/m²/tháng, tăng 0,8% theo quý.
Theo Cushman & Wakefield, dù tỷ lệ lấp đầy được cải thiện, giá thuê chưa chịu áp lực tăng tương ứng, cho thấy khách thuê vẫn có vị thế đàm phán nhất định. Các chủ nhà tiếp tục sử dụng chính sách ưu đãi để thu hút và giữ chân khách thuê.
“Flight-to-quality” ngày càng định hình lựa chọn của khách thuê
Trong thời gian tới, xu hướng “flight-to-quality” được kỳ vọng tiếp tục định hình nhu cầu thuê văn phòng tại TP Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, tiêu chí về “quality” đang được mở rộng.
Nếu trước đây xu hướng này chủ yếu phản ánh việc khách thuê chuyển sang các tòa nhà Hạng A, vị trí đắc địa và tiêu chuẩn xây dựng cao, thì hiện nay doanh nghiệp còn quan tâm đến thiết kế không gian, tiện ích chung, khả năng hỗ trợ mô hình làm việc linh hoạt, công nghệ tòa nhà, kết nối giao thông và các dịch vụ mang tính hospitality.
Bà Chương Quốc Đoan cho rằng, bên cạnh vị trí, chất lượng xây dựng và tiêu chuẩn vận hành, khách thuê ngày càng quan tâm đến thiết kế không gian, khu vực tiện ích chung, khả năng hỗ trợ mô hình làm việc linh hoạt, công nghệ tòa nhà, kết nối giao thông và các dịch vụ mang tính hospitality.
“Flight-to-quality” ngày càng định hình lựa chọn của khách thuê.
Theo bà Đoan, những yếu tố này ngày càng đóng vai trò trong quyết định thuê, đặc biệt khi doanh nghiệp tìm cách thu hút nhân sự trở lại văn phòng và nâng cao hiệu quả sử dụng không gian.
Điều này cũng cho thấy không phải mọi tòa nhà Hạng A đều có sức cạnh tranh như nhau. Những tài sản có chất lượng vận hành tốt, thiết kế hiệu quả và tạo được trải nghiệm khác biệt cho người sử dụng sẽ có lợi thế rõ hơn trong việc thu hút và giữ chân khách thuê.
Trong khi đó, các dự án Hạng B có vị trí thuận lợi, chất lượng tốt và mức giá hợp lý vẫn có thể hưởng lợi khi doanh nghiệp tìm kiếm sự cân bằng giữa trải nghiệm và chi phí.
Tại khu vực lõi TP Hồ Chí Minh, nguồn cung mới hạn chế được kỳ vọng tiếp tục hỗ trợ các tài sản có chất lượng tốt trong việc cải thiện tỷ lệ lấp đầy. Xu hướng mở rộng lựa chọn ra ngoài khu vực trung tâm cũng tạo thêm dư địa cho những dự án có khả năng kết hợp giữa chất lượng không gian, khả năng kết nối và hiệu quả chi phí.
Các ngành công nghệ, sản xuất, chăm sóc sức khỏe và dịch vụ chuyên nghiệp được dự báo tiếp tục dẫn dắt hoạt động cho thuê. Trong khi đó, tại Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, nhu cầu văn phòng tiếp tục được hỗ trợ bởi dòng vốn FDI, hoạt động sản xuất và logistics.
Với nguồn cung tương lai còn hạn chế, các tài sản hiện hữu có vị trí thuận lợi, chất lượng vận hành tốt và khả năng đáp ứng nhu cầu ngày càng đa dạng của khách thuê được kỳ vọng duy trì lợi thế trong trung và dài hạn.
Thiên An