Bước vào nửa cuối 2025, thị trường văn phòng không chỉ là cuộc chơi về diện tích và giá thuê, mà đang bước vào một chu kỳ tái cấu trúc sâu rộng. Dữ liệu từ Savills cho thấy, các yếu tố như vị trí giao thông, chứng nhận xanh và giá trị biểu tượng của tòa nhà đang định nghĩa lại giá trị và tiêu chuẩn của văn phòng hạng A.
Vị trí quyết định giá trị – Văn phòng đang định giá theo thời gian đi bộ
Khảo sát toàn cầu từ Savills cho thấy 70% khách thuê, chủ đầu tư và chủ sở hữu bất động sản đánh giá vị trí gần trung tâm giao thông là tiêu chí quan trọng nhất khi lựa chọn hoặc phát triển văn phòng. Đây không còn là yếu tố phụ trợ, mà đã trở thành biến số có thể định lượng bằng giá thuê.
Tại Tokyo, khoảng cách đến các ga trọng điểm như Shibuya hay Tokyo Station có thể làm thay đổi giá thuê đến 13%, thậm chí 17% nếu gần ga Tokyo. Tại London, trong bán kính 1 dặm quanh ga Liverpool Street, mỗi 5 phút rút ngắn thời gian đi bộ có thể khiến giá thuê tăng 4%. Ở New York, các tòa văn phòng nằm gần ga Grand Central hoặc Penn ghi nhận mức tăng trung bình 3% với mỗi 5 phút đi bộ gần hơn.
Ông Tetsuya Kaneko, Giám đốc Nghiên cứu Savills Nhật Bản nhận định: "Khả năng kết nối giao thông thuận tiện đang là yếu tố then chốt để thu hút và giữ chân nhân tài, nhất là trong bối cảnh nhân sự quay trở lại văn phòng ngày càng nhiều và doanh nghiệp mở rộng quy mô thuê."
Nghiên cứu của Savills cho thấy tác động của vị trí và giá thuê (Ảnh: Savills)
Tuy nhiên, tại các thị trường như New York, một yếu tố khác cũng ảnh hưởng lớn tới giá thuê là giá trị biểu tượng của tòa nhà. Những toà nhà được xếp vào nhóm "trophy asset" có thể đạt mức giá thuê cao hơn trung bình 35%, thậm chí một số trường hợp ghi nhận mức chênh lệch tới 100%.
Ông Gabe Marans, Phó Chủ tịch Savills New York cho biết: "Các tài sản mang tính biểu tượng đạt được mức giá thuê cao vì đó là nơi mà nhiều người muốn được làm việc. Giá trị thương hiệu vô hình này tạo ra áp lực cạnh tranh tích cực và giúp duy trì mức thuê cao trong dài hạn."
Tại London, bà Catherine Facer, Giám đốc bộ phận Central London Agency của Savills cũng nhận định: "Mạng lưới giao thông ngầm dày đặc giúp giảm sự chênh lệch giữa các khu vực, tuy nhiên một số vùng như West End vẫn có giá thuê vượt trội do giá trị biểu tượng mà khu vực này mang lại cho thương hiệu doanh nghiệp."
Tại Việt Nam, yếu tố vị trí giao thông và sự chuyển dịch ra các khu vực có hạ tầng hoàn thiện đang được thể hiện rõ nét qua sự phát triển của khu phía Tây Hà Nội và khu vực trung tâm TP.HCM. Các doanh nghiệp ngày càng quan tâm hơn đến khoảng cách tới metro, trạm bus nhanh hay tuyến đường huyết mạch khi lựa chọn văn phòng – đây là bước đi song hành cùng xu hướng quốc tế.
“Giá thuê xanh” và quá trình bền vững hóa thị trường văn phòng
Song hành cùng yếu tố vị trí, xu hướng phát triển bền vững đang xác lập nên một tiêu chuẩn mới cho phân khúc văn phòng hạng A. Dữ liệu của Savills cho thấy những tòa nhà có chứng nhận công trình xanh như LEED, EDGE, BCA đang đạt mức giá thuê cao hơn rõ rệt so với các tòa nhà không có chứng nhận.
Tại châu Âu, mức chênh lệch trung bình là 18%; tại khu vực châu Á – Thái Bình Dương là 14%, với các thành phố nổi bật như Singapore, Sydney, Tokyo, Seoul, Hồng Kông. Tại Mỹ, những thị trường như New York, Washington DC và Boston – nơi có nhiều nhà đầu tư tổ chức và khách thuê toàn cầu – ghi nhận mức premium xanh rõ rệt nhất.
Các yếu tố chuẩn xanh cũng đang trở thành xu hướng của bất động sản văn phòng
Tại Việt Nam, TP.HCM đang là thị trường tiên phong. Tính đến quý II/2025, 73% diện tích văn phòng hạng A đã đạt chứng nhận xanh, bao gồm toàn bộ các dự án mới bàn giao trong 3 năm qua. Giá thuê tại các tòa nhà xanh cao hơn trung bình 10% nhờ chi phí vận hành tối ưu và đáp ứng tiêu chí ESG của khách thuê quốc tế. Dự kiến đến 2027, TP.HCM sẽ có thêm 2 dự án Hạng A xanh đi vào hoạt động.
Tại Hà Nội, tỷ lệ này khiêm tốn hơn nhưng đang có sự tăng tốc đáng kể. Tính đến quý II/2025, 41% diện tích Hạng A và 4% Hạng B đã đạt chứng nhận xanh. Dự kiến đến cuối 2025 sẽ có thêm 3 dự án đạt LEED gia nhập thị trường, thúc đẩy quá trình chuyển dịch xanh tại Thủ đô.
Cùng với giá thuê xanh, khái niệm "giảm giá nâu" – tức là giảm giá thuê với các toà nhà không thân thiện môi trường – cũng đang nổi lên như một xu hướng đối trọng. Khi các tiêu chuẩn ESG được áp dụng sâu rộng hơn, những tài sản kém bền vững có thể bị loại khỏi danh mục ưu tiên của nhà đầu tư, kéo theo áp lực giảm giá trị thuê và tỷ lệ lấp đầy.
Về tình hình thị trường, tại Hà Nội, nguồn cung hiện đạt khoảng 2,28 triệu m2 từ 193 dự án, giá thuê trung bình 564.000 đồng/m2/tháng, tỷ lệ lấp đầy 83%. Nhu cầu chuyển dịch ra khu vực phía Tây tiếp tục tăng, nhờ mặt bằng hiện đại, giá thuê hợp lý và kết nối hạ tầng được cải thiện (metro, BRT, xe buýt điện...). Từ nay đến 2027, Hà Nội dự kiến có thêm khoảng 284.500 m2 sàn văn phòng từ 17 dự án, tuy nhiên hiện chưa có dự án Hạng A nào mới được xác nhận tại khu trung tâm.
Thị trường văn phòng tại Việt Nam cũng đang chạy theo xu hướng thế giới
Còn tại TP.HCM, hiện có tổng nguồn cung đạt 2,9 triệu m2, giá thuê trung bình đạt 843.000 đồng/m2/tháng, tỷ lệ lấp đầy 88%. Các ngành chiếm tỷ trọng thuê lớn là công nghệ thông tin, tài chính – ngân hàng, bảo hiểm và giáo dục. Đến cuối năm 2027, dự kiến sẽ có thêm khoảng 234.000 m2 văn phòng mới, chủ yếu tập trung vào phân khúc Hạng A tại khu vực trung tâm.
Trong bối cảnh này, nhà đầu tư và các chủ đầu tư cần đánh giá lại chiến lược phát triển văn phòng theo hướng chất lượng hóa sản phẩm – từ vị trí, giao thông, chứng nhận xanh đến giá trị biểu tượng. Thị trường văn phòng Việt Nam đang bước vào giai đoạn phân hoá mạnh mẽ và chỉ những sản phẩm đạt chuẩn quốc tế mới giữ được lợi thế cạnh tranh dài hạn.
Lê Phong