Sau một thời gian tạm lắng nhờ sự vào cuộc mạnh mẽ của các cơ quan chức năng, thị trường đấu giá đất hiện nay lại có dấu hiệu sôi động trở lại. Những đợt "sốt đất" đang âm ỉ chờ bùng phát, đặt ra yêu cầu cấp thiết đối với cơ quan quản lý trong việc sớm đưa ra các giải pháp hữu hiệu để kiểm soát tình hình.
Cuộc đua không dành cho tay mơ
Thị trường bất động sản tại huyện Thạch Thất (Hà Nội) tiếp tục thu hút sự chú ý khi phiên đấu giá quyền sử dụng đất mới đây ghi nhận mức trúng cao kỷ lục, gần 181 triệu đồng/m² ngang ngửa với nhiều dự án hạng sang trong nội thành, khiến không ít người kinh ngạc.
Cụ thể, phiên đấu giá tổ chức tại thôn Bình Xá, xã Quang Trung bao gồm 24 lô đất có diện tích từ 69 đến 117 m², với giá khởi điểm dao động từ 10 đến 15,9 triệu đồng/m².
Sự kiện thu hút tới 361 khách hàng, với tổng số 1.895 hồ sơ tham dự, một con số kỷ lục cho một cuộc đấu giá cấp xã, cho thấy sức nóng chưa hạ nhiệt của đất nền vùng ven.
Sau 5 vòng đấu giá căng thẳng, toàn bộ các lô đều có chủ, trong đó mức giá trúng dao động từ 70,39 đến 180,93 triệu đồng/m². Đáng chú ý, lô A-05 lập đỉnh với mức gần 181 triệu đồng/m², cao gấp hơn 11 lần giá khởi điểm. Ngay cả lô trúng thấp nhất cũng đạt 70,4 triệu đồng/m² – gấp 6,7 lần so với giá ban đầu.
Trong phiên đấu giá, bà Phạm Minh Ngọc, một nhà đầu tư đến từ quận Cầu Giấy khiến cả hội trường "nín thở" khi quyết liệt nâng giá liên tục để giành được lô A-05, với tổng giá trị lô đất lên tới hơn 20 tỷ đồng.
Chia sẻ sau buổi đấu giá, bà Ngọc cho biết: “Tôi đã nghiên cứu khu vực này suốt gần một năm. Vị trí giáp tỉnh lộ 419, lại gần các trường đại học lớn như Đại học Quốc gia Hà Nội, nên tiềm năng tăng giá trong 3–5 năm tới là rất rõ.”
Sự kiện thu hút tới 361 khách hàng, với tổng số 1.895 hồ sơ tham dự.
Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Hải, một nhà đầu tư cá nhân đến từ Hải Phòng – phải bỏ cuộc ở vòng thứ tư vì giá tăng quá nhanh. “Tôi đã từng tham gia đấu giá tại Sóc Sơn và Đông Anh, nhưng chưa lần nào thấy mức tăng khủng như thế này. Có cảm giác như đang tham gia đấu giá đất tại khu vực Hồ Tây vậy,” ông Hải ví von.
Đáng nói, đây không phải lần đầu các lô đất trên được đưa ra đấu giá. Vào tháng 12/2024, Thạch Thất từng tổ chức đấu giá 28 thửa đất tại khu vực này. Tuy nhiên, do quá thời hạn nộp tiền, 85% lô đất, bao gồm cả lô A-05 từng được trả tới 185 triệu đồng/m², bị khách trúng bỏ cọc. Nhiều lô khác trúng giá 128 - 160 triệu đồng/m² cũng chung số phận. Nhiều người nghi ngại rằng, kịch bản “bỏ cọc hàng loạt” có thể lại tái diễn.
Chia sẻ với phóng viên, anh Trần Thanh, một nhà môi giới kỳ cựu tại Hoài Đức, cho rằng đất đấu giá tại Hà Nội vẫn hấp dẫn giới đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh. “Những nhà đầu tư này không chỉ nhắm đến việc lướt sóng, mà sẵn sàng 'găm hàng' chờ thời điểm thích hợp để thu lợi,” anh nhận định.
Tuy nhiên, anh cũng cảnh báo rằng, việc chạy theo tâm lý đám đông, đặc biệt là khi thị trường còn thiếu ổn định, có thể khiến nhiều người “ôm cục nợ”.
Còn chị Lưu Thị Hạnh, giám đốc một công ty đầu tư bất động sản tại Nam Từ Liêm cho rằng phiên đấu giá lần này có dấu hiệu của “đánh bóng giá”. “Có những nhóm đi theo tổ chức, thậm chí cùng đội để đẩy giá lên cao, tạo cảm giác sôi động, sau đó lại không thực sự nộp tiền. Đây là chiêu không mới, nhưng vẫn khiến thị trường rối loạn,” chị Hạnh chia sẻ.
Sức nóng của thị trường đấu giá đất vùng ven Hà Nội dường như đang quay trở lại, bất chấp những biện pháp kiểm soát chặt chẽ. Trước đó, dư luận từng xôn xao khi cơ quan chức năng khởi tố một nhóm đầu tư từng trả tới 30 tỷ đồng/m² cho một lô đất đấu giá tại Sóc Sơn rồi bỏ cọc, gây thiệt hại lớn cho ngân sách địa phương và làm rối loạn thị trường.
Khi niềm tin thị trường đang được “hồi sức” bằng các phiên đấu giá đông người và giá trúng cao, các chuyên gia cho rằng điều quan trọng không phải là mức giá lập đỉnh, mà là tỷ lệ hoàn tất nghĩa vụ tài chính sau đấu giá. Chỉ khi tiền thực sự được nộp vào ngân sách và đất được sử dụng hiệu quả, các phiên đấu giá mới đem lại giá trị thực cho địa phương, thay vì trở thành những “màn kịch giá” trên giấy.
Cần liều thuốc đặc trị cho tình trạng đầu cơ đất đấu giá
Sau những “cơn sốt” đất diễn ra vào nửa cuối năm 2024, hàng loạt giải pháp kiểm soát tình trạng đầu cơ, thổi giá đất đấu giá đã được đưa ra. Trong đó, việc điều chỉnh bảng giá đất tiệm cận hơn với giá thị trường từng được kỳ vọng là "liều thuốc đặc trị". Tuy nhiên, thực tế cho thấy hiệu quả đạt được còn rất hạn chế.
Đơn cử như tại phiên đấu giá đất ở Thạch Thất vừa qua, dù giá khởi điểm của 24 thửa đất tăng tới 2,7 lần so với trước, nhưng số lượng hồ sơ nộp để tranh mua mỗi lô vẫn lên tới gần 80 bộ – một tỷ lệ cạnh tranh khốc liệt, cho thấy sức hút từ thị trường chưa hề suy giảm.
Mức đặt cọc cao hơn tuy có thể loại bỏ phần nào những nhà đầu tư nhỏ lẻ, song lại không đủ sức răn đe các nhóm đầu cơ lớn. “Giá trị đặt cọc tuy tăng nhưng vẫn quá nhỏ so với lợi nhuận có thể thu được từ việc ‘lướt sóng’. Khi mức chênh lệch có thể lên tới cả tỷ đồng, việc bỏ thêm vài trăm triệu để đặt cọc gần như không đáng kể,” anh Thanh, một nhà đầu tư có kinh nghiệm – chia sẻ.
Lô đất tại thôn Bình Xá, xã Quang Trung bao gồm 24 lô đất có diện tích từ 69 đến 117 m², với giá khởi điểm dao động từ 10 đến 15,9 triệu đồng/m²
Ở góc nhìn chuyên gia, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) – nhận định rằng năm 2025, giới đầu tư sẽ có xu hướng thận trọng hơn. Tuy nhiên, những khu vực đấu giá có pháp lý rõ ràng, quy hoạch minh bạch vẫn sẽ là điểm nóng thu hút các nhà đầu tư, với mức giá trúng dự kiến có thể cao hơn giá khởi điểm khoảng 10%.
Dẫu vậy, ông Đính cảnh báo rằng tình trạng khan hiếm quỹ đất sạch sẽ tiếp tục đẩy giá đất lên cao, nếu không có sự kiểm soát chặt chẽ từ phía cơ quan chức năng. Giải pháp căn cơ là cần có các tổ chức định giá độc lập, chuyên nghiệp để xác định mức giá khởi điểm phù hợp với thực tế thị trường.
Bên cạnh đó, việc nâng mức đặt cọc, ban hành các quy định cụ thể về hành vi vi phạm, cùng với chế tài xử phạt mạnh tay là điều rất cần thiết. Đặc biệt, các cá nhân, tổ chức vi phạm nên bị đưa vào danh sách hạn chế tham gia đấu giá trong tương lai. Đồng thời, cần xem xét áp dụng quy định về thời gian tối thiểu được phép chuyển nhượng sau khi trúng đấu giá nhằm ngăn chặn tình trạng “lướt sóng” trục lợi ngắn hạn.
Rõ ràng, khi chưa có “thuốc đặc trị” thực sự hiệu quả, tình trạng đầu cơ, nhiễu loạn tại các phiên đấu giá đất đang có nguy cơ tái diễn và bùng phát trở lại nếu không được ngăn chặn kịp thời.
Đối với nhà đầu tư, các chuyên gia khuyến cáo cần hết sức tỉnh táo, thận trọng và nghiên cứu kỹ lưỡng thông tin trước khi tham gia đấu giá, tránh rơi vào “vết xe đổ” mua dễ nhưng bán khó do trúng đấu giá với giá quá cao. Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường thanh khoản yếu, việc sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư đất đấu giá là lựa chọn rủi ro, cần tuyệt đối tránh xa.
Quang Anh