Sáp nhập tỉnh đang tạo ra một làn sóng đầu tư mới trên thị trường bất động sản, thể hiện bằng mức độ quan tâm nhà đất tăng vọt sau khi có thông tin hợp nhất đơn vị hành chính. Tuy nhiên, bên cạnh những kỳ vọng tích cực vẫn là lời nhắc nhở về những hệ lụy nếu thị trường “sốt ảo”, thiếu kiểm soát quy hoạch và hạ tầng đồng bộ.
Sáp nhập tỉnh – cú huých mới cho bất động sản
Trong bối cảnh Việt Nam đang đẩy mạnh chủ trương sáp nhập đơn vị hành chính cấp tỉnh để tinh gọn bộ máy và tối ưu hiệu quả đầu tư công, thị trường bất động sản được đánh giá là một trong những lĩnh vực đầu tiên cảm nhận rõ những chuyển động từ chính sách này.
Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn quý I/2025, có đến 68,4% nhà môi giới đánh giá việc sáp nhập tỉnh sẽ tác động tích cực tới nền kinh tế. Riêng với thị trường bất động sản, 70,5% cho rằng kinh tế địa phương sẽ được hưởng lợi, 69,8% tin rằng đầu tư công sẽ được thúc đẩy và hơn 56% tin vào sự cải thiện trong lĩnh vực xuất – nhập cư. Đây là những nền tảng thuận lợi để kỳ vọng vào làn sóng đầu tư mới, đặc biệt tại các khu vực đang nằm trong diện sáp nhập như Hải Phòng – Hải Dương, Bắc Ninh – Bắc Giang hay Hà Nam – Ninh Bình.
Phần lớn ý kiến khảo sát đều đánh giá tích cực về thị trường hậu sáp nhập
Không chỉ dựa vào kỳ vọng chủ quan, các chỉ số thị trường cũng cho thấy mức độ quan tâm bất động sản đang tăng rõ rệt tại các địa phương liên quan. Trong tháng 3/2025, lượng tìm kiếm bất động sản (MĐQT) tại Hải Phòng tăng 40%, Bắc Giang tăng 83%, Ninh Bình tăng 95%. Đáng chú ý, những cặp tỉnh sáp nhập có đặc điểm tương hỗ mạnh về kinh tế - xã hội, hạ tầng và hành chính như Hải Phòng – Hải Dương hay Bắc Giang – Bắc Ninh đang trở thành tâm điểm chú ý của giới đầu tư.
Cũng theo thống kê, Việt Nam hiện có 63 đơn vị hành chính cấp tỉnh, cao hơn nhiều quốc gia phát triển có quy mô dân số lớn hơn. Trong khi Mỹ chỉ có 50 bang với bình quân 6,8 triệu người/bang, Trung Quốc có 36 tỉnh với mật độ dân cư trung bình 39,1 triệu người/tỉnh, thì tại Việt Nam con số này chỉ ở mức 1,6 triệu người/tỉnh.
Điều này cho thấy không gian để tái cơ cấu hành chính là rất lớn, và đi kèm với đó là tiềm năng tổ chức lại không gian đô thị, quy hoạch hạ tầng, dòng vốn đầu tư – những yếu tố nền tảng của thị trường bất động sản.
Mức độ quan tâm tới một số tỉnh nổi bật sau sáp nhập tăng mạnh
Không khó để hình dung, sau khi sáp nhập, các trung tâm hành chính mới sẽ được hình thành, kéo theo hệ thống dịch vụ, thương mại, hạ tầng và dân cư đổ về. Từ đây, những điểm nóng mới sẽ xuất hiện, tạo điều kiện cho các khu vực giáp ranh hoặc còn nhiều dư địa phát triển bứt phá. Đây là một chu kỳ đầu tư lý tưởng cho các nhà phát triển dự án cũng như nhà đầu tư cá nhân nếu kịp thời đón sóng.
Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cũng cảnh báo rằng, trong cơn sốt của thị trường bất động sản sau sáp nhập vẫn tồn tại nhiều rủi ro. Điều đó đã được chứng minh bởi một bài học lớn trong lịch sử phát triển của thị trường.
Bài học từ cuộc sáp nhập Hà Nội – Hà Tây
Năm 2008, việc Hà Nội sáp nhập Hà Tây từng tạo nên “cơn địa chấn” trên thị trường bất động sản. Giá đất tại nhiều huyện ngoại thành, đặc biệt là các khu vực từng thuộc Hà Tây cũ như Mê Linh, Quốc Oai, Chương Mỹ... tăng vọt chỉ sau một thời gian ngắn. Cơn sốt đầu cơ khiến giá đất gấp 2 – 6 lần chỉ trong vài năm, trong khi hạ tầng và dân cư thực tế chưa kịp hình thành.
Còn Ttheo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, so với năm 2016, giá nhà đất nền, nhà riêng tại một số khu vực Hà Tây cũ đến quý đã tăng gấp 15 lần khi so với quý I/2025. Đặc biệt tại huyện Quốc Oai tăng 15 lần, Ba Vì 10,7 lần, Thạch Thất 7,8 lần, Thanh Oai 6,6 lần. Đây đều là những địa phương từng nằm trong tâm bão đầu cơ giai đoạn hậu sáp nhập.
Tuy nhiên, không phải khu vực nào cũng ghi nhận sự phát triển đồng bộ. Nhiều dự án tại Mê Linh, Thạch Thất, Ba Vì rơi vào cảnh hoang hóa, dở dang vì thiếu hạ tầng kết nối, thiếu cư dân và không có động lực phát triển kinh tế thực sự. Giá đất tăng quá nhanh nhưng không có dòng tiền sản xuất – thương mại – dịch vụ đi kèm khiến bất động sản “mắc cạn” trong chính kỳ vọng của mình.
Do đó, bài học lịch sử đã rút ra, việc sáp nhập có thể mở ra tiềm năng rất lớn, nhưng việc đầu tư đón đầu cần bám sát thực tiễn, tránh chạy theo “sóng truyền thông” hay kỳ vọng ngắn hạn. Sự tăng giá bền vững phải được nâng đỡ bởi nhu cầu thực, hệ thống hạ tầng – chính sách thực thi hiệu quả và sự phát triển đồng đều giữa các vùng được sáp nhập.
Trước bài học lịch sử, nhà đầu tư cần cẩn trọng với những cơn "bão giá"
Trong bối cảnh hiện nay, dù các nhà đầu tư kỳ vọng giá bất động sản sẽ tăng nguồn cung sẽ mở rộng, nhưng vẫn cần lưu ý đến các thách thức thị trường đã được các chuyên gia chỉ ra. Đó là sự chênh lệch phát triển kinh tế giữa hai vùng sáp nhập, khác biệt về xã hội – văn hóa, và nguy cơ quản lý thị trường thiếu kiểm soát khiến giá đất bị đẩy lên không hợp lý.
Thực tế cũng chỉ ra rằng, những kỳ vọng lớn đi kèm với áp lực lớn. Nếu không có chiến lược đầu tư bài bản, cơ chế quy hoạch minh bạch và giám sát sát sao, rất có thể sáp nhập sẽ trở thành “con dao hai lưỡi” với thị trường bất động sản.
Lê Phong