Thị trường bất động sản miền Bắc phân hóa mạnh: Chung cư vững đà, đất nền giảm nhiệt

Dữ liệu tháng 5/2025 từ Batdongsan.com.vn cho thấy diễn biến trái chiều giữa các phân khúc bất động sản tại miền Bắc. Trong khi chung cư tiếp tục dẫn sóng phục hồi, thì đất nền đang có dấu hiệu giảm tốc rõ nét – đặc biệt tại Hà Nội và các tỉnh vệ tinh.

Chung cư trở lại đường đua, dẫn dắt sức cầu toàn khu vực

Theo số liệu của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm (MDQT) đến thị trường bất động sản tại Hà Nội trong tháng 5/2025 có sự phân hóa rõ nét. Trong khi loại hình chung cư ghi nhận mức tăng trưởng +9% thì các phân khúc còn lại đều giảm mạnh so với tháng 4, như đất nền (-8%), nhà riêng (-15%), nhà mặt phố (-4%) và biệt thự (-8%). Điều này cho thấy nhu cầu thị trường đang có sự chuyển dịch về phân khúc có giá bán hợp lý và thanh khoản cao hơn, trong bối cảnh người mua vẫn thận trọng với dòng vốn.

Tại khu vực lân cận Hà Nội, xu hướng tương tự cũng được ghi nhận. MĐQT chung cư tăng mạnh +19%, cao nhất trong tất cả các phân khúc. Các loại hình còn lại như đất nền, nhà liền thổ hay biệt thự đều tăng trưởng nhẹ ở mức +9%, nhưng không thể hiện đà bứt phá như chung cư.

Lý giải cho sự trở lại của phân khúc chung cư, chuyên gia đánh giá đây là tác động tích cực của việc thị trường đang dần ổn định sau kỳ nghỉ lễ kéo dài và các thông tin điều chỉnh thuế giao dịch nhà đất dần rõ ràng hơn. Đặc biệt, nhóm người mua ở thực vốn chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường chung cư đã quay trở lại tìm kiếm nhiều hơn trong tháng 5.

Lượng tin đăng bán chung cư tại miền Bắc cũng ghi nhận tăng nhẹ với +6% tại Hà Nội và +7% tại các tỉnh lân cận. Điều này phản ánh sự cải thiện về nguồn cung, song mức độ tăng vẫn thấp hơn đà phục hồi của nhu cầu, dẫn đến dự báo áp lực tăng giá có thể quay trở lại trong quý tới.

Tuy nhiên, phân khúc đất nền đang cho thấy dấu hiệu giảm tốc. Tại Hà Nội, mức độ quan tâm đất nền đã giảm -8% trong tháng 5. Còn tại các thị trường lân cận, dù vẫn tăng +9% nhưng là mức tăng thấp nhất trong các loại hình. Điều này đặt ra câu hỏi về tính hấp dẫn của đất nền trong ngắn hạn, khi dòng tiền có xu hướng tìm về sản phẩm dễ giao dịch và ít rủi ro hơn như chung cư.

Ở cấp độ địa phương, Hưng Yên và Hải Phòng tiếp tục giữ vị thế hàng đầu về tỷ trọng mức độ quan tâm. Văn Giang (Hưng Yên) và Lê Chân, Thủy Nguyên (Hải Phòng) nằm trong top các khu vực dẫn đầu lượng tìm kiếm tại miền Bắc ngoài Hà Nội trong 5T/2025. Đây đều là các địa bàn hưởng lợi từ hạ tầng kết nối liên vùng, quỹ đất sạch và sự phát triển nhanh của khu công nghiệp, yếu tố hỗ trợ nhu cầu thực lẫn đầu tư.

Giá bán tiếp tục đi lên, thị trường Hà Nội giữ vai trò dẫn dắt

Không chỉ phục hồi về lượng quan tâm, thị trường chung cư miền Bắc còn ghi nhận xu hướng tăng giá rõ rệt trong 5 năm qua. Trong đó, Hà Nội và Hưng Yên đang dẫn đầu về nguồn cung phân khúc cao cấp, trong khi Bắc Ninh lại nổi bật về lợi suất cho thuê nhờ mặt bằng giá còn thấp.

Giá bán chung cư trung bình tại Hà Nội hiện đạt khoảng 66 triệu đồng/m2 trong quý II/2025 – tăng 113% so với quý I/2021. Trong khi đó, giá bán tại các tỉnh miền Bắc ngoài Hà Nội đạt khoảng 46 triệu đồng/m2 – tăng 77% trong cùng kỳ. Điều này cho thấy tốc độ tăng giá tại Hà Nội vẫn vượt trội và khẳng định vai trò trung tâm dẫn dắt thị trường.

Cơ cấu nguồn cung tại Hà Nội hiện nay cũng nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp và hạng sang. Dữ liệu cho thấy 72% lượng tin đăng thuộc nhóm giá trên 55 triệu đồng/m2, trong khi phân khúc trung cấp (35-55 triệu/m2) chỉ chiếm 25% và bình dân dưới 35 triệu/m2 chỉ còn 2%. Đáng chú ý, tỉ lệ nguồn cung hạng sang (>80 triệu/m2) đã tăng dần đều qua các quý, phản ánh xu hướng cao cấp hóa các sản phẩm tại thủ đô.

Không chỉ dồi dào về nguồn cung cao cấp, Hà Nội còn là nơi tập trung nhu cầu tìm kiếm mạnh nhất. Trong tháng 5/2025, có tới 70% lượng tìm kiếm chung cư tại miền Bắc đến từ người dùng tại Hà Nội. Điều này tạo áp lực kép từ lực cầu cao, thị trường bị bao phủ bởi nguồn cung cao cấp và mặt bằng giá ngày càng tăng.

Tại Hưng Yên, xu hướng tương tự cũng đang diễn ra, với 63% nguồn cung nằm ở phân khúc từ 55 triệu đồng/m2 trở lên. Trong khi đó, Bắc Ninh và Quảng Ninh vẫn giữ được tỷ trọng lớn ở các phân khúc trung và bình dân, tạo lợi thế cạnh tranh rõ rệt về giá.

Một điểm đáng chú ý khác trong dữ liệu thị trường của Batdongsan.com.vn là lợi suất cho thuê căn hộ tại Bắc Ninh đang ở mức cao nhất miền Bắc – đạt 6,6% trong tháng 5/2025. Nguyên nhân chính đến từ mặt bằng giá bán còn thấp (38 triệu đồng/m2) trong khi giá thuê trung bình đạt 10 triệu đồng/căn/tháng. Đây là tỷ lệ hấp dẫn với nhà đầu tư tìm kiếm dòng tiền ổn định.

So với đó, Hà Nội có mức giá thuê trung bình 14 triệu đồng/căn nhưng giá bán cao (66 triệu đồng/m²), khiến lợi suất chỉ đạt 2,8%. Hưng Yên còn thấp hơn, chỉ ở mức 2,3%, do giá bán đã tăng mạnh nhưng giá thuê chưa theo kịp.

Cũng theo dữ liệu, giá bán phổ biến tại các khu vực như Hưng Yên đã lên tới 59 triệu đồng/m2 (+29% so với QI/2023), trong khi tại Hải Phòng là 41 triệu (+14%) và Quảng Ninh là 40 triệu (+5%). Giá cho thuê tại Hải Phòng hiện giữ vững ở mức 10 triệu đồng/căn, cao nhất ngoài Hà Nội.

Những con số này cho thấy thị trường Bắc Ninh có giá bán còn thấp và nhu cầu thuê cao. Đây là tác động đến từ lực lượng chuyên gia từ các công ty FDI – đang là điểm sáng cho nhà đầu tư hướng dòng tiền vào cho thuê. Trong khi đó, Hà Nội và Hưng Yên là địa bàn lý tưởng cho các nhà đầu tư dài hạn theo chiến lược tích sản và kỳ vọng tăng giá vốn.

Lê Phong