TP Hồ Chí Minh xác định giá khởi điểm quỹ 3.790 căn hộ tại Thủ Thiêm

Sau nhiều lần đưa ra đấu giá nhưng không thành công, quỹ 3.790 căn hộ tại Khu tái định cư Bình Khánh, Khu đô thị mới Thủ Thiêm đã được TP Hồ Chí Minh phê duyệt tổng giá trị đất, công trình và hạ tầng hơn 18.253 tỷ đồng. Đây là cơ sở để xác định giá khởi điểm cho lần đấu giá tiếp theo đối với tài sản công có quy mô lớn này.

Hơn 18.253 tỷ đồng cho 5 lô đất và 3.790 căn hộ

UBND TP Hồ Chí Minh vừa ban hành quyết định phê duyệt giá đất cụ thể, giá trị công trình xây dựng trên đất và giá trị phân bổ hạ tầng tại 5 lô đất thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường An Khánh. Các giá trị này được sử dụng làm căn cứ xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, trong đó có 3.790 căn hộ chung cư.

Năm lô đất gồm 1.K7.9.HH (trước đây là R1), 1.K7.5.HH (R2), 1.K7.6.HH (R3), 1.K7.8.HH (R4) và 1.K7.7.HH (R5), thuộc Khu tái định cư Bình Khánh.

Theo mức giá được phê duyệt tại thời điểm tháng 10/2026, tổng giá trị của 5 lô đất và tài sản gắn liền với đất là hơn 18.253 tỷ đồng. Trong đó, giá trị quyền sử dụng đất hơn 11.316 tỷ đồng, áp dụng cho diện tích 78.822,7m² đất chung cư hỗn hợp cao tầng. Giá trị công trình xây dựng trên đất hơn 6.360 tỷ đồng, tương ứng với 3.790 căn hộ chung cư. Phần giá trị phân bổ hạ tầng được xác định hơn 576,9 tỷ đồng.

Do đó, tổng giá trị được phê duyệt bao gồm ba cấu phần: quyền sử dụng đất, công trình xây dựng và hạ tầng. Đây là căn cứ quan trọng để cơ quan chức năng hoàn thiện giá khởi điểm, tổ chức đấu giá toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo phương án đã được thông qua.

UBND TP Hồ Chí Minh giao Sở Nông nghiệp và Môi trường, Trung tâm Phát triển quỹ đất Thành phố cùng các cơ quan, đơn vị liên quan tổ chức các thủ tục đấu giá theo đúng trình tự, quy định pháp luật. Các cơ quan chức năng có trách nhiệm hướng dẫn đơn vị trúng đấu giá thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Trước đó, đầu tháng 10/2026, UBND Thành phố đã phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất tại 5 lô này. Theo phương án, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Thời hạn sử dụng đất là 50 năm, tính từ ngày Chủ tịch UBND TP Hồ Chí Minh ban hành quyết định giao đất cho người trúng đấu giá.

Việc xác định giá trị tài sản lần này là bước tiếp theo trong quá trình đưa quỹ căn hộ tái định cư vào khai thác thông qua đấu giá, sau khi Thành phố đã thống nhất chuyển đổi công năng từ nhà ở tái định cư sang nhà ở thương mại.

Từng 4 lần đấu giá bất thành, bài toán tìm nhà đầu tư vẫn còn

Quỹ 3.790 căn hộ tại 5 lô R1, R2, R3, R4 và R5 vốn thuộc chương trình xây dựng 12.500 căn hộ phục vụ tái định cư cho người dân bị ảnh hưởng bởi dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Các công trình được xây dựng trong giai đoạn 2013-2015 bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên, sau khi hoàn thành, một lượng lớn căn hộ không được đưa vào sử dụng, để trống trong thời gian dài và phát sinh nguy cơ xuống cấp.

Theo thông tin từ cơ quan chức năng, trước khi có phương án đấu giá mới, quỹ căn hộ này đã trải qua 4 lần đấu giá không thành công. Các lần tổ chức vào năm 2018, 2019, 2021 và 2023 đều không tìm được người mua.

Cụ thể, năm 2018, giá khởi điểm được đưa ra ở mức 8.800 tỷ đồng. Đến năm 2019, mức giá tăng lên 9.100 tỷ đồng nhưng vẫn không có nhà đầu tư tham gia. Năm 2021, giá khởi điểm tiếp tục được nâng lên khoảng 9.900 tỷ đồng, song cuộc đấu giá vẫn không thành. Lần thứ tư vào năm 2023 cũng không đạt kết quả.

Quy mô tài sản lớn, tổng giá trị đầu tư đáng kể và yêu cầu về năng lực tài chính được xem là những yếu tố khiến việc tìm kiếm nhà đầu tư gặp khó khăn. Trong khi đó, các căn hộ để trống kéo dài cũng đặt ra yêu cầu phải có phương án khai thác phù hợp, tránh tiếp tục lãng phí nguồn lực đã đầu tư từ ngân sách.

Đến tháng 8/2025, UBND TP Hồ Chí Minh chấp thuận chủ trương chuyển đổi công năng 3.790 căn hộ từ nhà tái định cư sang nhà ở thương mại để tổ chức đấu giá. Phương án được chia thành hai nhóm tài sản: 2.220 căn tại các khối R1, R2, R3 và 1.570 căn thuộc R4, R5.

Sau khi có chủ trương chuyển đổi, một số doanh nghiệp bất động sản lớn như SonKim Land, Sunshine Group và Bcons từng thể hiện sự quan tâm đến quỹ căn hộ này. Tuy nhiên, sự quan tâm của doanh nghiệp chưa đồng nghĩa với việc đã có nhà đầu tư chính thức tham gia hoặc trúng đấu giá.

Theo thông tin về phương án đấu giá được phê duyệt, quyền sử dụng đất tại 5 lô sẽ được đưa ra đấu giá cùng công trình xây dựng và tài sản khác gắn liền với đất. Trước khi tổ chức, các cơ quan chức năng phải rà soát ranh giới, diện tích, chức năng sử dụng đất, chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc, hiện trạng và giá trị tài sản. Hồ sơ đấu giá cũng phải công khai đầy đủ các điều kiện về đất đai, quy hoạch, đầu tư, nhà ở, kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của người trúng đấu giá.

Việc xác định giá trị hơn 18.253 tỷ đồng vì vậy mới là bước quan trọng để hoàn thiện cơ sở xác định giá khởi điểm, chưa phải kết quả đấu giá cuối cùng. Mức giá mà nhà đầu tư phải trả còn phụ thuộc vào quá trình tổ chức đấu giá và mức trả giá hợp lệ.

Với lần đưa ra đấu giá tiếp theo, thách thức không chỉ nằm ở việc tìm được nhà đầu tư có tiềm lực tài chính đủ lớn mà còn ở phương án khai thác hiệu quả quỹ căn hộ đã để trống nhiều năm. Khi tài sản được hình thành từ ngân sách Nhà nước, quá trình đấu giá cần đồng thời bảo đảm nguyên tắc công khai, minh bạch, bảo toàn giá trị tài sản công và tránh phát sinh thêm chi phí do chậm đưa vào sử dụng.

Việc chuyển đổi công năng sang nhà ở thương mại mở ra hướng khai thác mới cho 3.790 căn hộ tại Thủ Thiêm. Tuy nhiên, hiệu quả của phương án này sẽ chỉ được kiểm chứng khi cuộc đấu giá thực sự tìm được nhà đầu tư, tài sản được tiếp nhận và đưa vào khai thác theo đúng quy định.

Thiên An