TP.HCM: Thị trường nhà ở chưa phù hợp với khả năng chi trả của người dân

Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM Trần Hoàng Quân đánh giá, quá trình phát triển thị trường bất động sản, đặc biệt là nhà ở của TP.HCM vẫn chưa bền vững, chưa đáp ứng được nhu cầu rất lớn về nhà ở xã hội, phù hợp với khả năng chi trả của người dân; chưa đa dạng về sản phẩm, đặc biệt là nhà ở cho thuê.

Thị trường bất động sản phát triển chưa bền vững

Phát biểu tại Hội Nghị phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững do Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì vào chiều 14/7, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM Trần Hoàng Quân đã có những đánh giá cụ thể về những mặt tích cực và hạn chế của thị trường bất động sản tại thành phố này.

Ông Trần Hoàng Quân nêu rõ, kinh tế-xã hội TP.HCM 6 tháng đầu năm 2022 diễn ra trong bối cảnh đại dịch COVID-19 đã được kiểm soát, kinh tế-xã hội đang trên đà hồi phục và phát triển. Thị trường bất động sản TP.HCM vẫn hoạt động và phát triển. Tuy nhiên, quá trình phát triển thị trường bất động sản, đặc biệt là nhà ở của TP.HCM vẫn chưa bền vững, chưa đáp ứng được nhu cầu rất lớn về nhà ở xã hội, phù hợp với khả năng chi trả của người dân; chưa đa dạng về sản phẩm, đặc biệt là nhà ở cho thuê.

Đồng thời, phát triển nhà ở chưa bảo đảm đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội chung; công tác quản lý, vận hành, bảo trì nhà ở sau đầu tư xây dựng còn nhiều bất cập; nhiều khu vực nhà ở do người dân tự xây chưa có hạ tầng được nâng cấp, bảo đảm phù hợp.

Hiện nay, trên địa bàn thành phố có khoảng hơn 36.000 doanh nghiệp xây dựng, với số vốn đăng ký khoảng hơn 855.000 tỷ đồng và khoảng hơn 11.000 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, với số vốn đăng ký khoảng hơn 1.211.000 tỷ đồng.

Về nguồn cung nhà ở, căn hộ chung cư là 8.937 căn với tổng diện tích sàn là 668.644 m2; nhà ở thấp tầng là 519 căn với diện tích sàn là 191.561 m2. Tổng giá trị cần huy động là là 77.591 tỷ đồng...

So sánh nguồn cung nhà ở 6 tháng đầu năm 2022 so với 6 tháng đầu năm 2021 nhìn chung về tổng số dự án nhà ở đưa ra thị trường tăng 8,3%, tổng số căn nhà tăng 46,58%.

Về thị trường bất động sản, cơ cấu sản phẩm mất cân đối, chưa bảo đảm sự phát triển bền vững của thị trường và bảo đảm an sinh xã hội vì theo nhu cầu thực tế, thường tỷ lệ phân khúc căn hộ bình dân chiếm tỷ lệ cao nhất, nhưng trong thời gian qua tỷ lệ căn hộ bình dân giảm 100%, chiếm tỷ lệ thấp nhất. Phân khúc căn hộ trung cấp giảm34,41% và phân khúc căn hộ cao cấp tăng cao 111,29%. Đây là dấu hiệu lệch pha cung cầu và cũng là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường BĐS thiếu bền vững.

Để thị trường bất động sản tiếp tục phát triển bền vững, cân bằng thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền của đại bộ phận khách hàng có nhu cầu phải giữ ở tỷ lệ cao nhất; tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp; còn phân khúc cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất.

Về chuyển nhượng dự án, từ đầu năm 2021 đến nay, TP.HCM chỉ có 1 dự án được xem xét đủ điều kiện chuyển nhượng. Việc chuyển nhượng dự án là một trong các biện pháp giải quyết những khó khăn cho từng dự án, góp phần khôi phục dự án, tiếp tục khởi công xây dựng lại đối với các dự án ngưng thi công, hoàn thiện công trình, đưa sản phẩm vào thị trường, giải quyết được hàng tồn kho.

Tuy nhiên, tình hình chuyển nhượng các dự án nhà ở trong thời gian qua giảm mạnh do chưa đầy đủ các thủ tục pháp lý, đồng thời cũng do thiếu hụt nguồn cung quỹ đất, dẫn đến thiếu hụt nguồn cung dự án mới, đặt biệt là những dự án phân khúc nhà ở bình dân.

Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM chỉ ra những khó khăn như, tình hình thị trường bất động sản TPHCM vẫn hoạt động và phát triển nhưng chưa ổn định, cần có điều chỉnh để giải quyết sự lệch pha cung – cầu, do hiện đang có xu thế lệch về phía phân khúc bất động sản cao cấp. Tình hình thị trường bất động sản không có biến động trên diện rộng, do dịch bệnh vẫn còn phức tạp và tình hình kinh tế có nhiều diễn biến khó khăn do một số cá nhân và doanh nghiệp thao túng thị trường tài chính thời gian qua.

Về hình thức huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại được quy định cụ thể tại Luật Nhà ở 2014, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ là nhằm bảo đảm nâng cao năng lực của chủ đầu tư trong phát triển nhà ở thương mại, hạn chế các chủ đầu tư yếu kém, huy động vốn tràn lan và bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua nhà ở.

Tuy nhiên, theo lãnh đạo Sở Xây dựng, các trường hợp giao kết hợp đồng dưới các hình thức hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ, đăng ký,… theo pháp luật về dân sự diễn biến phức tạp, có trường hợp chủ đầu tư nhận tiền ứng trước, đặt cọc, thỏa thuận giữ chỗ đối với khách hàng với số tiền rất lớn, chiếm 80% giá trị căn hộ, gây tiềm ẩn rủi ro, nguy cơ cho người mua căn hộ khi pháp lý dự án chưa đầy đủ. Trong khi đó, việc xác định mục đích sử dụng tiền đặt cọc của chủ đầu tư là rất khó, dẫn đến chưa đủ cơ sở để xử lý vi phạm đối với chủ đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Giải thích về nguyên nhân của khó khăn trên, ông Quân cho rằng, do dự án bất động sản khi thực hiện phải chịu tác động bởi nhiều luật như Luật đầu tư, nhà ở, đất đai, quy hoạch đô thị, xây dựng, kinh doanh bất động sản... Nhưng các quy định của các pháp luật nêu trên khi ban hành và chuyển tiếp chưa có sự thống nhất, đồng bộ về trình tự thủ tục, thậm chí còn chồng chéo, dẫn đến nhiều dự án phải rà soát lại thủ tục pháp lý, tác động trực tiếp đến sự phát triển của thị trường, gây khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản, làm giảm nguồn thu ngân sách Nhà nước từ các hoạt động đầu tư, xây dựng và kinh doanh bất động sản.

"Do đó, Nhà nước cần có giải pháp tháo gỡ vướng mắc kịp thời trong các thủ tục về đầu tư, xây dựng, quy hoạch đô thị, đất đai, nhà ở" - ông Quân đề nghị.

Về các giải pháp để phát triển thị trường bất động sản

TP.HCM kiến nghị Chính phủ cần có văn bản hướng dẫn, thống nhất quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án bất động sản để các địa phương triển khai thực hiện, gồm các bước liên quan như chấp thuận chủ trương đầu tư; duyệt quy hoạch; giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở; cấp giấy phép xây dựng.

Hiện nay do hệ thống các quy định pháp luật còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ (pháp luật về đất đai, xây dựng, đầu tư, quy hoạch, tài chính, thuế,…) dẫn đến doanh nghiệp mất rất nhiều thời gian cho quá trình chuẩn bị hồ sơ đầu tư xây dựng dự án, mà ở TP.HCM là một điển hình.

Vướng mắc tập trung hiện nay là việc xác định nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất và cơ chế giao đất cho thuê đất đang là bất cập, làm ảnh hưởng đến tiến độ đầu tư xây dựng và kinh doanh dự án bất động sản, ảnh hưởng không nhỏ đến kêu gọi đầu tư nhất là đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Do đó, theo đại diện Sở Xây dựng TP.HCM, giải pháp đưa ra là đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính theo hình thức liên thông, cắt giảm thủ tục, rút ngắt thời gian giải quyết hồ sơ, chi phí thực hiện trong hoạt động đầu tư xây dựng các dự án bất động sản.

Trước mắt, thành phố đã hệ thống được trình tự thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội và dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để các nhà đầu tư biết thực hiện.

Thành phố sẽ tận dụng gói hỗ trợ của chính phủ tại Nghị quyết số 11/NQ-CP về chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội và Nghị định số 31/2022/NĐ-CP về hỗ trợ lãi suất từ ngân sách nhà nước đối với khoản vay của doanh nghiệp, hợp tác xã, hội kinh doanh để tập trung thúc đẩy việc đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội và dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, góp phần an sinh xã hội, ổn định cuộc sống cho người thu nhập thấp, trung bình có khó khăn về nhà ở.

Tiếp tục thực hiện nghiêm các nhiệm vụ, giải pháp đã được Thủ tướng Chính phủ giao tại Chỉ thị số 30/CT-TTG ngày 25/01/2017, Chỉ thị số 11/CT-TTG ngày 23/4/2019 và Quyết định số 04/QĐ-TTG ngày 10/01/2020 để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh và bảo đảm an ninh kinh tế, an ninh xã hội.

Quy định cụ thể để ngăn chặn các hoạt động kinh doanh bất động sản trái pháp luật như: Một căn hộ bán cho nhiều người (đề xuất ngăn chặn từ việc công chứng); huy động vốn của khách hàng qua hình thức đặt cọc, giữ chỗ ... (đề xuất Bộ Xây dựng thống nhất với Bộ Tư pháp để xử lý).

Xử lý các đối tượng cung cấp thông tin sai lệch về các dự án bất động sản, dự án hạ tầng kỹ thuật đô thị...; hoặc có dấu hiệu lừa đảo trong việc môi giới, giao dịch bất động sản.

Tăng cường thanh tra kiểm tra và xử lý nghiêm, kịp thời các vi phạm trong thực hiện quy định về đầu tư kinh doanh bất động sản, các dự án bất động sản có vi phạm về xây dựng, các dự án không thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, các dự án chưa nghiệm thu chất lượng công trình đã đưa vào sử dụng.

Tiếp tục tăng cường kiểm soát hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản trong đó có hoạt động giao dịch kinh doanh nhà ở; góp phần quản lý thông tin giao dịch bất động sản, tăng tính công khai, minh bạch và bảo vệ quyền lợi người dân khi kinh doanh bất động sản thông qua các sàn giao dịch bất động sản.

Trong thời gian từ nay đến cuối năm 2022, để vừa tiếp tục hỗ trợ tháo gỡ khó khăn cho người dân, doanh nghiệp, vừa chuẩn bị cho giai đoạn phục hồi kinh tế, tiếp tục triển khai một số giải pháp, bố trí đưa vốn tín dụng, giảm lãi suất, giãn nợ,… để hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản nhanh chóng phục hồi.

Hà Yên (t/h)