TS. Cấn Văn Lực: Thị trường bất động sản dần phục hồi nhưng tốc độ còn chậm

TS. Cấn Văn Lực cho rằng, thị trường BĐS đã qua giai đoạn khó khăn nhất, bao gồm về tài chính, nhất là trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn; về giao dịch; về tháo gỡ các vướng mắc chính đối với các dự án. Thị trường đang dần phục hồi từ tháng 5/2023 đến nay nhưng sự phục hồi của thị trường BĐS vẫn còn chậm, nhiều khó khăn, vướng mắc chưa được tháo gỡ kịp thời.

Nhiều dự án đã được gỡ vướng

Báo cáo trước thềm hội nghị đánh giá kết quả thực hiện Nghị quyết số 33/NQ-CP gỡ khó cho thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết Tổ công tác của Thủ tướng đã làm việc trực tiếp với nhiều địa phương, tiếp nhận 112 văn bản liên quan đến 174 dự án.

Theo đó, tại TP.HCM, Tổ công tác đã làm việc, để giải đáp, hướng dẫn trực tiếp và hướng dẫn bằng văn bản đối với hơn 30 nội dung kiến nghị liên quan đến khó khăn, vướng mắc của khoảng 180 dự án nhà ở, khu đô thị. Kết quả, theo thông tin của Sở Xây dựng, đến nay TP.HCM đã chỉ đạo và giải quyết được 67 dự án (tương đương 37,2% so với số lượng 180 dự án ban đầu), trong đó có 28 dự án theo hướng dẫn, đôn đốc của Tổ công tác, 39 dự án qua rà soát của địa phương.

Tại Hà Nội, Tổ công tác đã làm việc để giải đáp, hướng dẫn trực tiếp và hướng dẫn bằng văn bản đối với khoảng 20 nội dung kiến nghị liên quan đến khó khăn, vướng mắc của khoảng 712 dự án nhà ở, khu đô thị. Theo thông tin của Sở Xây dựng, đến nay thành phố Hà Nội đã chỉ đạo và giải quyết được 419 dự án (tương đương 58,8% so với số lượng 712 dự án ban đầu), hiện Thành phố đang tiếp tục giải quyết cho 293 dự án.

Trong khi đó, tại Đồng Nai, Tổ công tác đã trực tiếp đã làm việc trực tiếp để giải đáp, hướng dẫn trực tiếp và hướng dẫn bằng văn bản đối với 7 dự án bất động sản lớn trong đó có các dự án của Novaland, Hưng Thịnh,... xác định các vấn đề vướng mắc về quy hoạch đô thị và xây dựng (không thống nhất giữa 3 cấp độ quy hoạch) thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh Đồng Nai, qua đó đã giải đáp, hướng dẫn UBND tỉnh và các Sở địa phương tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp.

Hàng trăm dự án khác cũng đang được tháo gỡ tại Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ, Bình Thuận… Điển hình, tại Bình Thuận, Tổ công tác triển khai các giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc của dự án Novaworld Phan Thiết. Trong khi đó tại Cần Thơ có 79 dự án, Đà Nẵng có 75 dự án, Hải Phòng có 65 dự án được hướng dẫn gỡ vướng.

Cùng với hoạt động của Tổ công tác, Bộ Xây dựng cũng cập nhật kết quả thực hiện Chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng cho vay ưu đãi phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo xây dựng lại chung cư. Đến nay, theo tổng hợp, báo cáo của các địa phương, đã có 11 UBND tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương công bố danh mục 24 dự án đủ điều kiện vay theo Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng với tổng vốn đầu tư là 31.673,1 tỷ đồng, nhu cầu vay vốn là 12.442,78 tỷ đồng.

Trường hợp các dự án được phê duyệt cho vay sẽ giải ngân được 12.442,78 trong tổng số 120.000 tỷ đồng (đạt khoảng 10,4% số vốn giải ngân trong gói 120.000 tỷ). Qua nắm bắt tình hình triển khai, hiện có khoảng 108 dự án đã được cấp phép xây dựng, đang triển khai đầu tư xây dựng (thuộc đối tượng cho vay của gói 120.000 tỷ đồng). Hiện Sở Xây dựng các địa phương đang rà soát hồ sơ, lập danh mục các dự án đủ điều kiện trình UBND cấp tỉnh xem xét công bố danh mục.

Về kết quả thực hiện Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”, theo báo cáo của các địa phương, trong giai đoạn 2021-2025, đã hoàn thành hoàn thành 41 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, nhà ở công nhân với quy mô xây dựng khoảng 19.516 căn; đang tiếp tục triển khai 294 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 288.499 căn.

Riêng trong 7 tháng đầu năm 2023, số lượng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp đã được khởi công là 10 dự án với tổng số khoảng 19.853 căn, trong đó, nhà ở xã hội 7 dự án quy mô 8.815 căn; nhà ở cho công nhân 03 dự án quy mô 11.038 căn.

Thị trường BĐS phục hồi nhưng tốc độ còn chậm

Phát biểu tại hội nghị, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV và Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia, nhấn mạnh: "Đây là hội nghị rất quan trọng nhằm đánh giá tổng thể lại thị trường bất động sản và việc triển khai thực hiện các cơ chế, chính sách liên quan đến thị trường bất động sản, xây dựng, đất đai và vốn, trong đó có Nghị quyết 33 nêu trên. Đồng thời, hội nghị có thể tạo cú huých mới cho thị trường bất động sản phục hồi nhanh hơn, an toàn và bền vững hơn trong thời gian tới".

Theo nhận định của TS. Cấn văn Lực, có thể nói thị trường bất động sản đã qua giai đoạn khó khăn nhất, bao gồm về tài chính, nhất là trái phiếu doanh nghiệo đáo hạn; về giao dịch; về tháo gỡ các vướng mắc chính đối với các dự án.

"Thị trường đang dần phục hồi từ tháng 5/2023 đến nay. Trong đó, quý II tốt hơn quý I (tăng 7 điểm % về lượng giao dịch bất động sản nhà ở). Các khu công nghiệp có tỷ lệ lấp đầy hiện nay khoảng 76%. Theo đánh giá của nhà đầu tư, giá cổ phiếu bất động sản tăng 18% và giá cổ phiếu doanh nghiệp xây dựng tăng 39%...

Nếu cần lượng hóa, có thể hình dung đâu đó khoảng 30-50% khó khăn, vướng mắc chính, số dự án bất động sản vướng mắc về pháp lý, thủ tục đã được tháo gỡ, tùy vào mỗi địa phương", TS. Cấn Văn Lực dẫn chứng.

Tuy nhiên, chuyên gia kinh tế cho rằng sự phục hồi của thị trường bất động sản vẫn còn chậm, nhiều khó khăn, vướng mắc chưa được tháo gỡ kịp thời (gồm cả khâu định giá đất, tính tiền thuê đất…), sức cầu yếu (nhất là vay để mua nhà, sửa nhà, bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng…) và phát hành trái phiếu doanh nghiệp còn khó khăn do một số yếu tố như niềm tin, cầu đầu tư theo hướng an toàn hơn,...

Về mặt giải pháp, theo kiến nghị của TS. Cấn Văn Lực, thứ nhất, các bộ ban ngành, địa phương, doanh nghiệp thực hiện thật nghiêm túc, tốt các cơ chế, chính sách đã ban hành, nhất là các chính sách tài khóa với tổng giá trị hỗ trợ doanh nghiệp, người dân khoảng 200.000 tỷ đồng, tương ứng ngân sách Nhà nước  giảm thu khoảng 65.000 tỷ đồng; chính sách tiền tệ về giảm lãi suất, cơ cấu lại nợ,…; cùng các nghị định, thông tư liên quan đến thị trường BĐS, lĩnh vực xây dựng và đất đai đã ban hành.

Thứ hai, đối với các dự án, vấn đề tồn đọng lâu nay cần bóc tách từng vấn đề để giải quyết, không để tồn đọng cả cụm vấn đề như đầu tư công đã cho phép tách riêng gói giải phóng mặt bằng.

Thứ ba, đối với vấn đề định giá đất, tiền thuê đất, kiến nghị Chính phủ sớm ban hành sửa đổi Nghị định 44 (2014), Thông tư 36/2014/TNMT để các địa phương quyết liệt triển khai thực hiện, cũng là cách giải phóng nhiều dự án BĐS nhà ở đang chờ bán.

Thứ tư, về nguồn vốn tín dụng, tiếp tục giảm lãi suất như chỉ đạo, định hướng của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước; kiên định không hạ chuẩn tín dụng mà có thể xem xét linh hoạt hơn điều kiện tín dụng như điều kiện về tài sản bảo đảm. Cân nhắc về thời điểm, lộ trình áp dụng một số điều khoản về hạn chế cho vay cho phù hợp hơn. Về vốn trái phiếu doanh nghiệp, kiến nghị các bộ, ngành liên quan sớm giải quyết dứt điểm các vụ việc thời gian qua nhằm củng cố lại niềm tin; sớm có phương án triển khai tiếp Nghị định 65/2022/NĐ-CP khi Nghị định 08/2023/NĐ-CP hết hiệu lực cuối năm 2023; sớm khuyến khích phát hành trái phiếu doanh nghiệp ra công chúng bằng việc đơn giản hóa, rút ngắn thủ tục, thời gian phê duyệt.

Chuyên gia cho rằng nên thành lập Quỹ phát triển nhà ở xã hội, trong đó, vốn ngân sách Nhà nước làm vốn mồi, lãi suất cho vay đầu tư, mua nhà ở xã hội bằng khoảng 50% lãi suất thị trường như Singapore và Hàn Quốc đã làm.

Thứ năm, đẩy nhanh việc tháo gỡ pháp lý, trong đó vai trò của địa phương rất quan trọng, cùng với sự vào cuộc của các Tổ công tác; cho phép chuyển đổi dự án nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội như đã từng làm giai đoạn 2013-2016,…

Ngoài ra, chuyên gia nhấn mạnh bản thân doanh nghiệp cũng cần quyết liệt tái cơ cấu cả hoạt động và sản phẩm, dự án cụ thể, thực hiện đúng các cam kết về trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, giao hàng nhà ở, thiện chí hợp tác với các tổ chức tín dụng, nhà đầu tư về vay vốn; phát hành trái phiếu doanh nghiệp, cơ cấu lại nợ, phương án kinh doanh khả thi..., mới có thể đồng hành giải quyết khó khăn được.

Hồng Quang