Liên quan đến vấn đề vốn phát triển nhà ở xã hội, theo TS Nguyễn Văn Đính, người cấp vốn là ngân hàng cũng là doanh nghiệp, không thể bắt họ cho vay thấp hơn khoảng 4,8% khi họ đi vay người khác lãi suất trên 5%.
Nhà nước xây nhà ở xã hội, doanh nghiệp đấu thầu triển khai
Tại một hội thảo diễn ra mới đây, thông tin về "sức khỏe" doanh nghiệp bất động sản hiện nay, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết, vừa qua Chính phủ đã có nhiều hành động quyết liệt, đặc biệt trong thúc đẩy, tháo gỡ hệ thống thể chế, sửa đổi các quy định của pháp luật khi không còn phù hợp.
Nhờ đó, dấu hiệu của niềm tin trở lại, nhiều dự án tái khởi động, nhiều doanh nghiệp trở lại "đường đua". Đó chính là kết quả của điều hành chính sách vĩ mô. Các doanh nghiệp cũng đã tự điều chỉnh năng lực, tái cấu trúc, chủ trương, để thích ứng linh hoạt hơn với thị trường.
TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam.
Về phát triển nhà ở xã hội (NƠXH), ông Nguyễn Văn Đính nhận định, đây là phân khúc rất quan trọng, nhất là trong bối cảnh thị trường đang cần tăng nguồn cung; thêm đa dạng, phong phú nguồn cung; kích hoạt thị trường giao dịch mua bán, kích thích hoạt động đầu tư phát triển.
"Thời gian gần đây có hiện tượng tăng giá, giá nhà đất tăng đột biến tuy nhiên đây không phải hiện tượng thật, có dấu hiệu tác động để trục lợi bởi một nhóm lợi ích nào đó. Giá tăng nhưng không có giao dịch, do đó chỉ là thị trường ảo."ống Đính chia sẻ.
Về câu hỏi doanh nghiệp không mặn mà với NƠXH, ông Nguyễn Văn Đính khẳng định: Nếu doanh nghiệp không mặn mà với NƠXH thì không thể đăng ký đến hàng nghìn dự án. Nhưng hiện doanh nghiệp gặp khó khi cơ chế tham gia khó khăn, quỹ đất không có, đầu ra khống chế, thậm chí không thể có lãi...
Về vấn đề vốn, theo ông Đính, người cấp vốn là ngân hàng cũng là doanh nghiệp, không thể bắt họ cho vay thấp hơn khoảng 4,8% khi họ đi vay người khác lãi suất trên 5%.
Ông Đính cho biết, tại cuộc họp với Thủ tướng mới đây, Hiệp hội đã trao đổi với nhiều chuyên gia và thống nhất phải thay đổi quan điểm, tư duy về NƠXH hay bất cứ dạng nhà chính sách nào, đó là đều phải có vai trò của nhà nước. Cần phải làm rõ, đánh giá sâu hơn về lợi ích phát triển xã hội đối với địa phương. Phải xác định vai trò của nhà nước, nhà nước giao quyền cho các địa phương, các địa phương sẵn sàng tạo quỹ đất, nguồn lực, vốn…
"Do đó cần nguồn vốn cơ chế khác, nhà nước sẽ tạo ra, doanh nghiệp khi đó vào tham gia chương trình NƠXH như một nhà thầu. Quan điểm của tôi là phải thay đổi tư duy trước mới thay đổi được vấn đề", Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam chia sẻ.
Vướng mắc lớn nhất ở cấp chấp thuận chủ trương đầu tư
Liên quan đến vấn đề này, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, kết quả thực hiện phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2016- 2020, rất thấp, riêng TPHCM mới được 15.000 căn. Như vậy, mỗi năm thành phố làm được 3.000 căn, trong khi nhu cầu TPHCM khoảng trên dưới 100.000 căn.
Theo ông Châu, chỉ tiêu đề ra là năm 2021- 2025, phải có hơn 450.000 căn nhà ở xã hội, tuy nhiên hiện mới chỉ được hơn 40.000 căn nên phải chạy đua. Tại TP HCM, năm 2022- 2023, khởi công 8 dự án nhưng sau đó không triển khai được vì vướng pháp lý. Đây là vướng chung, bởi 70% các dự án bất động sản thương mại là vướng pháp lý, còn 100% dự án xã hội vướng pháp lý trừ trường hợp nhà nước đấu thầu chọn chủ đầu tư.
Ông Châu khẳng định, từ Nghị quyết 18 của Trung ương, cho đến Luật Nhà ở 2023 là những pháp lý tốt nhất trong hơn 30 năm qua. Các cơ chế, chính sách nhà ở xã hội có tính khả thi, sát với thực tế hơn.
Tuy nhiên, hiện quy định thu nhập không quá 15 triệu đồng/tháng cần thoáng hơn. Ví dụ cán bộ lực lượng vũ trang có hệ số lương cao hơn, công nhân hầm lò có phụ cấp nên thu nhập này cao hơn. Nếu cao như vậy mà quy định cứng sẽ gây khó cho người mua. “Rõ ràng, vướng mắc không ở luật mà ở văn bản dưới Luật”, ông Châu nói.
Vướng mắc nhất ở chấp thuận chủ trương đầu tư.
Nói thêm về vướng mắc, ông Châu khẳng định, vướng mắc nhất ở chấp thuận chủ trương đầu tư. Đa số doanh nghiệp mua đất làm nhà ở xã hội. Về cơ chế được ưu đãi tăng 50% mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất. Điều này dẫn tới tăng quy mô dân số, không phù hợp quy hoạch phân khu. Theo đó, không được cấp chủ trương đầu tư.
Liên quan đến nguồn vốn cho nhà ở xã hội, ông Châu cho rằng, đây là vấn đề then chốt. Do đó, Bộ Xây dựng cần kiến nghị với Chính phủ trình Quốc hội bố trí chi ngân sách nhà nước trung hạn 2021- 2225 và 2026- 2030 có nguồn vốn tái cấp vốn, bù lãi suất, để người mua vay với lãi suất 4,8% thời hạn vay 25 năm. Chủ đầu tư được vay với lãi suất 4,8 - 5% trong thời hạn 5 năm”.
Với gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, ông Châu cho rằng, bản chất gói vay này cho vay thương mại, lãi suất thấp hơn 1,5- 2% so với lãi suất vay thông thường. Gói này rất có lợi người mua cải tạo chung cư nhưng với người mua nhà ở xã hội mà 6 tháng điều chỉnh một lần nên bà con không yên tâm. Trong khi chủ đầu tư chỉ được vay 3 năm và điều chỉnh 6 tháng 1 lần. Từ đó, ông Châu đề nghị đối tượng người mua thương mại từ 3 tỷ đồng trở xuống được tiếp cận. Đồng thời, cho chủ nhà trọ được tiếp cận gói 125.000 tỷ đồng này để xây nhà, sửa nhà.
Ngoài ra, hiện nay, nhà ở xã hội đi vay không được thế chấp dự án mà phải thế chấp dự án khác nên đây là bất cập cần xử lý. Theo đó, ông Châu đề nghị cho phép thế chấp chính dự án nhà ở xã hội này.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM.
Bên cạnh đó, ông Châu kiến nghị tăng thêm ưu đãi với chủ đầu tư dự án. “Hiện, quy định lợi nhuận 10% trong khi có nhiều chi phí không tên. Mức lợi nhuận này chủ đầu tư hòa vốn là tốt rồi. Chủ đầu tư làm vì cái tâm. Làm sao nâng lên lợi nhuận 15%”, ông Châu cho hay.
Ông Châu cũng kiến nghị bổ sung với căn hộ để bán, thuê mua được giảm 50% GTGT, TNDN; còn với cho thuê thì giảm 70% mới khuyến khích doanh nghiệp tham gia xây dựng. Hiện, thế hệ gen Z đang lựa chọn thuê thay vì mua nhà ở.
Hồng Quang