Tồn kho tại các dự án bất động sản của CTCP Phát triển Bất động sản Văn Phú (Văn Phú Invest, HoSE: VPI) đang tăng cao, đặc biệt với Vlasta Thuỷ Nguyên đã chạm đỉnh 3.600 tỷ đồng. Công ty phải tìm kiếm nguồn vốn bằng cách tăng cường vay nợ. Lượng nợ vay mới chạm ngưỡng 4.500 tỷ đồng chỉ trong 9 tháng đầu năm 2025.
Doanh thu sụt giảm 53%, tăng cường vay nợ để nuôi các dự án
Theo đó, trong quý III/2025, Văn Phú Invest đạt doanh thu thuần 395,6 tỷ đồng, giảm hơn 53% so với cùng kỳ năm 2024. Dù doanh thu sụt giảm mạnh, công ty vẫn ghi nhận lợi nhuận sau thuế quý đạt 119 tỷ đồng, tăng nhẹ so với mức 109,9 tỷ đồng cùng kỳ. Tính chung 9 tháng, lợi nhuận hợp nhất sau thuế đạt 262,9 tỷ đồng, tăng 28% so với năm ngoái.
Nguyên nhân chính giúp lợi nhuận vẫn tăng đến từ việc biên lợi nhuận gộp được cải thiện mạnh, đạt 44%, cao gấp đôi mức của năm trước. Đồng thời, chi phí lãi vay giảm còn 7,1 tỷ đồng, bằng chưa đến 1/3 so với cùng kỳ (24,8 tỷ đồng). Khoản lợi nhuận khác cũng đảo chiều dương 1,4 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm trước lỗ gần 200 tỷ.
Văn Phú Invest ghi nhận doanh thu sụt giảm tới hơn 50%, dòng tiền chủ yếu từ đi vay
Tuy nhiên, đằng sau con số lợi nhuận tăng trưởng, cấu trúc tài chính của VPI lại đang chịu áp lực lớn. Dòng tiền hoạt động đầu tư trong 9 tháng đầu năm âm tới 1.132 tỷ đồng, cho thấy công ty đang phải chi mạnh tiền đầu tư cho các dự án. Trong khi đó, lượng tiền mặt cuối kỳ giảm mạnh xuống 167,2 tỷ đồng, tức bốc hơi gần 49% so với đầu năm.
Để duy trì hoạt động, công ty đã phải vay mới tới 4.528,8 tỷ đồng trong khi trả nợ gốc vay chỉ 3.916,6 tỷ đồng, tạo ra dòng tiền tài chính dương khoảng 620,8 tỷ đồng. Con số này cho thấy một phần lớn dòng tiền hiện nay của Văn Phú Invest đến từ vay nợ.
Sự phụ thuộc vào nợ vay này cũng phản ánh rõ qua bảng cân đối kế toán: tính đến cuối quý III, nợ phải trả của VPI đã vọt lên 8.660 tỷ đồng, tăng hơn 2.600 tỷ đồng chỉ trong 9 tháng. Trong đó, vay và nợ thuê tài chính chiếm gần 6.000 tỷ đồng, tương đương hơn một nửa tổng tài sản ngắn hạn.
Đây là mức đòn bẩy cao nhất trong ba năm trở lại đây, khiến chi phí tài chính tương lai trở thành một rủi ro đáng kể. Phần lớn nguồn tiền được đổ dồn về các dự án BĐS, trong đó “ngốn” nhiều nhất là Vlasta Thủy Nguyên, nơi đang chiếm tới hơn 3.600 tỷ đồng tồn kho của công ty.
Tồn kho kỷ lục tại dự án bước ngoặt Vlasta Thủy Nguyên
Tính đến 30/9/2025, tổng giá trị hàng tồn kho của Văn Phú Invest đã chạm 5.420,9 tỷ đồng, tăng gần 2.500 tỷ đồng so với đầu năm. Trong đó, chi phí sản xuất kinh doanh dở dang chiếm tới 5.270 tỷ đồng, tương đương 97% tổng tồn kho.
Đáng chú ý, Vlasta Thủy Nguyên (Hải Phòng) hiện chiếm phần lớn khoản mục này, với giá trị tồn kho 3.631,6 tỷ đồng, tăng gần 1.640 tỷ đồng so với mức 1.992 tỷ đồng hồi cuối năm 2024. Như vậy, chỉ riêng dự án này đã chiếm gần 70% tổng giá trị hàng tồn kho toàn công ty.
Chỉ riêng Vlasta Thuỷ Nguyên đã đang “chôn” tới 3.600 tỷ đồng tồn kho của Văn Phú Invest
Vlasta Thủy Nguyên là dự án khu đô thị ven sông do Công ty Cổ phần Union Success Việt Nam - thành viên của Văn Phú Invest làm chủ đầu tư, tọa lạc tại xã Thủy Đường và Hòa Bình (huyện Thủy Nguyên, Hải Phòng). Dự án có quy mô khoảng 32,5 ha, tổng mức đầu tư gần 2.800 tỷ đồng, được quy hoạch với các sản phẩm biệt thự, liền kề và shophouse hướng tới phân khúc trung - cao cấp.
Vlasta Thủy Nguyên từng được Văn Phú Invest quảng bá là “điểm nhấn chiến lược” trong kế hoạch mở rộng ra thị trường Hải Phòng, song sau hơn ba năm triển khai, tiến độ dự án vẫn khá chậm, chưa ghi nhận nguồn thu đáng kể.
Trong các báo cáo tài chính gần nhất, khoản mục tồn kho liên quan đến dự án này đã vượt 3.600 tỷ đồng, chiếm gần 70% tổng giá trị hàng tồn kho của Văn Phú Invest- cho thấy lượng vốn khổng lồ đang bị “chôn” tại đây và rủi ro về dòng tiền ngày càng lớn nếu dự án tiếp tục kéo dài.
Dòng tiền của Văn Phú Invest đang ra sao?
Theo báo cáo lưu chuyển tiền tệ, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Văn Phú Invest trong 9 tháng đầu năm 2025 đạt 180,9 tỷ đồng, cải thiện so với mức âm 993 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, kết quả này vẫn quá nhỏ so với lượng tiền đầu tư ra.
Dòng tiền đầu tư âm 1.132 tỷ đồng cho thấy công ty vẫn đang tiếp tục bơm vốn lớn vào các dự án dở dang. Dòng tiền tài chính như đã nêu phía trên dương 620,8 tỷ đồng. Tuy nhiên phần lớn nguồn tiền này chủ yếu nhờ vay nợ hơn 4.500 tỷ đồng, cho thấy doanh nghiệp phụ thuộc lớn vào nguồn tiền đi vay.
Tổng hợp ba luồng tiền, tiền và tương đương tiền cuối kỳ của Văn Phú Invest chỉ còn 167,2 tỷ đồng, trong khi đầu năm là 497,5 tỷ. Khoản sụt giảm gần 330 tỷ đồng cho thấy dòng tiền thực tế đang yếu đi rõ rệt, dù lợi nhuận kế toán vẫn được ghi nhận tăng.
Khi phần lớn nguồn vốn được tài trợ bằng nợ vay, trong khi hàng nghìn tỷ đồng vốn bị “chôn” trong dự án Vlasta Thủy Nguyên, khả năng tự chủ tài chính của Văn Phú Invest ngày càng mong manh. Nếu thị trường bất động sản tiếp tục trầm lắng và dự án không sớm được bàn giao, nguy cơ “sa lầy vốn” của doanh nghiệp là hoàn toàn hiện hữu.
Lê Phong