VCCI kiến nghị không quy định bảng giá đất là căn cứ xác định giá khởi điểm đấu giá đất

VCCI cho rằng, bảng giá đất thường “lạc hậu” so với thời điểm bán đấu giá khoảng 01 năm, nhất là các vị trí đất có thông tin quy hoạch đầu tư hạ tầng, điều chỉnh địa giới hành chính, thay đổi mô hình quản lý hành chính từ huyện sang quận,… Do đó, đề nghị cân nhắc không nên quy định Bảng giá đất làm căn cứ xác định giá khởi điểm bán đấu giá quyền tài sản.

Đất cách nhau một cây cầu, con mương đã rất khác nhau

Mới đây, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) vừa có văn bản gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường góp ý về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Trong đó, VCCI đã nêu quan điểm tài chính về đất đai, giá đất.

Theo văn bản này, VCCI cho biết, tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), nguyên tắc, phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 153. Cụ thể, khoản 2 Điều 153 quy định "Giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường quy định tại điểm c khoản 1 Điều này được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác".

VCCI đánh giá đây là một khái niệm rất quan trọng để xác định giá đất. Tuy nhiên, trong quy định này lại có nhiều cụm từ chưa thực sự đủ rõ ràng, như "cùng mục đích sử dụng", "tại một khu vực" và "trong khoảng thời gian nhất định", "xuất hiện với tần suất nhiều nhất".

Việc yêu cầu người thực hiện định giá phải chứng minh số liệu thống kê sử dụng vào cơ sở dữ liệu phải "không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác" là khá khó khăn, vì đây là yếu tố mang tính định tính, rất khó xác định vì hạn chế về thông tin nội bộ, không thể hiện trong số liệu thống kê có thể ghi nhận được…

Góp ý với cơ quan chủ trì soạn thảo, VCCI cho rằng khái niệm "khu vực" trong dự thảo quy định trên cũng chưa đủ rõ. Phạm vi của khái niệm này rất rộng, như cùng trên một tuyến đường kể cả cùng vị trí nhưng chỉ cách nhau một ngã ba, một cây cầu qua con mương, song giá đất đã rất khác nhau.

"Trong thực tế, các khu vực trung tâm hành chính cấp huyện, làng nghề chỉ có một vài vị trí đất có khả năng sinh lời (có thể vừa để ở vừa kinh doanh) còn lại chỉ phù hợp để ở. Do đó, quy định giá theo "khu vực" là chưa phản ánh được đặc tính về vị trí của đất đai"- VCCI nhấn mạnh.

Không quy định bảng giá đất là căn cứ xác định giá khởi điểm đấu giá đất

Cũng liên quan đến nội dung quy định giá đất, theo VCCI, Dự thảo đang quy định “Bảng giá đất được xây dựng theo vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn” (khoản 2 Điều 154). Cùng với đó, dự thảo cũng quy định bảng giá đất được áp dụng để “tính giá khởi điểm đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất” (điểm k khoản 4 Điều 154)

Tuy nhiên, theo phân tích của các doanh nghiệp, bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm, công bố áp dụng từ đầu năm (ngày 01/01). Trong khi đó, giá đất để bán đấu giá được xác định theo thông tin kỹ thuật của thửa đất cụ thể, thời điểm định giá cụ thể. Thửa đất bán đấu giá là thửa đất được xác định rõ ràng với các đặc điểm quy hoạch cụ thể, có nghĩa là phải xác định theo phương pháp giá đất cụ thể để xác định thời điểm điểm phù hợp.

Vì vậy, VCCI đánh giá, bảng giá đất thường “lạc hậu” so với thời điểm bán đấu giá khoảng 01 năm, nhất là các vị trí đất có thông tin quy hoạch đầu tư hạ tầng, điều chỉnh địa giới hành chính, thay đổi mô hình quản lý hành chính từ huyện sang quận, …;

Cùng với đó, VCCI cho rằng, việc xây dựng bảng giá đất sát với giá thị trường gặp nhiều thách thức như giá giao dịch được ghi nhận trên hợp đồng có thể được điều chỉnh theo giá thực tế, vì đã được chấp thuận giá tính thuế theo Bảng giá đất. Nhưng số liệu này có thể chưa đầy đủ để tập hợp thành cơ sở dữ liệu có mức độ tin cậy cao, chưa kể rất khó loại trừ các yếu tố hình thành nên tổng giá trị giao dịch của bất động sản được xác định là căn cứ xây dựng bảng giá đất như: giá trị tài sản trên đất, thửa đất dị hình hay giao dịch phi thị trường. Đối với đất dịch vụ thương mại sẽ hầu như không có thông tin giao dịch thành công trên thị trường trong khu vực lân cận trong khoảng thời gian xây dựng bảng giá đất.

Do đó, đối với vấn đề này, VCCI cho rằng khi các quy định về bảng giá đất còn đưa đến nhiều lo ngại về khả năng liệu có sát giá thị trường hay không, một số doanh nghiệp đề nghị cân nhắc không nên quy định bảng giá đất làm căn cứ xác định giá khởi điểm bán đấu giá quyền tài sản.

Với quy định tại khoản 4 Điều 154 Dự thảo nêu rõ: “Đối với các trường hợp tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tính tiền thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì giá đất để tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tính tiền thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm ổn định trong 05 năm”.

Như VCCI đã phân tích, một trong những lo ngại của doanh nghiệp khi điều chỉnh quy định các trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê sang Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm là rủi ro cho phương án tài chính kinh doanh khi nguy cơ tiền thuê đất bị tăng lên. Quy định tại khoản 4 Điều 154 Dự thảo, mặc dù quy định tính tiền thuê đất trả tiền hàng năm ổn định trong 05 năm, nhưng lại không có giới hạn nào cho các lần tăng tiếp theo. Điều này sẽ tạo rủi ro cho các nhà đầu tư và ảnh hưởng đáng kể đến hoạt động kinh doanh.

Từ đó, VCCI đề nghị cân nhắc bổ sung giới hạn điều chỉnh tăng tiền thuê đất hàng năm (có thể cân nhắc quy định theo hướng tốc độ tăng tối đa không quá 1,2 lần tốc độ tăng lạm phát hoặc giới hạn tỷ lệ mức tăng so với tiền thuê đất trả trong 05 năm đầu tiên).

Hồng Quang