Trong quý 1/2023, TP.HCM có 13.500 doanh nghiệp đóng cửa, tăng 14% theo năm; trong khi đó có 14.300 doanh nghiệp gia nhập thị trường, giảm 18% theo năm. Quy mô doanh nghiệp nhỏ hơn sẽ hạn chế nhu cầu thuê văn phòng khiến cho phân khúc này đang thừa cung thiếu cầu.
Giao dịch trầm lắng
Theo báo cáo mới nhất của JLL Việt Nam, giá thuê thuần trung bình của văn phòng Hạng A ở khu Trung tâm ghi nhận ở mức 47,5 USD/m2/tháng, giảm nhẹ 0,5% so với quý trước đó.
Nguồn cung mới được nâng cấp và gia nhập giỏ hàng có mức giá thuê thấp hơn mức trung bình của thị trường. Giá thuê vẫn duy trì ổn định tính trên mỗi tòa nhà, do nhu cầu vẫn suy yếu mặc dù nguồn cung văn phòng cao cấp khan hiếm.
Hiện, giá thuê hiệu quả ròng của thị trường văn phòng hạng A ngoài khu trung tâm được ghi nhận ở mức là 27,1 USD /m2/tháng, vẫn ổn định so với quý trước.
Đáng chú ý, trong quý 1/2023, ba toà nhà văn phòng tại TP.HCM được nâng cấp vào nguồn cung hạng A.
Cụ thể, tòa nhà Me Linh Point sau khi cải tạo đạt tiêu chuẩn và được bổ sung vào giỏ hàng Hạng A, nhờ vậy giúp diện tích hấp thụ thuần ở khu vực trung tâm tăng thêm 11.499 m2.
Tuy nhiên, trong bối cảnh nhu cầu chung giảm dần, phần lớn các tòa nhà cũ hiện hữu ghi nhận mức hấp thụ thuần âm, khiến tỷ lệ trống trung bình ở khu vực trung tâm tăng lên 5,6%.
Toạ lạc tại cụm văn phòng Nam Sài Gòn - Quận 7, Mapletree Business Centre và Phu My Hung Tower, cũng đạt tiêu chuẩn phân loại Hạng A trong quý 1/2023 và do đó, trở thành những tòa nhà văn phòng Hạng A đầu tiên ở thị trường Ngoài Trung tâm với tổng nguồn cung là 55.077 m2 và tỷ lệ trống đạt 6,6%.
Theo JLLL, thị trường trầm lắng với ít giao dịch cho thuê trong quý 1/2023. Một số khách hàng thuê văn phòng Hạng A đã chuyển sang các lựa chọn tiết kiệm hơn như tòa nhà Hạng B hay nhà phố thương mại để giảm chi phí trong bối cảnh kinh tế không ổn định.
Nền kinh tế tăng trưởng chậm, doanh nghiệp đóng cửa ảnh hướng đến phân khúc văn phòng cho thuê tại TP.HCM.
Triển vọng cuối năm
Về triển vọng, cuối năm nay, hai dự án The Hallmark và The MEET được kỳ vọng sẽ bổ sung thêm khoảng 84.000 m2 vào tổng nguồn cung văn phòng Hạng A cho khu vực Trung tâm.
Khoảng cách về giá thuê văn phòng Hạng A tại TP.HCM dự kiến sẽ được thu hẹp lại giữa các cụm văn phòng trong thành phố nhờ sự ra đời của nhiều tòa nhà có tiêu chuẩn chất lượng cao ở khu vực ngoài trung tâm.
Tuy nhiên, ở khu vực Trung tâm, sự chênh lệch giá thuê giữa các tòa nhà sẽ rõ ràng hơn, đặc biệt là giữa những tòa nhà cũ và tòa nhà mới đạt chuẩn LEED.
Theo nghiên cứu dữ liệu từ nền tảng công nghệ bất động sản Nhà Tốt (Nhatot.com), tỷ lệ trống của văn phòng hạng A trong thời điểm hiện tại là khoảng 20%, tăng từ mốc 10% trong năm 2021. Theo đó, trong quý đầu tiên của năm 2023, giá thuê trung bình cho văn phòng hạng A tại TP.HCM ở mức 57,73$ m2/tháng (tương đương 1,3 triệu đồng/m2/tháng), giảm 4% so với cùng kì năm 2022.
Nguồn cung tại các quận trung tâm như quận 1, quận 3, quận 4 vẫn tiếp tục tăng trưởng ổn định qua các tháng, với mức tăng trưởng nguồn cung trong tháng 3- tháng 4 là khoảng 10% - 20%.
Trong khi đó tại khu vực vùng ven, nhiều quận huyện như: Nhà Bè, Củ Chi, quận 12 đang có xu hướng giảm đáng kể về nguồn cung văn phòng cho thuê, với mức giảm khoảng 20% - 30%.
Theo các chuyên gia nhận định, so với năm 2022 thì thị trường văn phòng năm 2023 sẽ tiếp tục ghi nhận những hoạt động khả quan với nhiều nguồn cung chất lượng. Nhiều doanh nghiệp đánh giá thị trường Việt Nam là điểm sáng trong việc phát triển kinh tế của khu vực Đông Nam Á. Chính vì thế bước sang năm 2023, thị trường văn phòng có thể đánh giá là kênh đầu tư hấp dẫn.
Theo Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao Bộ phận Cho thuê Thương mại Savills, văn phòng vẫn là một trong những mảng có lợi tức đầu tư tốt và hấp dẫn. “Thường khi tòa nhà đạt được tỷ lệ lấp đầy trung bình thì tỷ suất lợi nhuận đối với cả một tòa nhà văn phòng là khá tốt. Ngoài ra, khách thuê văn phòng thường sẽ ký hợp đồng 5 - 10 năm. Dòng tiền do đó được giữ ổn định. Kể cả trong điều kiện Covid, dù phải chịu ảnh hưởng từ các quy định giãn cách thì các văn phòng vẫn thanh toán chi phí thuê bình thường. Bởi lẽ đó, đây vẫn được xem là mảng đầu tư ổn định. Những chủ đầu tư sở hữu dòng tiền tốt, có tiềm lực về tài chính, và muốn phát triển tòa nhà để xây dựng thương hiệu thì có thể cân nhắc lựa chọn đầu tư dự án văn phòng.”
Tuy nhiên, văn phòng có hạn chế là ít linh hoạt hơn so với các mảng khác về khả năng mở rộng vị trí và bắt buộc phải theo đúng tổ hợp xung quanh của các khu vực văn phòng.
Theo bà Minh, việc tách ra thành các khu vực như vậy sẽ hỗ trợ các doanh nghiệp tìm kiếm địa điểm thuê dễ dàng hơn, doanh nghiệp sẽ hiểu hơn khu vực nào sẽ có thể thuận tiện nhất cho ngành nghề kinh doanh với nguồn cầu riêng biệt.
Thiên An