Thị trường bất động sản vẫn khó khăn trong năm 2024 và bắt đầu khởi sắc hơn từ nửa cuối năm 2024 khi các nút thắt 'Pháp lý - Vốn -Thanh khoản' dần được tháo gỡ. Tuy nhiên, triển vọng phục hồi chủ yếu sẽ đến từ các phân khúc căn hộ nhu cầu ở thực ở nội đô hoặc ven trung tâm có vị trí và cơ sở hạ tầng phát triển.
Tại báo cáo triển vọng ngành bất động sản 2024 vừa công bố, Chứng khoán Agribank (Agriseco) cho rằng thị trường BĐS vẫn đang gặp nhiều khó khăn nhưng xuất hiện nhiều tín hiệu khả quan: lãi suất cho vay giảm; chủ đầu tư đưa ra nguồn cung hàng mới với các chính sách ưu đãi; thanh khoản giao dịch thấp tuy nhiên tỷ lệ hấp thụ tăng qua từng quý; việc nhiều chính sách pháp lý được thông qua và triển khai kỳ vọng tháo gỡ các khó khăn và giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững minh bạch.
Kỳ vọng tháo gỡ ba nút thắt “Pháp lý – Vốn – Thanh khoản”
Thị trường BĐS đang chờ đợi việc sửa đổi ba bộ luật quan trọng Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản dự kiến có hiệu lực từ đầu năm 2025. Theo đó, Agriseco Research kỳ vọng việc triển khai các bộ Luật sửa đổi sẽ tháo gỡ các khó khăn về pháp lý, nguồn vốn cho các dự án, cân đối cung – cầu, thúc đẩy phân khúc nhà ở gắn với nhu cầu thực của thị trường sau giai đoạn bị ảnh hưởng bởi vụ việc Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát.
Việc khơi thông các nguồn vốn vay tín dụng, trái phiếu đang được đẩy nhanh. Vốn tín dụng cho vay bất động sản đã và sẽ được đẩy mạnh trong thời gian tới nhờ lãi suất cho vay cả cũ lẫn mới đã giảm về mặt bằng giai đoạn 2019; ngân hàng triển khai các gói tín dụng ưu đãi. Các giải pháp dự kiến sẽ tăng khả năng tiếp cận vốn tín dụng cho người mua nhà/các chủ đầu tư.
Bên cạnh đó, huy động vốn từ trái phiếu kỳ vọng tích cực hơn sau khi NĐ65 sửa đổi về đàm phán gia hạn thanh toán trái phiếu được ban hành và sàn giao dịch TPDN riêng lẻ đi vào hoạt động. Theo ước tính của Agriseco, giá trị phát hành trái phiếu bất động sản trong giai đoạn cuối năm tăng gấp 3 lần so với cùng kỳ 2022, chủ yếu đến từ nhóm Vingroup, Nam Long.
Những tín hiệu này sẽ giúp doanh nghiệp huy động thêm nguồn vốn triển khai xây dựng, mở bán dự án; cải thiện tâm lý nhà đầu tư và thị trường BĐS khởi sắc trở lại.
Việc nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ có xu hướng phục hồi dần, các dự án nhà ở xã hội gia tăng cũng là các tín hiệu giúp thanh khoản thị trường cải thiện hơn qua những nỗ lực từ phía Chính phủ, chủ đầu tư, người mua nhà.
Việc đẩy nhanh phát triển các dự án cơ sở hạ tầng kỳ vọng sẽ giúp gia tăng giá trị các dự án bất động sản nằm gần các dự án đầu tư công. Agriseco đánh giá các khu vực tiềm năng thu hút dòng vốn đầu tư sau khi hoàn thiện các đại dự án cao tốc Bắc Nam, sân bay Long Thành v.v gồm: TP. HCM, Vũng Tàu, Đồng Nai, Long An, Hải Phòng, Quảng Ninh, Hưng Yên, Bắc Ninh. Các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất lớn vị trí nằm gần các dự án có thể hưởng lợi như VHM, NLG, KDH, DXG, HDC, VPI, NVL, PDR, DIG.
Những thách thức cần vượt qua
Theo dữ liệu của NHNN, dư nợ tín dụng cho hoạt động tiêu dùng bất động sản (cho cá nhân mua nhà vay) xu hướng giảm về quy mô lẫn tỷ trọng. Cụ thể, tính đến 30/09/2023, dư nợ cho vay mục đích tiêu dùng đạt 1.753 nghìn tỷ đồng, giảm gần 4% so với cuối năm 2022.
Một trong những nguyên nhân chính đến từ tâm lý của người mua nhà vẫn quan ngại về chính sách pháp lý và giá chung cư quá cao so với khả năng tài chính của người mua.
Sức cầu tiêu dùng bất động sản đang hồi phục nhưng vẫn chậm hơn kỳ vọng
Cùng với đó, áp lực thanh toán trái phiếu đáo hạn vẫn lớn, tỷ lệ nợ xấu ngân hàng xu hướng gia tăng.
Theo thống kê của Agriseco, giá trị trái phiếu đáo hạn trong năm 2024 ước tính khoảng 330 nghìn tỷ đồng. Quy mô trái phiếu đáo hạn cao hơn khoảng 20% so với năm 2023 và tập trung nhiều ở giai đoạn nửa cuối năm 2024. Trong khi năm 2023 số doanh nghiệp BĐS chậm trả thanh toán gốc và lãi trái phiếu gia tăng (ước tính từ 21 doanh nghiệp Q1.2023 lên 100 doanh nghiệp Q4.2023).
Theo dữ liệu của HNX, tháng 12 tới, lượng trái phiếu đáo hạn của các DN BĐS niêm yết trên 12 nghìn tỷ đồng, chiếm 50% tổng lượng TPĐH toàn ngành. Trong đó gồm các DN: NVL, VIC, NRC, HTN, CRE, HPX, LDG, DXG. Mặc dù các chủ đầu tư đang nỗ lực tái cấu trúc, đàm phán gia hạn nợ, nhiều DN vẫn gặp khó khăn trong việc thanh toán đúng hạn. Cụ thể, NVL đã thông báo chậm trả gốc, lãi vay gần 6.000 tỷ đồng. Hải Phát, Danh Khôi hay Đất Xanh cũng ghi nhận tình trạng trả chậm lãi trái phiếu trong nhiều kỳ.
Áp lực thanh toán trái phiếu đáo hạn vẫn lớn
Bên cạnh đó, tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực BĐS đang gia tăng so với thời điểm cuối năm 2022 (thời điểm 31/12/2022 là 1,72%, nhưng đến tháng 9/2023 là 2,89%) phản ánh các khó khăn thực tại của doanh nghiệp BĐS là thiếu vốn để trả nợ và triển khai dự án.
Hệ số thanh toán ngắn hạn cuối quý 3 ở mức 13%. Tỷ lệ này tiếp tục duy trì ở mức thấp nhất trong giai đoạn 2021 - 2023. Nhiều doanh nghiệp vẫn gặp khó khăn trong việc trả các khoản nợ đến hạn khi tình hình kinh doanh bất động sản ảm đạm, dự án không bán được hàng và không có tiền trả nợ ngay. Theo đó, tình trạng doanh nghiệp xin giãn, hoãn nợ hoặc vay thêm để đảo nợ đang gia tăng.
Trung Anh