Theo các chuyên gia, bất động sản đóng vai trò quan trọng trong quá trình phục hồi nền kinh tế. Thị trường này đang dần hồi phục nhờ “trợ lực” từ các yếu tố về chính sách và động lực giải ngân vốn đầu tư công. Việc đẩy nhanh giải ngân vốn đầu tư công các dự án hạ tầng sẽ giúp thúc đẩy bất động sản phát triển từ đó giúp hồi phục nền kinh tế.
Doanh nghiệp bất động sản không thể vay được nữa?
Chia sẽ tại một hội thảo được tổ chức gần đây, các chuyên gia và đại diện doanh nghiệp trong lĩnh vực địa ốc đều có chung nhận định rằng, thị trường bất động sản hiện nay vẫn còn đối mặt với nhiều thách thức.
Đơn cử như liên quan đến vấn đề tài chính, TS.Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng cho rằng, trong năm nay Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã 4 lần giảm lãi suất điều hành, kéo lãi suất huy động giảm xuống 3-4 %, lãi suất cho vay cũng giảm ít nhất 2 % từ đầu năm nay đến nay. Tuy nhiên, vị chuyên gia này cho rằng, con số này chưa đủ để hỗ trợ các doanh nghiệp. Ngân hàng “thừa tiền” khi tăng trưởng tín dụng 8 tháng 5,3% trong khi mục tiêu là 14%.
“Ngân hàng ế vốn nhưng doanh nghiệp thiếu vốn, tại sao có nghịch lý này?”, ông Hiếu đặt câu hỏi và cho rằng, rủi ro của nền kinh tế đang tăng lên, doanh nghiệp không có đơn đặt hàng, không cần thêm vốn vì càng sản xuất ra thỉ tồn kho càng tăng, càng vay càng lỗ nên họ không vay.
TS. Nguyễn Trí Hiếu cho biết, Ngân hàng nhà nước đã nhiều lần giảm lãi suất, tốt cho doanh nghiệp cho vay muốn vay và có thể vay. Nhưng với doanh nghiệp bất động sản, giảm lãi suất không phải là “cây đũa thần”, vì họ không thể vay được nữa, bất động sản đang giảm giá.
Với doanh nghiệp bất động sản, giảm lãi suất không phải là “cây đũa thần”, vì họ không thể vay được nữa.
Nhìn nhận ở góc độ thị trường, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam cho hay, thị trường hiện nay đối diện với rất nhiều thách thức.
Thứ nhất là sự sụt giảm rất nhiều về nguồn cung. Đây là bối cảnh khác với khủng hoảng trước đây. Thứ hai là sự mất cân đối về cung cầu. Thời gian qua thị trường bất động sản tăng giá liên tục, các sản phẩm tầm trung và bình dân gần như không còn. Trong khi nhu cầu phần lớn lại tập trung ở nguồn phân khúc này. Áp lực tăng lãi suất có giai đoạn hơn 15% ảnh hưởng đến tâm lý của người mua.
Yếu tố tiếp theo là các vướng mắc pháp lý, có khoảng 70% các dự án không thể triển khai được trong khoảng 3 năm gần đây do vướng pháp lý. Điều này khiến vòng đời triển khai của một dự án kéo dài, do đó đẩy chi phí đầu tư tăng dẫn đến giá bán tăng cao. Đây cũng là yếu tố tác động rất lớn đến thị trường hiện tại.
Cuối cùng là niềm tin của nhà đầu tư. Thị trường Việt Nam phát triển rất nhanh trong giai đoạn 2015 – 2019, số lượng nhà đầu tư rất nhiều. Đặc biệt, nhà đầu tư Việt Nam rất nhạy cảm. Với những yếu tố tác động trên thị trường thì tâm lý nhà đầu tư thay đổi rất nhiều. Trong khi nhu cầu thực tế thì nguồn sản phẩm lại đang rất hạn chế.
Thúc đẩy giải ngân đầu tư công để 'cứu' thị trường bất động sản
Trên thực tế, nhiều chuyên gia cho rằng tốc độ giải ngân vốn đầu tư công nhất là vào lĩnh vực hạ tầng có tác động nhất định đến khả năng phục hồi của thị trường bất động sản. Khi đầu tư công được đẩy mạnh và với hàng loạt dự án hạ tầng giao thông trọng điểm được triển khai thì những khu vực này đều thu hút sự quan tâm và dòng tiền của nhà đầu tư. Thị trường bất động sản khu vực đó sẽ được hưởng lợi lớn, giá tăng lên, thanh khoản sản phẩm dễ dàng hơn.
Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển bày tỏ quan điểm thị trường bất động sản phía Nam lấy trung tâm là Thành phố Hồ Chí Minh và bán kính xung quanh 100 km. Vì vậy, những người đầu cơ bất động sản hãy quên đi những nơi "đất lành chim đậu mà phải tìm tới những nơi đất có thóc để chim ăn."
Theo phân tích của ông Hiển, vùng đất "có thóc" phụ thuộc vào yếu tố thương mại dịch vụ. Các khu công nghiệp mọc ra ở những nơi có hạ tầng tốt, đường sá giao thông thông thoáng và đặc biệt có cảng biển sẽ là những nơi thu hút "chim tới ăn."
Thời gian tới, hạ tầng khu vực phía Nam sau nhiều năm trì trệ sẽ có những bước tiến mới. Năm 2025, khi cao tốc Biên Hòa-Vũng Tàu, cao tốc Bến Lức-Long Thành, đường Vành đai 3… hoàn thành sẽ tạo bước đột phá cho nền kinh tế trọng điểm khu vực phía Nam. Bởi vậy, dư địa và động lực phát triển dành cho bất động sản khu vực này sẽ có sức bật.
Tương tự, tại khu vực phía Bắc, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn chỉ rõ: Thị trường bất động sản hiện vẫn còn nhiều khu vực giàu tiềm năng nhờ tốc độ tăng trưởng về giá khá tốt. Trong thời gian tới, phía Bắc và nhất là phía Đông Hà Nội sẽ là được nhiều nhà đầu tư quan tâm. Bởi, các khu vực này tập trung ở vùng ven với các dự án khu đô thị lớn, được đầu tư bài bản.
Khảo sát của Batdongsan.com.vn tại khu vực phía Bắc cũng cho thấy, có 31,7% môi giới bất động sản tham gia cho rằng, phía Bắc Hà Nội mà cụ thể là các huyện Đông Anh, Mê Linh sẽ là nơi “đón sóng” bất động sản với sự tăng trưởng nguồn cung, giao dịch trong thời gian tới. Tiếp đó phía Đông là huyện Gia Lâm (29,8%); phía Nam là quận Hoàng Mai, huyện Thanh Trì (14,9%) và phía Tây là huyện Hoài Đức, Đan Phượng (12,5%).
Trong số đó, phía Đông Hà Nội có lợi thế quỹ đất lớn và nguồn cung bất động sản đa dạng. Tại đây có hạ tầng giao thông mở rộng như đường Vành đai 2, Vành đai 3, cầu Chương Dương, cầu Thanh Trì, cầu Vĩnh Tuy... Hiện quy hoạch dự kiến tuyến metro 1, metro 8 sẽ được thúc đẩy nhanh hơn nữa với kỳ vọng kết nối phía Đông với trung tâm thành phố Hà Nội.
Phía Bắc Hà Nội được hưởng lợi từ hệ thống đường Vành đai 2, Vành đai 3 và có nhiều cầu lớn như cầu Nhật Tân, cầu Thăng Long và sắp tới là cầu Tứ Liên... Đây cũng là nơi quy hoạch tập trung nhiều dự án của các khu đô thị lớn như: Sóc Sơn được dự kiến là 1 trong 5 đô thị vệ tinh của Hà Nội...
Tốc độ giải ngân vốn đầu tư công nhất là vào lĩnh vực hạ tầng có tác động nhất định đến khả năng phục hồi của thị trường bất động sản. (Ảnh minh họa)
Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, Chi nhánh Hà Nội, sức hấp dẫn về giá, cùng với mạng lướt hạ tầng ngày càng được đẩy mạnh và hoàn thiện sẽ giúp những khu vực này còn nhiều tiềm năng phát triển và gia tăng về giá trong 3-5 năm tới.
Ngoài ra, các huyện Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì, Hoài Đức, Đan Phượng chuẩn bị lên quận trong giai đoạn 2023-2025 cũng là nhân tố khiến bất động sản khu vực vùng ven bùng nổ và có nhiều triển vọng tăng trưởng trong thời gian tới.
Có thể thấy, việc thúc đẩy đầu tư công được kỳ vọng sẽ vực dậy thị trường bất động sản. Tiến sỹ Hoàng Văn Cường, đại biểu Quốc hội, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân nhận xét: Để giải quyết các nút thắt làm suy giảm thị trường bất động sản hiện nay cần đẩy mạnh đầu tư công; trong đó, đặc biệt tập trung đầu tư dứt điểm các công trình hạ tầng còn dở dang.
“Trong bối cảnh đặc biệt thì cần có giải pháp đặc biệt; trong đó cần thay đổi các quy định về đầu tư công; có các chính sách như đặt hàng tư nhân, tập đoàn kinh tế lớn thay vì để cơ quan nhà nước triển khai theo quy trình truyền thống thì mới có thể đẩy nhanh tốc độ, đạt hiệu quả như mong muốn,” ông Cường nhấn mạnh.
Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong quá trình phục hồi nền kinh tế. Thị trường này đang dần hồi phục nhờ “trợ lực” từ các yếu tố về chính sách và động lực giải ngân vốn đầu tư công. Bởi vậy, việc đẩy nhanh giải ngân vốn đầu tư công các dự án hạ tầng sẽ giúp thúc đẩy bất động sản phát triển; đồng thời tạo lực đỡ và nền tảng tốt cho thị trường những năm tiếp theo, từ đó giúp hồi phục nền kinh tế.
Hồng Quang