Áp lực dư thừa nguồn cung, thị trường văn phòng vào giai đoạn suy giảm

Nguồn cung tăng mạnh trong khi nhu cầu lại có dấu hiệu suy giảm khiến tỷ lệ trống văn phòng cho thuê được dự báo sẽ tăng mạnh trong thời gian tới. Cụ thể những dự báo này, Savills xếp thị trường văn phòng Hà Nội và TP HCM trong nhóm cuối giai đoạn tăng trưởng tại châu Á - Thái Bình Dương, cùng Seoul, Singapore và Mumbai.

Nguồn cung dư thừa

Nguồn cung lớn trong bối cảnh nhu cầu cho thuê đang chậm lại rõ rệt từ nửa cuối năm 2023 do kinh tế suy giảm, đang đặt áp lực rất lớn lên hoạt động của phân khúc văn phòng cho thuê. Theo Công ty tư vấn Cushman & Wakefield dự báo tỷ lệ trống của các toà nhà văn phòng cho thuê ​có thể lên đến ​trên 20% trong suốt giai đoạn 2023 - 2026, do nguồn cung mới tăng liên tục.

Năm nay sẽ chào đón số lượng lớn nguồn cung văn phòng mới, trong đó Hà Nội dự kiến sẽ đón tổng cộng khoảng 80.700m2 văn phòng và tổng nguồn cung văn phòng tại thủ đô sẽ tăng trưởng trung bình từ 3,5%/năm trong giai đoạn 2023 - 2027. Lượng nguồn cung này chủ yếu nằm ở các quận xung quanh khu vực trung tâm thành phố. Ngoài ra, khoảng 100.000m2 văn phòng hạng A mới dự kiến sẽ đi vào hoạt động trong giai đoạn 2024–2027.

Từ nay đến năm 2026, thị trường Hà Nội ghi nhận khoảng 15 dự án mới, cung cấp hơn 389.770m2 diện tích văn phòng. Văn phòng hạng A dự kiến chiếm 86% nguồn cung trong tương lai. Các dự án tiêu biểu có thể kể đến Grand Terra, Taisei Square Hà Nội, Tiến Bộ Plaza, 27 - 29 Lý Thái Tổ và các dự án thuộc khu Starlake Tây Hồ Tây. Diện tích văn phòng xanh sẽ chiếm 18% lượng sàn văn phòng tương lai.

Trong khi đó, tại TP. HCM, nguồn cung hạng A mới dự kiến cũng tăng mạnh tại khu vực trung tâm thành phố vào năm 2024–2025. Nguồn cung chủ yếu nằm ở ba dự án, đóng góp tổng cộng 118.700m2 diện tích văn phòng cao cấp cho thị trường. Khoảng 81.000m2 nguồn cung hạng A bổ sung cũng được dự kiến hoàn thành từ khu vực ngoài trung tâm trong giai đoạn 2024–2026.

Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cho thuê thương mại Cushman & Wakefield Việt Nam, nguồn cung mới từ khu đô thị mới Thủ Thiêm đánh dấu một bước tiến quan trọng để thị trường phụ này thực sự trở thành ‘cánh tay nối dài’ với khu vực trung tâm thành phố hiện tại. 

Khu vực Quận 7 và khu đô thị mới Thủ Thiêm sẽ vươn lên trở thành trung tâm thương mại và kinh doanh mới của thành phố nhờ nằm ngay gần khu vực trung tâm thành phố hiện tại với giá thuê cạnh tranh, các dự án mới với công nghệ tiên tiến, quỹ đất dồi dào cho các dự án phát triển mới và cơ sở hạ tầng được cải thiện liên tục.

Với nguồn cung mới tăng mạnh, nhiều chuyên gia cùng chung nhận định rằng, áp lực cho thuê của thị trường sẽ rất lớn. Tại Hà Nội, nhu cầu thị trường mạnh mẽ trong nửa đầu năm 2023, nhưng nhu cầu đã chậm lại vào nửa cuối năm 2023 và dự kiến ​​sẽ duy trì ở mức thấp trong suốt năm 2024. 

Theo bà Ngọc, tỷ lệ trống dự kiến ​​sẽ ở mức 25–30% vào năm 2023–2024 và sau đó giảm dần xuống khoảng 20,5% vào năm 2027. 

Đồng quan điểm, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao, bộ phận cho thuê thương mại, Savills Hà Nội cũng cho rằng, số lượng dự án lớn ra mắt từ nay đến 2026 có thể sẽ gây áp lực lên giá thuê, đặc biệt là ở các dự án hạng A. Công suất thuê hạng A và B có thể giảm xuống mức 80% vào năm 2026. 

Thực tế cho thấy, thị trường văn phòng quý IV và năm 2023 đã chứng kiến sự chậm lại rõ rệt. Công suất ổn định theo quý nhưng giảm 1 điểm % theo năm xuống 87%. Giá thuê gộp đạt 513.000 VNĐ/m2/tháng, ổn định theo quý và theo năm.

Thị trường văn phòng sắp vào giai đoạn suy giảm

Trong khi đó, báo cáo mới đây của Savills cho thấy thị trường cho thuê văn phòng cao cấp tại châu Á - Thái Bình Dương đang dần phục hồi từ nửa cuối năm ngoái với tốc độ khá chậm. Trong số 21 thị trường được khảo sát, chỉ có 9 thị trường tăng trưởng về giá thuê tính theo đồng nội tệ gồm Hà Nội, TP HCM, Seoul, Singapore, Mumbai và một số thị trường khác. Những khu vực này được Savills xếp vào nhóm "cuối giai đoạn tăng trưởng".

Trong nửa cuối năm 2023, giá thuê văn phòng ở Hà Nội và TP HCM tăng nhẹ, cùng ở mức 3%. Tuy nhiên quý IV ghi nhận đà giảm nhẹ ở cả hai thị trường. Tại Hà Nội, giá thuê khu vực trung tâm đạt 514.000 đồng mỗi m2 một tháng, còn TP. HCM là 980.000 đồng mỗi m2 một tháng.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, cho biết điểm chung của các thị trường cuối giai đoạn tăng trưởng là thiếu nguồn cung cao cấp và giá có xu hướng ổn định. Theo ông, so với nhiều thị trường trong khu vực, giá thuê văn phòng tại Việt Nam còn khiêm tốn. Đặc biệt giá thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội có thể chịu áp lực lớn khi nguồn cung được bổ sung trong hai năm tới.

Báo cáo của Savills cũng cho thấy nhiều thị trường văn phòng ở châu Á - Thái Bình Dương đang trong giai đoạn giai đoạn suy giảm như Bắc Kinh, Thượng Hải, Tokyo, Kuala Lumpur, Jakarta... Những thị trường này đối mặt với tình trạng dư thừa nguồn cung văn phòng với tỷ lệ lấp đầy thấp, tạo áp lực lên giá thuê. Trong đó, hai thị trường giảm giá thuê văn phòng nhiều nhất là Manila (giảm 5%) và Quảng Châu (4%).

Tình trạng dư thừa nguồn cung văn phòng giống những thị trường đang suy giảm cũng được dự báo tại Việt Nam trong thời gian tới. Công ty dịch vụ bất động sản toàn cầu Cushman & Wakefield cho biết tổng nguồn cung ở Hà Nội sẽ tăng trưởng trung bình 3,5% mỗi năm đến năm 2027. Tại TP HCM, khoảng 81.000 m2 nguồn cung hạng A cũng sẽ hoàn thành ở khu vực ngoài trung tâm hai năm tới.

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cho thuê thương mại tại Cushman & Wakefield Việt Nam, nhìn nhận nhu cầu thuê đã chậm lại ở Hà Nội từ nửa cuối năm 2023 và dự kiến duy trì ở mức thấp năm nay. 

Cushman & Wakefield dự đoán bất ổn kinh tế đã ảnh hưởng đến nhu cầu văn phòng nói chung khi khách thuê ngày càng quan tâm hơn đến chi phí. Điều này có thể thuận lợi cho thị trường văn phòng tại Việt Nam khi giá thuê đang thấp hơn so với nhiều quốc gia trong khu vực. Tại TP.HCM, tỷ lệ hấp thụ sẽ tăng dần từ năm 2024, nhờ nguồn cung mới chất lượng cao hơn và điều kiện kinh tế được cải thiện. Tỷ lệ trống văn phòng dự kiến ​​trên 20% trong suốt năm 2024–2026, do đón nguồn cung mới liên tục.

Tại Hà Nội, tỷ lệ trống dự kiến ​​sẽ ở mức 25–30% vào năm 2024–2026 và sau đó giảm dần xuống khoảng 20,5% vào năm 2027.

Với nguồn cung mới dồi dào trên khắp Hà Nội, thị trường dự kiến ​​sẽ thuận lợi cho khách thuê trong thời gian tới. Trung bình, tổng nguồn cung của Hà Nội được dự báo sẽ tăng trưởng 3,5% mỗi năm trong giai đoạn 2024-2027.

Hồng Quang