Nguồn cung được bổ sung nhưng sức mua không theo kịp khiến lượng vốn nằm lại trong các dự án ngày càng lớn. Khi tín dụng thận trọng và chi phí vay tăng, nhiều doanh nghiệp bất động sản phải phát hành trái phiếu, bán tài sản, chuyển nhượng dự án hoặc tìm đối tác để có tiền tiếp tục triển khai.
Tiền nằm trong dự án, chi phí vẫn chạy từng ngày
Thị trường bất động sản đang đứng trước một nghịch lý. Nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý, nguồn cung mới dần trở lại, nhưng tốc độ bán hàng chưa theo kịp lượng sản phẩm đưa ra thị trường. Người mua ngày càng cân nhắc kỹ hơn khi giá nhà vẫn cao, lãi suất vay có xu hướng tăng và áp lực trả nợ kéo dài.
Theo số liệu của Bộ Xây dựng, lượng bất động sản tồn kho trong quý II/2026 đã vượt 39.000 sản phẩm. Trong đó, tồn kho nhà ở riêng lẻ tăng hơn 46% so với quý trước. Đây không chỉ là những căn nhà chưa tìm được người mua mà còn là lượng vốn lớn đang nằm trong đất đai, chi phí xây dựng và các dự án dở dang.
Một số dữ liệu khảo sát thị trường cũng cho thấy sức mua đang suy yếu. Mức độ quan tâm bất động sản trên cả nước trong tháng 5 giảm khoảng 5% so với tháng trước, còn số giao dịch thành công giảm 36% so với cùng kỳ. Lượng hấp thụ trong nửa đầu năm 2026 được ghi nhận giảm mạnh so với sáu tháng cuối năm 2025, đưa tỷ lệ hấp thụ bình quân về khoảng 20–30%.
Với doanh nghiệp địa ốc, bán hàng chậm không chỉ khiến doanh thu và lợi nhuận đi xuống. Một căn hộ chưa bán được đồng nghĩa số vốn bỏ ra chưa thể quay về, trong khi tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng, nhân công, vận hành và lãi vay vẫn phát sinh từng ngày.
Áp lực càng lớn với những doanh nghiệp cùng lúc triển khai nhiều dự án hoặc sở hữu quỹ đất lớn nhưng chưa thể đưa vào kinh doanh. Trong giai đoạn thị trường thuận lợi, quỹ đất thường được xem là thước đo tiềm lực và dư địa tăng trưởng. Nhưng khi dòng tiền trở nên đắt đỏ, dự án chưa hoàn thiện pháp lý hoặc chưa thể bán hàng lại có nguy cơ biến thành gánh nặng.
Một doanh nghiệp có thể sở hữu tài sản trị giá hàng chục nghìn tỷ đồng nhưng vẫn thiếu tiền thanh toán các nghĩa vụ đến hạn. Giá trị tài sản lớn không đồng nghĩa với khả năng chuyển đổi ngay thành tiền mặt. Đây là lý do nhiều chủ đầu tư đang phải điều chỉnh kế hoạch, tạm giãn dự án mới và dồn vốn cho những công trình có khả năng hoàn thành, bàn giao sớm.
Ông Tiến, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại Đông Anh, Hà Nội, cho biết doanh nghiệp đã lùi kế hoạch triển khai một số dự án để tập trung nguồn lực hoàn thiện các công trình đang xây dựng. Mục tiêu trước mắt là sớm bàn giao sản phẩm, thu tiền từ khách hàng và tạo dòng vốn quay vòng.
Theo vị này, nếu tiếp tục rót tiền vào những khu đất chưa thể bán hàng, áp lực tài chính sẽ càng lớn. Doanh nghiệp vì thế phải tính đến việc hợp tác phát triển hoặc chuyển nhượng một phần dự án thay vì tự mình triển khai toàn bộ như trước.
Nguồn cung được bổ sung nhưng sức mua không theo kịp khiến lượng vốn nằm lại trong các dự án ngày càng lớn.
Bán bớt tài sản để có tiền đi tiếp
Khi dòng tiền từ khách hàng suy giảm và tín dụng ngân hàng khó tiếp cận hơn, trái phiếu doanh nghiệp tiếp tục được nhiều chủ đầu tư lựa chọn. Tuy nhiên, đây không còn là nguồn vốn rẻ.
Chỉ trong tháng 8, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành bốn lô trái phiếu, huy động gần 4.000 tỷ đồng với lãi suất bình quân xấp xỉ 12,2%/năm. Một doanh nghiệp lớn trong ngành huy động 3.000 tỷ đồng qua hai lô trái phiếu, với lãi suất lần lượt 11% và 12,5%/năm. Kinh Bắc cũng huy động 700 tỷ đồng, kỳ hạn ba năm, áp dụng lãi suất 12%/năm trong kỳ đầu.
Việc chấp nhận mức lãi suất hai con số cho thấy nhu cầu vốn của doanh nghiệp đang lớn. Với dự án đã triển khai, chủ đầu tư khó dừng giữa chừng bởi công trình chậm tiến độ không chỉ làm tăng chi phí mà còn ảnh hưởng đến cam kết với khách hàng và uy tín trên thị trường.
Nếu nguồn vốn mới được sử dụng để hoàn thiện dự án, bàn giao sản phẩm và tạo doanh thu, áp lực tài chính có thể từng bước được giải tỏa. Ngược lại, nếu tiền huy động chủ yếu dùng để đảo nợ hoặc kéo dài hoạt động của những dự án chưa có khả năng tạo dòng tiền, nghĩa vụ trả lãi sẽ tiếp tục tích tụ.
Trong bối cảnh đó, nhiều doanh nghiệp phải tính đến phương án quyết liệt hơn là bán tài sản và chuyển nhượng dự án. Đây là cách nhanh nhất để thu tiền về, giảm nợ và tập trung nguồn lực cho những dự án trọng điểm.
Novaland đã hoàn tất chuyển nhượng bốn tài sản với tổng giá trị 11.266 tỷ đồng, tương đương khoảng 72% kế hoạch thanh lý tài sản trị giá 15.617 tỷ đồng. Doanh nghiệp vẫn tiếp tục chào bán năm tài sản khác; trong đó, bốn tài sản có tổng giá trị 3.931 tỷ đồng đã ký hợp đồng nguyên tắc.
Phát Đạt cũng thực hiện chuyển nhượng phần vốn còn lại tại Đồng Nai Riverside. Trong khi đó, An Gia tiếp tục nhận chuyển nhượng vốn tại các doanh nghiệp liên quan đến dự án The Gió Riverside.
Những thương vụ này cho thấy dòng vốn trên thị trường không biến mất mà đang được phân bổ lại. Doanh nghiệp cần tiền sẽ bán bớt tài sản; đơn vị có tiềm lực tài chính tốt sẽ lựa chọn dự án phù hợp để mở rộng quỹ đất. Một bên thu hồi vốn, bên còn lại tiết kiệm thời gian chuẩn bị dự án và có thể sở hữu tài sản với mức giá hợp lý hơn.
Tuy nhiên, bán tài sản không phải giải pháp có thể sử dụng mãi. Nhiều doanh nghiệp đã thanh lý hoặc chuyển nhượng một phần dự án trong giai đoạn khó khăn trước, nên dư địa tiếp tục xoay xở không còn nhiều. Nếu hoạt động bán hàng không được cải thiện, nguồn tiền thu về từ chuyển nhượng tài sản rồi cũng sẽ cạn.
Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, sức mua suy yếu đang làm lộ rõ khó khăn của những doanh nghiệp có nền tảng vốn mỏng. Đáng chú ý, một số chủ đầu tư đã bán bớt tài sản trong các giai đoạn trước nên không còn nhiều nguồn lực dự phòng.
Áp lực thị trường đang thể hiện rõ qua số lượng doanh nghiệp rời cuộc chơi. Trong sáu tháng đầu năm 2026, có 1.463 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoàn tất thủ tục giải thể, bình quân khoảng 243 doanh nghiệp mỗi tháng và cao hơn gấp đôi cùng kỳ năm trước.
Khả năng tiếp cận tín dụng cũng có sự phân hóa mạnh. Doanh nghiệp có báo cáo tài chính lành mạnh, tài sản bảo đảm tốt, dự án đầy đủ pháp lý và khả năng tiêu thụ rõ ràng vẫn có cơ hội vay vốn. Ngược lại, những đơn vị sử dụng đòn bẩy cao, sở hữu dự án thanh khoản thấp hoặc thiếu dòng tiền đối ứng sẽ ngày càng khó huy động vốn.
Điều này buộc doanh nghiệp phải thay đổi cách phát triển dự án. Thay vì trải vốn trên nhiều quỹ đất, không ít chủ đầu tư đang tập trung vào những sản phẩm gần hoàn thành, có thể bàn giao và ghi nhận doanh thu sớm. Một số doanh nghiệp tìm đối tác cùng đầu tư, chấp nhận chia sẻ lợi nhuận để giảm gánh nặng vốn. Những đơn vị khác thu hẹp bộ máy, tiết giảm chi phí hoặc bán các khoản đầu tư không còn giữ vai trò cốt lõi.
Cuộc đua trên thị trường vì thế không còn chỉ nằm ở quy mô quỹ đất. Yếu tố quyết định đang chuyển sang khả năng duy trì tiền mặt, kiểm soát nợ và đưa dự án về đích đúng hạn.
Doanh nghiệp sở hữu nhiều đất nhưng phụ thuộc lớn vào vốn vay có thể gặp khó khi thanh khoản suy giảm. Trong khi đó, đơn vị có ít dự án hơn nhưng nguồn vốn ổn định, pháp lý rõ ràng và sản phẩm phù hợp nhu cầu thực lại có nhiều cơ hội đi qua giai đoạn sàng lọc.
Phát hành trái phiếu, bán tài sản hay hợp tác đầu tư có thể giúp doanh nghiệp giải quyết nhu cầu trước mắt, nhưng lời giải bền vững vẫn phải đến từ việc bán được sản phẩm và thu tiền về. Muốn vậy, chủ đầu tư phải đưa giá bán về gần hơn với khả năng chi trả, lựa chọn đúng phân khúc và bảo đảm tiến độ, pháp lý.
Thị trường đang dần rời xa thời kỳ mở rộng bằng mọi giá. Sau cuộc đua gom đất là cuộc đua giữ dòng tiền. Doanh nghiệp nào cân đối được vốn, nợ và tốc độ bán hàng sẽ có cơ hội tồn tại, thậm chí mua lại những tài sản tốt. Ngược lại, những đơn vị tiếp tục dựa vào nợ vay để duy trì quỹ đất chưa thể tạo doanh thu sẽ phải đối mặt với sức ép ngày càng lớn.
Bình Minh