Bất động sản chuyển từ cuộc đua vị trí sang giá trị thực

Giá trị bất động sản đang được nhìn nhận theo cách khác khi người mua ngày càng quan tâm đến chất lượng sống, khả năng vận hành và hệ sinh thái tiện ích thay vì chỉ tập trung vào vị trí. CBRE Việt Nam cho rằng, thị trường đang dịch chuyển từ kỳ vọng tăng giá ngắn hạn sang những yếu tố tạo ra giá trị thực và khả năng khai thác bền vững.

Giá nhà vẫn tăng trong bối cảnh nhu cầu thay đổi

Trong nhiều năm, vị trí trung tâm luôn là một trong những yếu tố quan trọng nhất quyết định giá trị bất động sản. Khoảng cách đến khu vực lõi càng ngắn, khả năng tiếp cận các dịch vụ và trung tâm việc làm càng thuận tiện, tài sản càng được kỳ vọng có lợi thế.

Tuy nhiên, cấu trúc đô thị đang thay đổi cùng với sự phát triển của hạ tầng liên vùng và tình trạng khan hiếm quỹ đất.

Theo CBRE Việt Nam, khi quỹ đất ngày càng hạn chế, mặt bằng giá tăng và hệ thống hạ tầng liên vùng phát triển mạnh, lợi thế cạnh tranh của bất động sản đang dần dịch chuyển sang những khu đô thị được quy hoạch đồng bộ, có khả năng cung cấp môi trường sống toàn diện.

Điều này đồng nghĩa với việc vị trí vẫn quan trọng nhưng không còn được đánh giá độc lập. Một dự án không nằm ở khu vực trung tâm vẫn có thể tạo ra sức hút nếu sở hữu khả năng kết nối tốt, quy hoạch đồng bộ, tiện ích đầy đủ và môi trường sống phù hợp với nhu cầu của cư dân.

Thực tế nguồn cung tại phía Nam đang cho thấy xu hướng này. Theo CBRE Việt Nam nguồn cung nhà ở đang dịch chuyển mạnh sang Bình Dương, Long An, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), song hành với quá trình đầu tư hạ tầng liên vùng và mở rộng không gian đô thị của TP Hồ Chí Minh.

Khi không gian đô thị mở rộng, khái niệm “đắc địa” cũng có thể thay đổi theo. Thay vì chỉ xem xét dự án cách trung tâm bao nhiêu kilomet, người mua ngày càng quan tâm đến thời gian di chuyển thực tế, khả năng kết nối với nơi làm việc, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại và các dịch vụ thiết yếu.

Một điểm đáng chú ý trong phân tích của CBRE Việt Nam là sự dịch chuyển trong cách đánh giá giá trị bất động sản diễn ra trong bối cảnh giá nhà vẫn duy trì xu hướng tăng.

Giai đoạn 2021-2026, giá căn hộ sơ cấp tại TP Hồ Chí Minh ghi nhận mức tăng trưởng bình quân khoảng 14% mỗi năm, trong khi giá thứ cấp tăng khoảng 12% mỗi năm.

Trong những năm tới, CBRE Việt Nam ước tính giá bán sơ cấp căn hộ trung bình có thể tăng khoảng 11% mỗi năm. Đối với phân khúc nhà thấp tầng, giá sơ cấp và thứ cấp được dự báo duy trì mức tăng khoảng 5-6% mỗi năm trong giai đoạn 2026-2028.

Theo CBRE Việt Nam, diễn biến này cho thấy thị trường đang chuyển từ tăng trưởng dựa trên đầu cơ sang tăng trưởng dựa trên sự khan hiếm quỹ đất, hạ tầng hoàn thiện và nhu cầu ở thực ngày càng lớn.

Nếu trong một giai đoạn trước, kỳ vọng tăng giá có thể là động lực quan trọng thúc đẩy quyết định mua, thì ở giai đoạn mới, người mua có xu hướng đặt câu hỏi nhiều hơn về khả năng sử dụng thực tế của tài sản.

Một căn hộ có thể được đánh giá không chỉ bằng diện tích hay giá bán mà còn bởi chất lượng môi trường sống, hệ thống tiện ích, không gian xanh, khả năng kết nối và chất lượng vận hành. Từ góc độ đầu tư, điều này cũng làm thay đổi cách nhìn về khả năng duy trì giá trị của một tài sản.

Thị trường sẽ phân hóa theo chất lượng

Theo CBRE Việt Nam, những dự án tạo ra “giá trị thực” đang ngày càng được thị trường quan tâm. Giá trị của một dự án không còn chỉ được hình thành từ vị trí hoặc tốc độ tăng giá trong ngắn hạn mà còn đến từ chất lượng quy hoạch, khả năng vận hành, hệ sinh thái tiện ích, kết nối hạ tầng và cộng đồng cư dân được kiến tạo trong dài hạn.

Khi cư dân có thể sống, làm việc, học tập, mua sắm, giải trí và chăm sóc sức khỏe trong cùng một hệ sinh thái, giá trị của bất động sản không chỉ nằm ở bản thân sản phẩm nhà ở mà còn nằm ở toàn bộ môi trường xung quanh.

Theo CBRE Việt Nam, các yếu tố như chất lượng môi trường sống, hạ tầng kết nối, hệ sinh thái tiện ích đa dạng, quy hoạch đồng bộ và khả năng vận hành bền vững đang trở thành những tiêu chí định hình một khu đô thị đáng sống và có sức cạnh tranh lâu dài.

Theo dữ liệu được CBRE Việt Nam dẫn lại, 69% người được khảo sát tại TP Hồ Chí Minh chấp nhận dịch chuyển ra vùng ven hoặc các đô thị mới để có không gian sống rộng hơn và mức giá hợp lý hơn. Trong khi đó, 72% người mua ở lựa chọn khu vực có hạ tầng mới và khả năng kết nối tốt.

Những lựa chọn này cho thấy người mua đang cân nhắc tổng thể hơn giữa giá trị tài sản và giá trị cuộc sống.

Nếu một căn nhà nằm gần trung tâm nhưng diện tích hạn chế, chi phí cao và thiếu không gian sinh hoạt, người mua có thể cân nhắc một lựa chọn xa hơn nhưng có diện tích rộng, nhiều tiện ích và hạ tầng kết nối tốt.

Khi tiêu chí đánh giá bất động sản thay đổi, sự phân hóa giữa các dự án cũng được dự báo rõ hơn. CBRE Việt Nam cho rằng, giai đoạn tới sẽ chứng kiến sự khác biệt mạnh hơn giữa các dự án đơn lẻ và những khu đô thị được quy hoạch bài bản.

Các dự án có kết nối hạ tầng tốt, không gian xanh quy mô lớn, hệ thống tiện ích đầy đủ, khả năng vận hành chuyên nghiệp và đáp ứng nhu cầu sống đa thế hệ được CBRE Việt Nam nhận định có khả năng tiếp tục thu hút người mua ở thực và duy trì giá trị tài sản tốt hơn trong dài hạn.

Ngược lại, các dự án thiếu tiện ích, phụ thuộc hoàn toàn vào kỳ vọng tăng giá hoặc chưa hình thành cộng đồng cư dân thực tế sẽ đối mặt với áp lực cạnh tranh ngày càng lớn. Điều này cho thấy thị trường đang chuyển từ cuộc đua về số lượng sang cuộc đua về chất lượng.

Trong bối cảnh quỹ đất trung tâm ngày càng hạn chế, doanh nghiệp có thể mở rộng ra các khu vực mới. Nhưng việc có quỹ đất không đồng nghĩa dự án mặc nhiên tạo được giá trị. Khả năng kết nối với hạ tầng vùng, quy hoạch nội khu, hệ thống tiện ích và chất lượng vận hành mới là những yếu tố quyết định trải nghiệm thực tế của cư dân.

Từ góc nhìn này, giá trị bất động sản đang được hình thành bởi nhiều lớp yếu tố thay vì một yếu tố đơn lẻ. Một dự án có vị trí tốt nhưng thiếu hệ sinh thái có thể không còn tạo ra lợi thế tuyệt đối. Ngược lại, một khu đô thị ngoài lõi nếu có quy hoạch bài bản, kết nối thuận tiện và đáp ứng được nhu cầu sống thực tế có thể tạo ra một giá trị khác cho người mua.

Sự chuyển dịch này cũng đặt ra yêu cầu cao hơn đối với chủ đầu tư. Việc phát triển dự án không dừng ở xây dựng sản phẩm và bàn giao nhà mà còn phải tính đến chất lượng môi trường sống, khả năng vận hành và quá trình hình thành cộng đồng.

Dưới góc độ thị trường, đây có thể là bước chuyển quan trọng từ tư duy “mua một tài sản” sang “sở hữu một giá trị sống”.Khi nhu cầu ở thực ngày càng trở thành một động lực quan trọng, bất động sản được đánh giá không chỉ bằng giá niêm yết hay vị trí trên bản đồ, mà bằng những giá trị mà tài sản có thể mang lại trong suốt quá trình sử dụng.

Thiên An