Dòng vốn sản xuất công nghệ cao đang kéo theo những tiêu chuẩn mới đối với bất động sản công nghiệp. Trong bối cảnh đó, Long An cũ đang có lợi thế từ quỹ đất, nhà xưởng xây sẵn và vị trí kết nối, nhưng cuộc cạnh tranh trong giai đoạn tới sẽ không chỉ nằm ở diện tích đất hay giá thuê mà ngày càng phụ thuộc vào khả năng cung cấp một hệ sinh thái vận hành phù hợp cho nhà sản xuất.
Quỹ đất lớn nhưng cuộc chơi đang chuyển sang chất lượng
Thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam đang đứng trước một sự thay đổi đáng chú ý khi nhu cầu của các nhà sản xuất ngày càng phức tạp. Nếu trước đây vị trí, giá đất và khả năng tiếp cận thị trường là những yếu tố được đặt lên hàng đầu, thì nay doanh nghiệp còn phải tính đến nguồn điện, tiêu chuẩn nhà xưởng, logistics, lao động, thủ tục cấp phép, yêu cầu môi trường và khả năng mở rộng trong tương lai.
Theo nhận định của Savills Việt Nam, sự thay đổi này đang tạo thêm dư địa cho những thị trường có khả năng cung cấp nhiều loại hình sản phẩm và linh hoạt theo nhu cầu của từng nhóm doanh nghiệp.
Trong bức tranh đó, Long An cũ đang sở hữu nền tảng công nghiệp tương đối đa dạng. Dữ liệu Savills cho thấy khu vực này có khoảng 4.000 ha đất khu công nghiệp, trong đó khoảng 3.000 ha đã được cho thuê, tương đương tỷ lệ lấp đầy khoảng 82%. Bên cạnh đó là khoảng 3,2 triệu m² nhà xưởng và kho xây sẵn, với tỷ lệ lấp đầy khoảng 80%.
Bất động sản công nghiệp Long An trước cuộc đua mới.
Điểm đáng chú ý nằm ở cơ cấu nguồn cung. Doanh nghiệp có nhu cầu chủ động xây dựng nhà máy có thể lựa chọn quỹ đất khu công nghiệp, trong khi nhóm ưu tiên rút ngắn thời gian gia nhập thị trường có thể tìm đến nhà xưởng, kho xây sẵn.
Sự đa dạng này đang xuất hiện tại những khu vực công nghiệp như Bến Lức, Cần Giuộc và Đức Hòa. Chẳng hạn, Khu công nghiệp Sinh thái Prodezi tại Bến Lức có quy mô khoảng 400 ha, được định hướng phát triển hạ tầng xanh, năng lượng tái tạo và thu hút các ngành như điện tử, thiết bị y tế, dược phẩm, logistics và trung tâm dữ liệu. Trong khi đó, Phú An Thạnh của KCN Vietnam tại Bến Lức có quy mô 13,4 ha, cung cấp nhà xưởng xây sẵn và nhà xưởng hỗn hợp cho nhóm doanh nghiệp cần triển khai nhanh.
Những mô hình này cho thấy nguồn cung bất động sản công nghiệp đang dần được phân hóa theo nhu cầu của khách thuê, thay vì chỉ cung cấp một loại sản phẩm là đất khu công nghiệp.
Những yếu tố trên quan trọng khi dòng vốn đầu tư sản xuất tại Việt Nam đang có sự dịch chuyển về các lĩnh vực có hàm lượng công nghệ và giá trị gia tăng cao.
Theo dữ liệu Savills, trong 6 tháng đầu năm 2026, vốn FDI đăng ký vào ngành chế biến, chế tạo đạt 10,71 tỷ USD. Đáng chú ý, riêng lĩnh vực điện tử ghi nhận mức tăng từ khoảng 985 triệu USD lên 7,03 tỷ USD.
Các dự án điện tử, công nghệ cao, thiết bị y tế hay sản xuất chính xác thường không thể vận hành trên một mặt bằng chỉ đáp ứng các yêu cầu cơ bản. Doanh nghiệp cần hệ thống điện ổn định, nhà xưởng đáp ứng thông số kỹ thuật, hạ tầng logistics phù hợp và khả năng mở rộng khi sản xuất tăng quy mô.
Điều này đặt các chủ đầu tư khu công nghiệp trước yêu cầu phải thay đổi cách phát triển sản phẩm. Quỹ đất vẫn quan trọng, nhưng khả năng biến quỹ đất thành một cơ sở sản xuất có thể vận hành nhanh và ổn định mới trở thành yếu tố tạo khác biệt.
Hạ tầng kết nối mở rộng không gian công nghiệp phía Nam
Một biến số khác đang tác động tới sức cạnh tranh của Long An cũ là sự hoàn thiện từng bước của mạng lưới giao thông liên vùng.
Đáng chú ý là cao tốc Bến Lức - Long Thành. Đến tháng 9/2026, dự án đã hoàn thành hơn 99% khối lượng thi công và đang thực hiện các công việc thử nghiệm, hoàn tất thủ tục để đưa toàn tuyến vào khai thác. Tuyến cao tốc dài khoảng 58 km kết nối cao tốc TP Hồ Chí Minh - Trung Lương với Quốc lộ 51, hình thành thêm hành lang Đông - Tây qua khu vực phía Nam TP Hồ Chí Minh.
Khi đưa vào khai thác, tuyến đường này sẽ tạo thêm liên kết giữa các khu vực sản xuất phía Tây với TP Hồ Chí Minh, Đồng Nai và hệ thống cảng biển phía Đông. Với doanh nghiệp sản xuất, ý nghĩa của hạ tầng không chỉ nằm ở việc rút ngắn quãng đường mà còn ở khả năng tổ chức lại chuỗi cung ứng và vận chuyển hàng hóa.
Hạ tầng kết nối mở rộng không gian công nghiệp phía Nam.
Theo Savills, giá trị của một tuyến giao thông đối với bất động sản công nghiệp được thể hiện rõ hơn khi nó kết nối với các hạ tầng khác. Khi cao tốc, cảng biển, sân bay và mạng lưới đường liên vùng được liên kết, phạm vi những địa điểm có thể đáp ứng yêu cầu của nhà đầu tư sản xuất cũng được mở rộng.
Trong bối cảnh đó, Long An cũ có thêm lợi thế khi nằm trong hành lang công nghiệp phía Tây của khu vực đô thị lớn phía Nam, đồng thời sở hữu quỹ đất và nguồn cung nhà xưởng tương đối đa dạng.
Tuy nhiên, hạ tầng giao thông chỉ là một phần của bài toán. Theo ông John Campbell, Trưởng bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam, khi doanh nghiệp mở rộng chuỗi cung ứng, họ không chỉ tìm một vị trí kết nối tốt mà còn cần sản phẩm phù hợp với yêu cầu vận hành. Thị trường vì vậy đang chuyển từ cạnh tranh dựa trên quỹ đất sang cạnh tranh dựa trên khả năng cung cấp giải pháp vận hành hoàn chỉnh.
Sự thay đổi này có thể tạo ra áp lực mới đối với các chủ đầu tư khu công nghiệp. Các dự án trong tương lai không chỉ phải giải bài toán mặt bằng mà còn phải tính đến năng lượng, tiêu chuẩn xanh, xử lý môi trường, logistics, tiện ích cho người lao động và khả năng mở rộng của khách thuê.
Đặc biệt, với nhóm doanh nghiệp công nghệ cao, thời gian đưa nhà máy vào hoạt động cũng trở thành một biến số quan trọng. Một mặt bằng có thể bàn giao nhanh, đi kèm hạ tầng kỹ thuật phù hợp sẽ giúp doanh nghiệp giảm thời gian chuẩn bị trước khi sản xuất.
Xu hướng này cũng đang được phản ánh ở thị trường nhà xưởng xây sẵn trên phạm vi cả nước. Trong 6 tháng đầu năm 2026, nhà xưởng chiếm 266 trong tổng số 468 dự án FDI sản xuất mới, tương đương 56,84%; nhóm dự án này thu hút khoảng 7,09 tỷ USD, chiếm 66,24% tổng vốn FDI sản xuất đăng ký mới.
Với Long An cũ, nguồn cung nhà xưởng và kho xây sẵn khoảng 3,2 triệu m² vì thế trở thành một bộ phận quan trọng trong cấu trúc thị trường, bên cạnh quỹ đất khu công nghiệp.
Trong dài hạn, sự kết hợp giữa quỹ đất, nhà xưởng xây sẵn, hạ tầng giao thông, năng lượng, logistics và tiêu chuẩn vận hành sẽ quyết định khả năng cạnh tranh của từng thị trường công nghiệp.
Trong khi một số trung tâm công nghiệp truyền thống tại phía Nam ngày càng chịu áp lực về quỹ đất, những khu vực còn dư địa phát triển có thể mở rộng vai trò nếu đáp ứng được yêu cầu mới của dòng vốn sản xuất.
Đối với Long An cũ, lợi thế hiện hữu đang nằm ở nguồn cung đa dạng và vị trí trong mạng lưới công nghiệp phía Nam. Nhưng để chuyển lợi thế đó thành sức hút đầu tư dài hạn, thị trường sẽ phải tiến thêm một bước: từ cung cấp mặt bằng sang cung cấp một giải pháp sản xuất có thể vận hành, mở rộng và thích ứng với tiêu chuẩn mới.
Thiên An