Trong bối cảnh dòng vốn tiếp tục tìm kiếm những lĩnh vực có nền tảng tăng trưởng dài hạn, bất động sản công nghiệp, khách sạn - nghỉ dưỡng và văn phòng chất lượng cao đang được đánh giá là ba phân khúc có dư địa phát triển, nhờ hưởng lợi từ sản xuất, du lịch và sự mở rộng của hệ sinh thái doanh nghiệp.
Theo nhận định của Savills Việt Nam, ba phân khúc bất động sản này đang được hỗ trợ bởi những động lực khác nhau của nền kinh tế. Nếu bất động sản công nghiệp hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng sản xuất và dòng vốn FDI, thị trường khách sạn - nghỉ dưỡng được thúc đẩy bởi sự phục hồi của du lịch quốc tế, thì văn phòng chất lượng cao tại TP Hồ Chí Minh tiếp tục hưởng lợi từ nhu cầu của các nhóm ngành dịch vụ và quá trình mở rộng không gian đô thị.
Bất động sản công nghiệp hưởng lợi từ dòng vốn sản xuất quy mô lớn
Sản xuất tiếp tục giữ vai trò quan trọng trong dòng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Trong 6 tháng đầu năm 2026, lĩnh vực sản xuất thu hút 18,47 tỷ USD vốn FDI đăng ký, chiếm hơn một nửa tổng vốn đăng ký.
Trong đó, vốn FDI sản xuất đăng ký mới đạt 10,71 tỷ USD, trong khi số lượng dự án giảm từ 759 dự án xuống còn 468 dự án so với cùng kỳ năm trước. Diễn biến này cho thấy dòng vốn đang có xu hướng tập trung vào các dự án có quy mô lớn hơn, hàm lượng công nghệ cao hơn và mức độ tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng.
Riêng nhóm ngành máy tính, điện tử và sản phẩm quang học đã thu hút hơn 7,03 tỷ USD vốn đăng ký mới trong 6 tháng đầu năm. Đây là yếu tố tạo thêm nhu cầu đối với hệ thống nhà xưởng, kho bãi và các loại hình bất động sản công nghiệp có chất lượng cao.
Bất động sản công nghiệp hưởng lợi từ dòng vốn sản xuất quy mô lớn.
Theo Savills, khi các dự án sản xuất ngày càng nâng cấp về quy mô và tiêu chuẩn, yêu cầu của doanh nghiệp đối với mặt bằng công nghiệp cũng thay đổi. Không chỉ quan tâm đến diện tích, doanh nghiệp ngày càng chú trọng chất lượng hạ tầng và khả năng đưa cơ sở vào vận hành nhanh.
Trong khoảng 5 năm trở lại đây, nguồn cung nhà xưởng và kho bãi xây sẵn tại khu vực phía Nam đã tăng nhanh, với tổng diện tích hoàn thành khoảng 2 triệu m² và tỷ lệ lấp đầy khoảng 90%. Điều này cho thấy nhu cầu trên thị trường không chỉ đến từ các tập đoàn sản xuất lớn mà còn mở rộng sang mạng lưới doanh nghiệp cung ứng linh kiện, sản phẩm và dịch vụ hỗ trợ.
Ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam cho rằng, ngành sản xuất vẫn là một trong những trụ cột của nền kinh tế Việt Nam và tiếp tục tạo ra sự quan tâm của giới đầu tư đối với bất động sản công nghiệp.
Theo ông, khi chuỗi cung ứng tiếp tục mở rộng, nhu cầu đối với nhà xưởng xây sẵn, loại hình giúp doanh nghiệp nhanh chóng đưa hoạt động vào vận hành được kỳ vọng tiếp tục duy trì ở mức cao.
Như vậy, dư địa của bất động sản công nghiệp không chỉ nằm ở việc mở rộng diện tích khu công nghiệp mà còn ở sự phát triển của các sản phẩm có khả năng đáp ứng nhanh yêu cầu của doanh nghiệp sản xuất, đặc biệt trong những lĩnh vực có hàm lượng công nghệ và giá trị gia tăng cao.
Khách sạn và văn phòng mở rộng dư địa theo dòng khách và doanh nghiệp
Cùng với công nghiệp, khách sạn - nghỉ dưỡng đang được hỗ trợ bởi đà phục hồi của du lịch quốc tế. Trong 6 tháng đầu năm 2026, Việt Nam đón 12,3 triệu lượt khách quốc tế, tăng 15% so với cùng kỳ.
Cơ cấu nguồn khách cũng ngày càng đa dạng. Bên cạnh những thị trường truyền thống như Trung Quốc và Hàn Quốc, lượng khách đến từ Đông Nam Á, Nhật Bản, châu Âu và Mỹ đang gia tăng.
Theo Savills, sự đa dạng này tạo thêm dư địa cho các tài sản khách sạn có khả năng phục vụ nhiều nhóm khách khác nhau, thay vì phụ thuộc vào một thị trường đơn lẻ. Đặc biệt, các dự án có thương hiệu, tiêu chuẩn chất lượng cao và khả năng phục vụ khách quốc tế, khách doanh nghiệp cũng như phân khúc MICE được chú ý.
Khách sạn và văn phòng mở rộng dư địa theo dòng khách và doanh nghiệp.
Tại TP Hồ Chí Minh, mục tiêu đón 61 triệu lượt khách và đạt 330.000 tỷ đồng doanh thu du lịch trong năm 2026 cho thấy quy mô nguồn cầu du lịch tiếp tục được mở rộng.
Trong bối cảnh đó, những khách sạn đã vận hành lâu năm hoặc các dự án tự vận hành có thể đứng trước nhu cầu cải tạo, nâng cấp hoặc tái định vị nhằm duy trì khả năng cạnh tranh. Ngược lại, những tài sản có tiêu chuẩn chất lượng cao và khả năng tiếp cận nhiều nhóm khách được kỳ vọng có thêm dư địa khai thác.
Ông Neil MacGregor nhận định, sức hút của thị trường du lịch Việt Nam đối với nhà đầu tư đến từ sự đa dạng về nguồn khách. Trong đó, Hà Nội và TP Hồ Chí Minh tiếp tục được quan tâm bởi nguồn cung khách sạn 5 sao chất lượng cao còn hạn chế.
Ở phân khúc văn phòng, TP Hồ Chí Minh tiếp tục cho thấy dư địa đối với các dự án chất lượng cao. Trong 8 tháng đầu năm 2026, tổng nguồn cung văn phòng tại thành phố đạt khoảng 2,99 triệu m², trong đó văn phòng hạng A chiếm khoảng 553.000 m².
Tính đến tháng 6/2026, công suất thuê đạt 88%, trong khi giá thuê trung bình khoảng 870.000 đồng/m²/tháng. Nguồn cung được kiểm soát giúp thị trường duy trì hiệu quả hoạt động tích cực, trong khi nhu cầu đang tập trung nhiều hơn vào các tòa nhà có chất lượng cao, đặc biệt là những dự án đạt chứng nhận xanh hoặc mới hoàn thành trong vòng 3 năm.
Một thay đổi đáng chú ý là nguồn cung tương lai của thị trường đang dịch chuyển ra ngoài khu vực trung tâm. Đến năm 2029, khoảng 72% nguồn cung văn phòng dự kiến nằm ngoài khu vực trung tâm, chủ yếu tại các khu đô thị mới.
Theo Savills, xu hướng này phản ánh quá trình mở rộng thị trường đến những khu vực có quỹ đất lớn hơn và hệ thống hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Đây cũng là yếu tố có thể tạo thêm không gian phát triển cho các dự án văn phòng gắn với những khu đô thị mới.
Về nhu cầu thuê, các nhóm ngành tài chính, bảo hiểm, bất động sản, công nghệ thông tin, bán lẻ và phân phối tiếp tục là những nhóm khách thuê chủ lực. Sự phát triển của sản xuất cùng hệ sinh thái doanh nghiệp cung cấp dịch vụ hỗ trợ cũng được kỳ vọng duy trì nhu cầu đối với văn phòng chất lượng cao.
Ông Neil MacGregor cho rằng, TP Hồ Chí Minh tiếp tục là một trong những thị trường văn phòng được nhà đầu tư quan tâm. Theo ông, phân khúc này hưởng lợi từ hoạt động sản xuất cũng như sự hiện diện của các doanh nghiệp dịch vụ hỗ trợ như luật, kế toán và ngân hàng; đồng thời vẫn còn cơ hội đối với các dự án văn phòng chất lượng cao tại thành phố.
Thiên An