Bình Dương: Bát nháo dự án BĐS rao bán “lúa non”, khách hàng cần thận trọng

Thời gian qua, Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương liên tục xử phạt nhiều dự án bất động sản trong địa bàn tỉnh do chưa đủ điều kiện huy động vốn nhưng chủ đầu tư mời chào, rao bán công khai. Tuy nhiên, tình trạng này vẫn không mấy cải thiện.

“Vô tư” huy động vốn khi chưa đủ điều kiện một cách công khai, rầm rộ

Mới đây trên nhiều trang mạng xã hội, siêu phẩm tại Bình Dương có tên dự án Phú Đông Sky Garden (đường An Bình, phường An Bình, TP Dĩ An, Bình Dương) do Công ty CP Địa ốc Phú Đông làm chủ đầu tư được rao bán rầm rộ.

Theo thông tin trên các phương tiện truyền thông, ngày 31/3, Phú Đông Group đã chính thức giới thiệu dự án Phú Đông Sky Garden với hệ tiện ích nội khu vượt trội cùng chính sách thanh toán ưu đãi.

Dự án này được Phú Đông Group giới thiệu có quy mô 6.000m2, cao 27 tầng, khi hoàn thành sẽ cung cấp ra thị trường 640 căn hộ có diện tích trung bình 70m2/căn hộ.

Về phương thức thanh toán, khách hàng thanh toán 20% vốn tự có ban đầu, 50% tiếp theo Phú Đông Group hỗ trợ 100% lãi vay, đồng thời ân hạn nợ gốc trong vòng 24 tháng hoặc đến khi nhận nhà. Chủ đầu tư cho biết, dự án được bàn giao nội thất cơ bản gồm thiết bị vệ sinh Hafele, thiết bị bếp Teka hoặc Hafele, cửa thép chống cháy Lecmax,… Giá bán dự kiến bình quân của dự án là 40 triệu đồng/m2 (đã có VAT).

Để có thêm thông tin, PV Thương Trường đã liên hệ với một nhân viên đang rao bán căn hộ dự án Phú Đông Sky Garden và được người này chia sẻ: "Hiện dự án bên em là “hot” nhất Bình Dương, giá dự kiến đang là 40 triệu đồng/m2. Hiện công ty đang nhận ký phiếu "đăng ký quyền mua căn hộ" và đóng 50 triệu đến ngày mở bán thì khách hàng sẽ được ưu tiên chọn căn đẹp. Chứ để đến ngày mở bán sợ không còn căn đẹp để chọn vì số lượng khách đang đăng ký khá nhiều”.

Chào bán, giới thiệu và thu tiền khách hàng nhưng theo ghi nhận thực tế của PV, hiện dự án vẫn đang trong quá trình chuẩn bị làm móng và chưa được phép giao dịch.

Tượng tư dự án Phú Đông Sky Garden, Tecco Felice Homes (hay còn gọi là chung cư An Phú) do Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản An Phú Land (Thành viên của Tecco Group) làm chủ đầu tư; Công ty CP đầu tư và dịch vụ Đất Xanh Miền Đông là đơn vị phát triển; Tecco Miền Nam là đơn vị thi công dự án. Dự án toạ lạc tại đường Lê Thị Trung, phường An Phú, TP. Thuận An.

Theo tìm hiểu, Tecco Felice Homes có quy mô 8.511m2, gồm 1 block, 1 tầng hầm và 22 tầng nổi, cung ứng ra thị trường khoảng 846 căn hộ diện tích 43,8m2 – 84,3m2; giá từ 1,1 tỷ đồng/sản phẩm.

Dự án này được giới thiệu là dự án Tecco Felice Homes thuộc thửa đất số 200, 202, 1682 tờ bản đồ số 131, phường An Phú.

Ngày 3/2/2020, UBND tỉnh Bình Dương có Văn bản số 400/UBND-KT về việc chấp thuận cho đăng ký đầu tư dự án. Ngày 10/09/2020, dự án được UBND TP.Thuận An phê duyệt Quy hoạch Tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 tại Quyết định số 4390/QĐ-UBND.

Đến ngày 09/10/2021, UBND tỉnh Bình Dương có văn bản số 2333/QĐ-UBND về Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư cho Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản An Phú Land.

Điều đáng nói, dù đã có những giấy tờ pháp lý trên nhưng dự án Chung cư An Phú vẫn chưa được phép xây dựng và kinh doanh sản phẩm ra thị trường.

Trả lời báo chí, Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương khẳng định, hiện tại dự án Chung cư An Phú chưa được huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai. Ngoài ra Sở Xây dựng Tỉnh Bình Dương cũng cho biết thêm, qua rà soát trên địa bàn, không có dự án nào có tên gọi “Tecco Felice Homes”.

Hay một dự án khác tại đường Bình Chuẩn 36, phường Bình Chuẩn, TP Thuận An, tỉnh Bình Dương có tên gọi là Khu đô thị Cozy House, Chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Kinh doanh Bất động sản Toàn Thắng, Công ty Địa ốc Phú Minh Hưng là nhà phân phối của dự án.

Khu đô thị Cozy House được giới thiệu có tổng diện tích đất 7.082,3 m2, Dự án Khu đô thị Cozy House cung cấp ra thị trường 62 căn nhà phố thương mại với diện tích đất từ 60 – 120 m2. Các sản phẩm được thiết kế 1 trệt 2 lầu bao gồm 1 phòng khách, 3 phòng ngủ, 3 phòng vệ sinh, 1 phòng thờ và ban công. Các căn nhà phố tại dự án sở hữu mặt tiền rộng từ 13 – 20 m, với vỉa hè rộng 2 m và đường nội khu rộng 4 m.

Theo nhân viên tư vấn giới thiệu, hiện dự án đang tiến hành xây và giữ đặt chỗ 50 triệu. Đến ngày 30/4 sẽ mở bán chính thức. “Hiện đã có hơn 90 khách hàng giữ chỗ cho 62 căn, nếu không nhanh sẽ không còn” nhân viên môi giới này cho biết.

Đối với Bất động sản hình thành trong tương lai khi đưa vào kinh doanh phải đủ các điều kiện quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh Bất động sản như sau:

Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Tất cả dự án trên đang trong quá trình thực hiện, chưa được cơ quan chức năng cho phép huy động vốn, khách hàng cần tìm hiểu thật kỹ tránh tiền mất tật mang với những chủ đầu tư “phớt lờ” pháp luật huy động vốn khi chưa đủ điều kiện như vậy.

Khách hàng “vác đơn” cầu cứu khắp nơi

Một điển hình cho việc bán lúa non của doanh nghiệp BĐS mà khách hàng phải “ôm trái đắng khi xuống tiền đó là dự án Roxana Plaza (P.Vĩnh Phú, TP.Thuận An, Bình Dương). Mới đây, ngày 9/4, thông tin từ Sở Xây dựng Bình Dương cho biết Sở vừa chuyển hồ sơ sang Công an tỉnh Bình Dương để tiếp tục xác minh, xử lý những vi phạm tại dự án Roxana Plaza (P.Vĩnh Phú, TP.Thuận An, Bình Dương).

Đây là dự án khu căn hộ dịch vụ, khu dịch vụ thương mại, văn phòng cho thuê có tổng diện tích đất trên 7.802 m2 do Công ty TNHH thương mại - dịch vụ - đầu tư BĐS Tường Phong (Công ty Tường Phong) làm chủ đầu tư, được triển khai từ năm 2010.

Gần đây, hàng trăm người mua căn hộ tại dự án trên đã đồng loạt gửi đơn thư đến các cơ quan chức năng Bình Dương vì lo sợ mất trắng số tiền trên 70% theo giá trị hợp đồng đã đóng cho Công ty CP Naviland.

Theo nội dung đơn thư, từ năm 2018, Công ty CP Naviland tổ chức sự kiện rầm rộ để mở bán căn hộ tại dự án Roxana Plaza. Người mua đã ký hợp đồng mua bán, đóng tiền được trên 70% giá trị hợp đồng cho Công ty CP Naviland (tổng số tiền lên đến hàng trăm tỉ đồng) và được cam kết đến cuối năm 2020 sẽ bàn giao nhà.

Tuy nhiên, cho đến nay người mua vẫn chưa được bàn giao nhà và dự án vẫn đang trong quá trình xây dựng. Trong khi đó thủ tục chuyển nhượng, mua bán căn hộ lại chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép.

Hay dự án nhà ở Tương Bình Hiệp (TP Thủ Dầu Một) do Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Á Châu làm chủ đầu tư được phê duyệt theo Quyết định 1192 năm 2012 của UBND tỉnh Bình Dương, có tổng diện tích hơn 306.348 m2. Theo quy hoạch, dự án này gồm các công trình nhà liền kề, khu nhà ở xã hội, công trình giáo dục, thương mại dịch vụ, công trình giao thông, cấp thoát nước... với tổng quy mô dân số 5.021-5.672 người.

Tuy nhiên, đến cuối năm 2017, dù chỉ mới được UBND TP Thủ Dầu Một phê duyệt quy hoạch 1/500 nhưng Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Á Châu đã tiến hành rao bán nền, ký hợp đồng nhận tiền đặt cọc của hàng trăm khách hàng.

Một dự án BĐS khác cũng khiến hàng trăm khách hàng "vác đơn" đi cầu cứu là dự án khu dân cư Nam Tân Uyên (phường Khánh Bình, thị xã Tân Uyên), với khoảng 3.700 nền. Đây là dự án do Công ty TNHH Công nghiệp và Đô thị Nam Tân Uyên làm chủ đầu tư.

Đến nay, dự án này mới chỉ dừng lại ở quy hoạch chi tiết 1/500. Thế nhưng, bằng hình thức "hợp đồng ủy quyền" cho đơn vị phân phối là Công ty Cổ phần Địa ốc Núi Hồng, nhiều khách hàng đã đóng tiền hơn một nửa trên một sản phẩm tại dự án.

 Mức xử phạt của cơ quan chức năng chưa đủ sức răn đe?

Trước đó, chính quyền tỉnh Bình Dương cũng mạnh tay xử phạt hành chính, đình chỉ hoạt động kinh doanh dài hạn với các chủ đầu tư, công ty phân phối có hành vi huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện. Đơn cử là quyết định đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản 12 tháng, xử phạt vi phạm hành chính gần 300 triệu đồng với Công ty TNHH MTV Đầu tư và Xây dựng HHA, chủ đầu tư dự án khu Dân cư Thương mại Dịch vụ Đông Bình Dương (TP. Dĩ An).

Xử phạt trên 250 triệu đồng đối với các chủ đầu tư/phân phối các dự án khu nhà ở Chánh Phú Hoà (thị xã Bến Cát), dự án khu nhà ở Suối Giữa (phường Tương Hiệp Bình và phường Chánh Mỹ, TP. Thủ Dầu Một), dự án thương mại cao tầng và căn hộ Splus (phường Vĩnh Phú, TP. Thuận An).

Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương cũng đã có công văn yêu cầu các đơn vị, địa phương liên quan, chủ đầu tư các dự án kinh doanh bất động sản thực hiện nghiêm các quy định về đầu tư, kinh doanh bất động sản chấm dứt tình trạng dự án bất động sản “gặt lúa non”. Theo đó, chủ đầu tư huy động, chiếm dụng vốn trái quy định sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Theo công văn này, chủ đầu tư, đơn vị phân phối bất động sản chỉ được phép tổ chức huy động vốn, mở bán nhà ở hình thành trong tương lai khi có thông báo đủ điều kiện của Sở Xây dựng theo đúng quy định của pháp luật nhà ở, kinh doanh bất động sản. Các hành vi huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở được ứng trước của khách hàng theo quy định của pháp luật bị nghiêm cấm.

Chủ đầu tư chỉ được sử dụng nguồn vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng nhà ở tại dự án. Việc huy động vốn lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà cho khách hàng. Doanh nghiệp chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng khi bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Thiên An