Luật Kinh doanh bất động sản quy định sẽ không cho phân lô bán nền tại 105 thành phố, thị xã. Chuyên gia cho rằng cho rằng tác động của việc siết phân lô bán nền tại đô thị đặc biệt I, II, III sẽ làm giảm bớt nguồn cung, dẫn đến việc đầu tư đất nền từ khu vực IV trở đi và đất nông thôn sẽ thu hút hơn, gián tiếp kích thích giá ở khu vực này tăng lên.
Cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố, thị xã
Kể từ ngày 01/01/2025, 105 thành phố, thị xã thuộc 63 tỉnh, thành trên khắp cả nước sẽ không được phân lô, bán nền theo quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi); tăng thêm 81 thành phố, thị xã so với quy định hiện hành.
Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/1/2025. Trong đó, nội dung được quan tâm đặc biệt là quy định về phân lô, bán nền, vì sẽ có tác động nhất định đến thị trường bất động sản trên khắp cả nước.
Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.
Ở các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Luật Kinh doanh bất động sản quy định sẽ không cho phân lô bán nền tại 105 thành phố, thị xã.
Đến tháng 12/2023, thống kê của Bộ Xây dựng cho biết toàn quốc có 902 đô thị; trong đó, có 2 đô thị loại đặc biệt, 22 đô thị loại I, 36 đô thị loại II, 45 đô thị loại III và 95 đô thị loại IV và 702 đô thị loại V. Điều đó đồng nghĩa quy định mới sẽ không cho phân lô, bán nền tại 105 thành phố, thị xã; tăng thêm 81 thành phố, thị xã so với quy định hiện hành.
Trong danh sách này thì ngoài 2 đô thị loại đặc biệt gồm Hà Nội và TP Hồ Chí Minh sẽ bị siết phân lô bán nền, còn có 22 đô thị loại I; trong đó, có 3 thành phố trực thuộc trung ương là Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ và 19 thành phố thuộc tỉnh gồm Huế, Vinh, Đà Lạt, Nha Trang, Quy Nhơn, Buôn Ma Thuột, Thái Nguyên, Nam Định, Việt Trì, Vũng Tàu, Hạ Long, Thanh Hóa, Biên Hòa, Mỹ Tho, Thủ Dầu Một, Bắc Ninh, Hải Dương, Pleiku, Long Xuyên.
36 đô thị loại II bao gồm các thành phố thuộc tỉnh Phan Thiết, Cà Mau, Tuy Hòa, Uông Bí, Thái Bình, Rạch Giá, Bạc Liêu, Ninh Bình, Đồng Hới, Phú Quốc, Vĩnh Yên, Lào Cai, Bà Rịa, Bắc Giang, Phan Rang-Tháp Chàm, Châu Đốc, Cẩm Phả, Quảng Ngãi, Tam Kỳ, Trà Vinh, Sa Đéc, Móng Cái, Phủ Lý, Bến Tre, Hà Tĩnh, Lạng Sơn, Sơn La, Tân An, Vị Thanh, Cao Lãnh, Vĩnh Long, Tuyên Quang, Sóc Trăng, Kon Tum, Dĩ An, Yên Bái.
45 đô thị loại III bao gồm 29 thành phố: Điện Biên Phủ, Hòa Bình, Hội An, Hưng Yên, Đông Hà, Bảo Lộc, Hà Giang, Cam Ranh, Cao Bằng, Lai Châu, Tây Ninh, Bắc Kạn, Tam Điệp, Sông Công, Sầm Sơn, Phúc Yên, Hà Tiên, Đồng Xoài, Chí Linh, Long Khánh, Gia Nghĩa, Ngã Bảy, Thuận An, Hồng Ngự, Từ Sơn, Phổ Yên, Tân Uyên, Bến Cát, Gò Công.
Cùng đó, 16 thị xã gồm Sơn Tây, Cửa Lò, Phú Thọ, Bỉm Sơn, La Gi, Sông Cầu, Long Mỹ, Tân Châu, Cai Lậy, Quảng Yên, Kỳ Anh, Bình Minh, Đông Triều, Phú Mỹ, An Nhơn, Kiến Tường.
Giá bất động sản sẽ ra sao?
Chia sẻ về những điểm mới này, luật sư Trần Mạnh Cường (Đoàn luật sư TP.HCM), luật hiện hành chỉ ngăn chặn phân lô, bán nền tại các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan; khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị. Với quy định mới này có hiệu lực đầu năm 2025 sẽ có 105 khu vực bị tác động. Trong hơn một năm tới thị trường đất nền ở những nơi đây sẽ có nhiều biến động mạnh.
Trước đây luật Đất đai 2003 đã có quy định cấm phân lô bán nền hoàn toàn ở khu vực đô thị, phát triển quy hoạch đô thị nhưng cho phép phân lô bán nền ở thị trấn, nông thôn. Đến luật Đất đai 2013 cho phép phân lô bán nền ngay trong khu vực trung tâm. Chính điều này đã làm cho việc phân lô, bán nền phát triển mạnh thời gian qua. Ngay cả ở TP.HCM, các dự án phân lô cũng "nở rộ" bởi đáp ứng được nhu cầu nhà ở của người dân, những người ít tiền. Vì thế, việc siết phân lô, tách thửa có thể làm giảm hoạt động mua bán đất nền trong thời gian tới. Từ đó, những lô đất nền tách thửa đã có sổ hồng chắc chắn giá sẽ bị đẩy lên cao.
Còn theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, sở dĩ phân lô nở rộ trong thời gian qua là bởi thủ tục dễ dàng hơn rất nhiều so với việc doanh nghiệp lập dự án. Vậy nên từ trước đến nay, người kinh doanh đất nền vẫn chuộng hình thức mua bán tự do, ít lập dự án chính quy. Người mua cũng thích đất nền tự tách thửa vì giá cả đa dạng, dễ mua dễ bán.
Chính vì vậy, khi luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định siết phân lô bán nền ở một số nơi có hiệu lực thì nguồn cung loại hình bất động sản này trên thị trường sẽ khan hiếm, khách hàng mua bán đất nền cũng ít nhiều giảm sút do không dễ tiếp cận và tìm kiếm sản phẩm như trước đó.
Nhiều nhận định khi siết phân lô sẽ khiến nguồn cung trở nên khan hiếm và giá có thể bị đẩy lên cao.
Rất nhiều nhận định khi siết phân lô sẽ khiến nguồn cung trở nên khan hiếm và giá có thể bị đẩy lên cao. Điều này sẽ ảnh hưởng đến người dân, những người ít tiền nhưng có nhu cầu muốn sở hữu một căn nhà phố hoặc muốn mua đất làm của để dành.
Thừa nhận là có khả năng này xong theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, về lâu dài việc này sẽ giúp thị trường này phát triển theo hướng minh bạch, bền vững, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, sốt đất. Đồng thời hạn chế lãng phí tài sản đất.
ề vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - cho rằng, nhu cầu với đất nền luôn rất cao còn thị trường lại thiếu nguồn cung từ dự án chính thống.
"Nhiều nhà đầu cơ đã tận dụng cơ hội gom đất rồi phân lô bán nền, tách thửa, thậm chí đặt tên thương mại giống các dự án chính thống để lôi kéo khách mua bán. Đồng thời, đua nhau thổi giá, đẩy giá nhà đất lên cao, gây hỗn loạn thị trường", ông Đính nói và khẳng định, việc siết phân lô bán nền là cần thiết.
Còn theo ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Bộ phận tư vấn dịch vụ DKRA Group - quy định mới về phân lô này sẽ khiến một số chủ đầu tư tương đối chật vật trong thời gian đầu triển khai. Tuy nhiên, trong tầm nhìn dài hạn, đây là một xu hướng tất yếu được áp dụng đồng bộ ở nhiều quốc gia, cải thiện tính minh bạch của thị trường…
Riêng với đất nền, ông Thắng cho rằng, thị trường này sẽ có những biến động lớn sau khi Luật mới có hiệu lực vào đầu năm 2025. Các dự án đất nền phân lô ở đô thị loại II, III đã triển khai rồi bán hàng rồi (đã có sổ đỏ) vẫn chuyển nhượng bình thường, thậm chí có thể được hưởng lợi về giá.
"Các dự án mới sẽ khó được duyệt hơn, những dự án tự phát, manh mún không còn làm cho nguồn cung đất nền khan hiếm. Quan hệ cung cầu làm giá các sản phẩm này tăng chứ khó giảm", ông Thắng nhấn mạnh.
Hồng Quang