Căn hộ Hà Nội tăng giá mạnh trong quý II/2025, thu hẹp khoảng cách với TP HCM

Thị trường bất động sản Hà Nội phục hồi mạnh trong quý II/2025 với nguồn cung căn hộ mới tăng gấp đôi so với quý trước, chủ yếu đến từ phân khúc cao cấp và hạng sang. Giá bán sơ cấp tăng hơn 5%, đưa mức trung bình tiệm cận TP HCM, trong khi loạt dự án mới mở bán thiết lập mặt bằng giá từ 80–130 triệu đồng/m2.

Căn hộ Hà Nội tăng giá mạnh trong quý II/2025, thu hẹp khoảng cách với TP HCM

Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng One Mount Group, quý II/2025 chứng kiến sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường căn hộ Hà Nội sau giai đoạn trầm lắng đầu năm. Cụ thể, toàn thị trường ghi nhận khoảng 7.800 căn hộ mở bán mới – gần gấp đôi so với quý I/2025. Đáng chú ý, lượng giao dịch đạt đúng bằng nguồn cung, phản ánh khả năng hấp thụ tốt bất chấp giá bán đang neo ở mức cao.

Trung bình, giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội quý II đạt khoảng 80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với quý I và tăng tới 24% so với cùng kỳ năm trước. Sự gia tăng này khiến khoảng cách giá giữa Hà Nội và TP HCM ngày càng thu hẹp. Trong khi đầu năm 2024, giá trung bình ở TP HCM cao hơn Hà Nội gần 20 triệu đồng/m2, thì đến tháng 7/2025, mức chênh lệch chỉ còn khoảng 9 triệu đồng/m2.

Tại TP HCM, dù chỉ có khoảng 1.900 căn hộ mở bán mới trong quý II/2025, nhưng lực cầu mạnh đã đẩy lượng giao dịch lên 2.900 căn – vượt nguồn cung và tăng 72% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, do có sự tham gia của nhiều dự án trung cấp (chiếm khoảng 42% nguồn cung mới), giá căn hộ sơ cấp tại TP HCM gần như đi ngang, ở mức khoảng 89 triệu đồng/m2.

Ông Trần Minh Tiến – Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng One Mount Group nhận định: “Tại Hà Nội, giá tăng nhanh do nguồn cung mới chủ yếu rơi vào phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi không có dự án trung cấp nào được tung ra thị trường trong quý II/2025. Điều này đã kéo mặt bằng giá trung bình của cả thị trường tăng mạnh, thậm chí tiệm cận TP HCM.”

Dự báo về những quý tiếp theo, ông Tiến cho rằng thị trường Hà Nội sẽ tiếp tục tăng giá, đặc biệt là khu Đông với loạt dự án hạng sang sắp ra mắt tại Long Biên, Gia Lâm – nơi được kỳ vọng thiết lập mặt bằng giá mới từ 100 triệu đồng/m2 trở lên. Trong khi đó, TP HCM có thể sẽ tiệm cận mốc 100 triệu đồng/m2 nếu thị trường hấp thụ tốt các sản phẩm cao cấp còn tồn kho.

7 dự án mở bán quý II: Dấu ấn cao cấp và hạng sang chiếm chủ đạo

Thị trường Hà Nội quý II/2025 đón nhận 7 dự án mở bán mới, phần lớn thuộc phân khúc hạng sang và cao cấp, góp phần thiết lập mặt bằng giá mới trên 80 triệu đồng/m2. Cụ thể:

The Matrix One Premium (MIK Group, khu Tây) chào bán với giá 120–130 triệu đồng/m2.

The Cosmopolitan (Vinhomes Global Gate) (MIK Group, khu Bắc): 100–110 triệu đồng/m2.

Hausman Premium (FLC Group, khu Tây): 90–100 triệu đồng/m2.

Galia Hanoi (Mey Group, khu Nam): 80–90 triệu đồng/m2.

Bốn dự án trên thuộc nhóm hạng sang, góp phần lớn trong việc kéo mặt bằng giá thị trường lên cao. Ngoài ra, thị trường còn có 3 dự án thuộc phân khúc cao cấp:

Kepler Land Mỗ Lao (TSQ Việt Nam, khu Tây): 70–80 triệu đồng/m2.

The Paris (Vinhomes Ocean Park) (Vinhomes & Mitsubishi, khu Đông): 65–70 triệu đồng/m2.

Masteri Trinity Square (Vinhomes Ocean Park) (Masterise Homes, Văn Giang – Hưng Yên): 55–65 triệu đồng/m2.

Theo định nghĩa của một số đơn vị nghiên cứu, phân khúc hạng sang được xác định từ 80 đến 230 triệu đồng/m2, trong khi cao cấp là từ 50 đến 80 triệu đồng/m2. Điều này cho thấy, thị trường Hà Nội đang định hình rõ xu hướng phát triển thiên về sản phẩm cao cấp trở lên.

Đặc biệt, sự xuất hiện của các dự án liên doanh như Vinhomes – Mitsubishi, Masterise – Vinhomes, hay MIK Group với dòng sản phẩm mới tại khu Bắc – Tây Hà Nội cho thấy tín hiệu mở rộng vùng phát triển căn hộ hạng sang ra ngoài trung tâm truyền thống.

Với tốc độ mở bán và tiêu thụ nhanh trong quý II/2025, các chuyên gia dự đoán nửa cuối năm sẽ tiếp tục là thời điểm bùng nổ nguồn cung, đồng thời tạo đà thiết lập mặt bằng giá mới tại Hà Nội.

Lê Phong