Hà Nội lấy ý kiến về cách tính tiền, diện tích căn hộ khi cải tạo chung cư cũ

Dự thảo cải tạo chung cư cũ theo hình thức xã hội hóa sẽ được UBND thành phố Hà Nội lấy ý kiến nhân dân từ ngày 15/12. Trong đó, có những nội dung đáng chú ý về cách tính diện tích căn hộ và mức tiền mà chủ sở hữu phải đóng khi nhận căn hộ diện tích lớn hơn.

Giá tính tiền bằng giá chi phí xây dựng

Theo thông tin trên Cổng thông tin UBND thành phố Hà Nội, thành phố vừa công khai lấy ý kiến về dự thảo Quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn.

Theo dự thảo, đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư do nhà nước trực tiếp thực hiện, hệ số K bồi thường bằng 1 lần. Đối với phần diện tích căn hộ tái định cư vượt quá hệ số K bằng 1 hoặc dự án không cân đối được tài chính thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp kinh phí để đầu tư xây dựng đối với phần diện tích này hoặc phần không cân đối được hiệu quả tài chính. Chi phí đóng góp được tính theo giá trị để đầu tư xây dựng dự án phân bổ đều cho 1 mét vuông diện tích sàn căn hộ tái định cư.

Với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không thuộc trường hợp quy định nêu trên, hệ số K bồi thường được xác định trên cơ sở một số nguyên tắc và tiêu chí.

Cụ thể, hệ số K bồi thường không vượt quá 2 lần diện tích sử dụng cũ ghi trong Giấy chứng nhận được cấp qua các thời kỳ hoặc diện tích đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Nghị định 69 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Căn hộ mới được đền bù có diện tích không nhỏ hơn 25 mét vuông và đảm bảo tỷ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45 mét vuông không vượt quá 25% tổng số căn hộ chung cư của dự án theo quy định tại Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư.

Đối với diện tích sàn xây dựng nhà ở, nhà đầu tư cân đối giữa tổng diện tích sàn nhà ở theo quy hoạch được duyệt, theo nguyên tắc sau khi đền bù diện tích sàn nhà ở mới cho các chủ sở hữu, diện tích sàn nhà ở còn lại chủ đầu tư được kinh doanh thương mại (bán, cho thuê) theo quy định để bù đắp kinh phí đầu tư xây dựng dự án, đảm bảo hiệu quả tài chính của dự án. Việc sử dụng phần diện tích còn lại để kinh doanh phải đảm bảo tổng dân số của dự án không vượt quá dân số đã được phê duyệt theo quy hoạch.

Đối với phần diện tích kinh doanh thương mại, theo dự thảo quy định, phần diện tích còn lại sau khi bố trí cho các chủ sở hữu tầng 1 của nhà chung cư cũ, chủ đầu tư được kinh doanh thương mại để bù đắp kinh phí đầu tư xây dựng dự án, đảm bảo hiệu quả tài chính của dự án.

Hệ số bồi thường K được xác định trên cơ sở đảm bảo khả năng cân đối hiệu quả tài chính của dự án, xác định điểm hoà vốn của dự án theo phương pháp thặng dư trên nguyên tắc tổng doanh thu dự kiến từ dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trừ đi tổng chi phí dự kiến nhà đầu tư phải bỏ ra để thực hiện dự án từ khi được chấp thuận chủ trương đầu tư đến khi dự án đi vào vận hành khai thác (các chi phí đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật); mức lợi nhuận định mức nhà đầu tư được hưởng được tính bằng 14% tổng chi phí nhà đầu tư bỏ ra (theo mức lợi nhuận trong phương pháp thặng dư tính tiền sử dụng đất trên địa bàn thành phố).

Căn cứ vào điều kiện cụ thể của dự án tại từng khu vực, hồ sơ hiện trạng nhà chung cư, hồ sơ quy hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, UBND cấp huyện có trách nhiệm xây dựng hệ số K bồi thường, gửi Sở Xây dựng để chủ trì cùng các Sở, ngành có liên quan rà soát, tổng hợp báo cáo UBND thành phố phê duyệt theo quy định, tuân thủ quy định của pháp luật hiện hành về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Đối với phần diện tích căn hộ tái định cư vượt quá hệ số K đã xác định tại phương án bồi thường được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và trường hợp giá trị căn hộ tái định cư nhỏ hơn giá trị căn hộ cũ sau khi quy đổi theo hệ số K, dự thảo quy định nêu, sẽ thực hiện theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 21 Nghị định 69/2021.

Liên quan đến các tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư, dự thảo yêu cầu nhà đầu tư phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% sơ bộ tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 15% sơ bộ tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên. Vốn chủ sở hữu được xác định trên cơ sở kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động. Nhà đầu tư cũng phải có kinh nghiệm thực hiện tối thiểu 1 dự án khu đô thị có nhà ở hoặc 1 dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy mô tương tự với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư dự kiến đăng ký tham gia…

Triển khai từ quý II/2023

Thống kê đến năm 2020, TP Hà Nội có 1.579 nhà chung cư cũ, bao gồm 1.273 nhà thuộc 76 khu chung cư. Ngoài ra, còn 306 chung cư cũ độc lập, được xây dựng từ những năm 1960-1994 và trước năm 1954.

Từ năm 2005, Hà Nội bắt đầu cải tạo các khu chung cư cũ. Tuy nhiên, do một số bất cập và sự thay đổi chính sách nên đến nay mới có 19 dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn đã hoàn thành, đưa vào sử dụng (chiếm 1,2% tổng số nhà ở chung cư cũ) và 14 dự án đang triển khai.

Tại Văn bản số 3413/UBND-TH báo cáo trả lời kiến nghị cử tri trước và sau kỳ họp thứ 7, HĐND TP khóa XVI, UBND TP Hà Nội có trả lời cụ thể như sau:

Triển khai Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và để đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn, UBND TP đã ban hành Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn TP Hà Nội (số lượng nhà chung cư cũ của TP 1.579 nhà, hiện nay, UBND các quận, huyện, thị xã đang tiếp tục rà soát để cập nhật bổ sung).

Đề án đã xác định 8 nhiệm vụ, giải pháp trọng tâm, trong đó, TP Hà Nội sẽ ban hành 3 kế hoạch để thực hiện cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong giai đoạn 2021 - 2025 và những năm tiếp theo, gồm: Kế hoạch tổng kiểm tra, rà soát, khảo sát, kiểm định tổng thể các chung cư cũ; Kế hoạch lập quy hoạch chi tiết, tổng mặt bằng chung cư cũ, đề án quy gom tái định cư chung cư cũ; Kế hoạch cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ.

Tùy tình hình thực tế khi triển khai, TP Hà Nội sẽ điều chỉnh tiến độ, danh mục phát sinh đảm bảo tính linh hoạt, khả thi, đồng bộ với các kế hoạch liên quan.

Đến nay, UBND TP Hà Nội đã ban hành các Kế hoạch 333/2021/KH-UBND triển khai thực hiện Nghị định số 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn TP Hà Nội; Kế hoạch 329/2021/KH-UBND nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dụng lại chung cư cũ; Kế hoạch 334/2021/KH-UBND tổng kiểm tra rà soát, kiểm định, đánh giá chất lượng toàn bộ các chung cư cũ; Kế hoạch 335/2021/KH-UBND cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ – Đợt 1.

Các kế hoạch dự kiến chia 4 Đợt, trong đó Đợt 1 lựa chọn triển khai ban đầu 10 khu chung cư cũ giai đoạn 2021 - 2025 gồm: 6 khu có tính khả thi (Kim Liên, Trung Tự, Khương Thượng, Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam, Nghĩa Tân) và 4 khu có nhà nguy hiểm cấp D (Giảng Võ; Thành Công, Ngọc Khánh; Bộ Tư pháp); đôn đốc 14 dự án cải tạo xây dựng lại nhà chung cư đang triển khai; rà soát bổ sung triển khai đối với nhà chung cư đơn lẻ cấp D (phát sinh trong quá trình kiểm định) còn lại trên địa bàn; xem xét triển khai Đề án, dự án quy gom tái định cư các chung cư cũ đơn lẻ trên địa bàn quận Hoàn Kiếm.

Đối với chung cư cũ đã hoàn thành kiểm định và lập quy hoạch chi tiết dự kiến xong trong quý IV/2022 thì có thể tổ chức lựa chọn Nhà đầu tư thực hiện dự án, thực hiện công tác chuẩn bị đầu tư dự kiến trong quý I/2023, dự kiến khởi công trong quý II/2023.

Với các chung cư cũ còn lại sẽ được cập nhật bổ sung thành các đợt tiếp theo, triển khai thực hiện song song đồng thời theo kế hoạch và trong những năm tiếp theo; khuyến khích chung cư nào hoàn thành xong trước kiểm định, quy hoạch thì tổ chức lựa chọn chủ đầu tư triển khai trước.

Đức Minh