Chưa GPMB xong đã rao bán, Dự án Grand Park City của Công ty An Phú Sinh có nhiều dấu hiệu bất thường

Dự án Khu dân cư An Phú Sinh được chấp thuận chủ trương đầu tư cho Công ty An Phú Sinh từ năm 2019 khi công ty này được thành lập chưa đầy 4 tháng. Đến nay, sau hơn 3 năm triển khai, dự án vẫn chưa giải phóng mặt bằng xong nhưng đã được rầm rộ rao bán từ lâu. Cùng với đó là rất nhiều dấu hiệu bất thường khiến dư luận đặt câu hỏi về dự án này.

Chưa giải phóng mặt bằng xong đã rầm rộ rao bán

Thời gian qua, trên các trang mạng xuất hiện nhiều thông tin quảng cáo, rao bán đất nền tại dự án Khu dân cư An Phú Sinh (tên thương mại được chủ đầu tư và đơn vị phân phối tự đặt là Khu đô thị cao cấp Grand Park City) tại xã Phước Lý, huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An. Dự án do Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng An Phú Sinh (Công ty An Phú Sinh) làm chủ đầu tư. Công Ty Cổ Phần Green Real (Green Real, số 18 Đường 17, An Phú, Quận 2, TP. HCM) là đơn vị phân phối độc quyền.

Theo thông tin giới thiệu trên website https://greenreal.vn, Khu đô thị cao cấp Grand Park City sở hữu vị trí đắc địa, thích hợp để đầu tư và an cư lâu dài. Với tổng quy mô 14,7ha, mật độ xây dựng chỉ 44,88%, pháp lý rõ ràng cùng nhiều tiện ích 5 sao vượt trội như công viên, hồ bơi, sân tennis, khu thể thao, trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, trường mẫu giáo và tiểu học, trạm y tế,…Đồng thời, với việc phát triển hệ sinh thái “All in One” theo mô hình khu đô thị phức hợp đa chức năng, với lối kiến trúc không gian mở hiện đại, mặt tiền rộng lớn xen kẽ mảng xanh thiên nhiên,…Grand Park City sẽ đáp ứng nhu cầu thiết thực trong ngắn hạn đồng thời còn mang lại nhiều giá trị gia tăng cho khách hàng trong dài hạn, đặc biệt đối với lượng dân cư đông đảo đang làm việc trên địa bàn huyện Cần Giuộc và khu vực lân cận, hoặc với nhà đầu tư muốn tìm vị trí phát triển các loại hình kinh doanh thương mại dịch vụ.…

Với các lợi thế kép, sự chuẩn bị kỹ lưỡng và tuyên ngôn đem đến cho khách hàng “một chuẩn mực mới cho cuộc sống tràn ngập năng lượng”, Grand Park City được dự báo sẽ tạo nên sức hút lớn với thị trường không chỉ TP.HCM mà còn từ các vùng lân cận. Bằng việc đảm bảo pháp lý hoàn chỉnh 100%, sổ đỏ sở hữu lâu dài, dự án Grand Park City đem lại sự tin tưởng và giá trị gia tăng bền vững cho quý khách hàng, quý đối tác trong trung và dài hạn. Tiến độ xây dựng dự án luôn được cập nhật thường xuyên và minh bạch, công khai, đảm bảo theo đúng lộ trình được bàn giao chính là nền tảng quan trọng nhất để quý khách hàng có thể tự tin đặt niềm tin và sẵn sàng chờ đón những giá trị tốt đẹp nhất mà Grand Park City sẽ đem đến trong tương lai.

Grand Park City ĐẢM BẢO giá trị gia tăng cho đối tác khách hàng đầu tư dài hạn, với mức lợi nhuận CAM KẾT từ dự án cực kỳ hấp dẫn, đi kèm với đó là tính thanh khoản CỰC ĐẠI. Mức chiết khấu CỰC LỚN lên đến 10%, ngoài ra, khi thanh toán trong giai đoạn đầu tiên của dự án, Qúy Khách hàng còn nhận được các chính sách bán hàng với mức giá ƯU ĐÃI NHẤT....

Trên website này còn đăng hình ảnh về dự án Grand Park City kèm nội dung: "sở hữu đất nền liền kề Phú Mỹ Hưng chỉ tử 660 triệu/nền (30%)". 

Theo tìm hiểu, từ ngày 16/4/2022, Công ty An Phú Sinh và Green Real đã bắt tay hợp tác với nhau để thực hiện dự án Grand Park City. 

Ngày 19/4/2022, Công ty An Phú Sinh có Tờ trình về việc triển khai chính sách ưu đãi dành cho khách hàng dự án Grand Park City và đã được ông Lê Văn Trường, Tổng giám đốc Công ty An Phú Sinh ký duyệt.

Theo đó, Công ty An Phú Sinh đặt mục tiêu bán hết toàn bộ gói sản phẩm đợt 1 của dự án Grand Park City với tổng cộng 126 lô. Đồng thời triển khai chính sách ưu đãi đặc biệt dành cho khách hàng nhân dịp 30/4 và 1/5 với số lượng 50 nền. Cụ thể, 50 khách hàng đặt cọc đầu tiên trước ngày 31/5/2022 trong gói sản phẩm công bố mở bán sẽ nhận ngay chiết khấu 1% trên mỗi sản phẩm (điều kiện là khách hàng đặt cọc và hoàn tất ký hợp đồng thanh toán đợt 1. Triết khấu sẽ trừ trực tiếp vào hợp đồng).

Trong khi đó, lãnh đạo UBND huyện Cần Giuộc cho biết, trên địa bàn không có dự án Grand Park City, tại vị trí dự án này là Khu dân cư An Phú Sinh do Công ty An Phú Sinh làm chủ đầu tư. Dự án mới được giao 5,5ha đất trong tổng số 14,7ha theo quyết định của UBND tỉnh Long An, mọi hành vi rao bán dự án ở thời điểm hiện tại đều vi phạm pháp luật. 

Vào đầu tháng 8/2022, trước cổng dự án có một tấm biển thông báo do UBND xã Phước Lý cắm với nội dung: “Dự án khu dân cư An Phú Sinh chưa đủ điều kiện kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản”. Tuy nhiên không hiểu vì lý do gì, ít ngày sau đó tấm biển này đã biến mất. 

Theo ghi nhận thực tế tại dự án vào tháng 9/2022, trong khu đất dự án Khu dân cư An Phú Sinh vẫn còn nhiều hộ dân đang sinh sống. Những khu vực đã được giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư cho tiến hành san ủi, làm đường và cống thoát nước. Công trường dự án vẫn còn rất ngổn ngang, bừa bộn, chưa hạng mục nào hoàn chỉnh. Trên công trường chỉ có vài công nhân đang làm việc.

Dự án đã 2 lần được giãn tiến độ 

Theo hồ sơ PV có được, Dự án Khu dân cư An Phú Sinh được UBND tỉnh Long An quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư số 2025/QĐ-UBND ngày 10/6/2019, với tổng vốn đầu tư là 280 tỷ đồng. Tiến độ tháng 9/2020 hoàn thành đền bù giải phóng mặt bằng, hoàn thành thi công các hạng mục hạ tầng kỹ thuật khu dân cư. Tháng 10/2020 trở đi đưa dự án vào khai thác.

Ngày 23/6/2020, UBND huyện Cần Giuộc phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 dự án. Theo quy hoạch, Khu dân cư An Phú Sinh là khu dân cư xây dựng mới, được đầu tư sử dụng cho mục đích khai thác kinh doanh; một phần phục vụ tái định cư cho các hộ dân có đất bị thu hồi trong khu vực dự án. Dự án có tổng cộng 591 lô nền. Trong đó có 249 lô nhà mặt phố, 292 lô nhà liên kế, 12 lô nhà biệt thự và 38 lô tái định cư.

Ngày 13/10/2020, UBND tỉnh Long An có quyết định phê duyệt hệ số điều chỉnh giá đất bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để thực hiện dự án Khu dân cư An Phú Sinh. Ngày 26/11/2020, UBND tỉnh Long An có quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư dự án Khu dân cư An Phú Sinh, với diện tích đất thu hồi là hơn 14,7ha ( trong đó đất nông nghiệp là hơn 13ha; đất phi nông nghiệp là gần 1,7ha), có 50 hộ dân và một tổ chức (UBND xã Phước Lý, chưa tính hộ có mồ mả) bị ảnh hưởng.

Ngày 26/10/2020 Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Long An có quyết định cho phép Công ty An Phú Sinh được giãn tiến độ thực hiện dự án. Theo đó, tiến độ dự án được giãn đến ngày 31/3/2021 sẽ hoàn thành thủ tục bồi thường, giải phóng mặt bằng và thủ tục đất đai khác; hoàn thành thủ tục môi trường, phòng cháy chữa cháy, quy hoạch xây dựng. Đến ngày 31/12/2021 dự án đủ điều kiện đi vào hoạt động.

Ngày 26/11/2020, UBND huyện Cần Giuộc có Quyết định số 6859/QĐ-UBND phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư dự án Khu dân cư An Phú Sinh.

Tháng 12/2020, Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng huyện Cần Giuộc xác nhận Công ty An Phú Sinh đã chuyển cho Ban Quản lý 50 tỷ đồng kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư dự án này.

Đến ngày 31/12/2021, UBND huyện Cần Giuộc lại có Quyết định số 7577/QĐ phê duyệt điều chỉnh chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 dự án khu dân cư An Phú Sinh theo hướng nâng chiều cao, thêm 1 tầng ở 1 số lô đất, từ đó tăng hệ số sử dụng đất từ 2,4 lên 3,2 lần.

Ngày 12/1/2022, Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Long An tiếp tục có văn bản số 113/SKHĐT-KTĐN gửi UBND tỉnh đề nghị xem xét chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án khu dân cư An Phú Sinh. 

Hai ngày sau, ngày 14/1/2022, UBND tỉnh Long An lại tiếp tục có Quyết định chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư số 399/QĐ-UBND tăng vốn đầu tư dự án từ 280 tỷ đồng (vốn góp của chủ đầu tư hơn 56 tỷ đồng) lên 791 tỷ đồng (vốn góp của chủ đầu tư 158,3 tỷ đồng). 

Ngoài ra, UBND tỉnh Long An cũng chấp thuận điều chỉnh cho chủ đầu tư giãn tiến độ thực hiện dự án do tiến bộ bồi thường giải phóng mặt bằng chậm, gặp nhiều khó khăn. Tiến độ dự án được kéo dài đến tháng 12/2022 “đủ điều kiện đi vào hoạt động toàn bộ dự án”.

Ngày 25/2/2022, UBND tỉnh Long An có quyết định 1647/QĐ-UBND về việc giao đất và cho Công ty An Phú Sinh thuê đất với diện tích hơn 5,5ha tại xã Phước Lý, huyện Cần Giuộc để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật khu dân cư An Phú Sinh, trong đó giao hơn 2,4ha đất ở nông thôn (bao gồm đất tái định cư) có thu tiền sử dụng đất; diện tích hơn 2,7ha sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh, giao đất không thu tiền sử dụng đất, được giao lại cho địa phương quản lý sau khi nhà đầu tư đã xây dựng xong theo quy hoạch được duyệt. Ngoài ra, UBND tỉnh Long An cũng cho Công ty An Phú Sinh thuê đất 3.753m2 để đầu tư công trình giáo dục, y tế thuộc dự án khu dân cư An Phú Sinh.

Tháng 7/2022, Bí thư Huyện ủy Cần Giuộc, Trương Thanh Liêm cùng các ban, ngành liên quan đã tới kiểm tra thực tế dự án Khu dân cư An Phú Sinh và làm việc với Công ty An Phú Sinh về tiến độ triển khai dự án.

Theo thông tin tại buổi làm việc này, Dự án Khu dân cư An Phú Sinh có tổng giá trị bồi thường hỗ trợ hơn 390 tỉ đồng. Đến thời điểm tháng 7/2022, Công ty An Phú Sinh mới thực hiện chi trả bồi thường, hỗ trợ cho 24 hộ, diện tích hơn 72.500m2, số tiền hơn 181 tỉ đồng, đạt 51,06% về số hộ và 49,2% về diện tích. Hạ tầng kỹ thuật phần diện tích được cấp phép tại dự án đang triển khai thi công xây dựng, khối lượng hoàn thành ước đạt 55%. Các hạng mục còn lại đang triển khai: Hệ thống thoát nước mưa, hệ thống nước thải, đường giao thông, hệ thống cấp nước,…

Về chế độ tái định cư, tổng số nền tái định cư Khu dân cư An Phú Sinh là 38 nền. Tổng số nền theo phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư được phê duyệt là 20 nền, trong đó có 3 hộ đã nhận tiền bồi thường nhưng chưa bố trí nền. Chủ đầu tư đang hoàn chỉnh hạ tầng để bàn giao nền tái định cư cho người dân. Hiện dự án còn 25 hộ, diện tích hơn 71.600m2 chưa đồng ý nhận tiền bồi thường.

Bí thư Huyện ủy Cần Giuộc yêu cầu chủ đầu tư tích cực phối hợp chính quyền địa phương tiếp tục tuyên truyền, vận động các hộ dân đồng ý nhận tiền bồi thường, giao mặt bằng. Công ty cần có chính sách hỗ trợ ngoài phương án phù hợp để giải quyết thỏa đáng dứt điểm những trường hợp vướng mắc trong thời gian sớm nhất. Nếu hộ dân vẫn không đồng ý nhận tiền bồi thường, giao mặt bằng, các ngành chuyên môn huyện lập hồ sơ, thủ tục tiến hành cưỡng chế theo quy định của pháp luật.

Nhiều câu hỏi cần được làm rõ

Từ những thông tin từ hồ sơ pháp lý dự án Khu dân cư An Phú Sinh, một số luật sư cho rằng cần phải xem xét lại quy trình lựa chọn chủ đầu tư, giải phóng mặt bằng, thu hồi đất và giao đất tại dự án này. 

Cụ thể, theo quy định tại khoản 2, Điều 22 Luật Nhà ở 2014 thì việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có thể qua 3 hình thức là đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất hoặc chỉ định chủ đầu tư. Nếu chỉ định chủ đầu tư thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 21 Luật Nhà ở và có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định tại Khoản 1 và 4 Điều 23 Luật Nhà ở: Khoản 1, Điều 23 Luật Nhà ở quy định “sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp để xây dựng nhà ở thương mại” và khoản 4, Điều 23 quy định “nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại”.

Cũng theo các tài liệu tại các cơ quan chức năng của tỉnh Long An thì Công ty An Phú Sinh đã được UBND tỉnh Long An giao đất giao hơn 2,4ha đất ở tại nông thôn (bao gồm đất tái định cư) có thu tiền sử dụng đất; giao hơn 2,7ha đất sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng không thu tiền sử dụng đất. Đồng thời, các văn bản của UBND tỉnh Long An không thể hiện rõ việc Công ty An Phú Sinh đã có sẵn đất thông qua nhận chuyển nhượng từ tổ chức, cá nhân hay không thể hiện việc đã tổ chức đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất mà chỉ thể hiện Nhà nước thu hồi bồi thường, giải phóng mặt bằng thông qua Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng huyện Cần Giuộc thực hiện trên cơ sở Công ty An Phú Sinh chuyển tiền vào tài khoản của Ban Quản lý, sau đó giao đất và cho Công ty An Phú Sinh thuê đất.

Theo quy định pháp luật thì dự án Khu dân cư An Phú Sinh chưa giải phóng mặt bằng, chưa đầu tư cơ sở hạ tầng, vị trí khu đất có giá trị thương mại cao cần phải tổ chức đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư. Vậy UBND tỉnh Long An chỉ định nhà đầu tư đã dựa trên căn cứ nào? Việc chủ đầu tư chưa có sẵn quyền sử dụng đất, chưa có văn bản thể hiện việc Nhà nước đã thu hồi đất thì cơ sở nào để tỉnh Long An giao đất cho chủ đầu tư? Đây là những câu hỏi cần phải được thanh kiểm tra làm rõ, minh bạch và công khai.

Mặt khác, dự án Khu dân cư An Phú Sinh là nhà ở thương mại. Từ đó vấn đề giải phóng mặt bằng cũng cần được xem xét kỹ lưỡng về quy trình. Căn cứ tài liệu của dự án cho thấy, việc thực hiện thu hồi, giải phóng thông qua Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng huyện Cần Giuộc mà không phải là do doanh nghiệp tự thoả thuận đền bù với người dân có đất. Thậm chí người dân còn có khả năng bị cưỡng chế thu hồi đất nếu không nhận tiền bồi thường giải phóng mặt bằng. Điều này cũng cần được cơ quan chức năng xem xét, kiểm tra, đảm bảo đúng quy trình, thủ tục pháp luật quy định về đầu tư, đất đai, xây dựng, đấu giá, đấu thầu.

Vấn đề thu hồi đất để thực hiện dự án cũng là vấn đề nóng trong những ngày gần đây khi được đưa ra bàn thảo trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Theo đó, Điều 70 của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định Nhà nước thu hồi đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (trong đó có phát triển khu đô thị, nhà ở thương mại và dự án khác) khi trên 80% người có đất đồng ý. Về vấn đề này, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cho rằng "80% người dân có đất thu hồi đồng ý, còn 20% chưa đồng ý thì áp dụng cơ chế hành chính để thu hồi đất là không được". "Quy định như vậy là chung chung, không đúng tinh thần Hiến pháp và chủ trương của Trung ương. Cơ quan soạn thảo cần tách bạch quan hệ dân sự - hành chính"....Sau khi tiếp thu ý kiến của Ủy ban Thường vụ, Chủ tịch Quốc hội, Luật Đất đai sửa đổ đã bỏ quy định này.

Về tiến độ dự án, tỉnh Long An 2 lần cho kéo dãn tiến độ triển khai, bồi thường, xây dựng hạ tầng và đưa toàn bộ dự án vào sử dụng. Tuy nhiên đến nay dự án vẫn chưa giải phóng mặt bằng xong, từ đó cũng đặt ra vấn đề cần phải xem xét năng lực, uy tín của chủ đầu tư.

Quang Tuấn