Nhiều ý kiến cho rằng, việc quy định thời hạn sử dụng chung cư từ 50 năm trở lên sẽ khiến nhiều người dân lo ngại. Từ đó, ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản, tạo xu hướng “mua đất” thay mua nhà chung cư, phát triển hình thức phân lô, bán nền khiến cho giá nhà đất tăng cao.
Lo ngại chung cư xuống cấp nhanh
Mới đây, Chính phủ đã có tờ trình gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội về dự án Luật nhà ở (sửa đổi). Trong đó, việc Chính phủ đưa ra đề xuất sở hữu nhà chung cư có thời hạn là điểm mới được dư luận đặc biệt quan tâm.
Quy định mới này được xe là tương tự với hệ thống pháp luật của nhiều quốc gia trên thế giới và khu vực. Đơn cử, từ những năm 1980, chính quyền thành phố Thâm Quyến, Trung Quốc, đã có những bản hợp đồng cho người dân thuê đất với thời hạn 20 năm. Đến năm 1988, các quy định được luật hóa cụ thể hơn. Thời hạn đối với người dân mua nhà phục vụ nhu cầu ở thực sẽ là 70 năm, mục đích phát triển thương mại là 50 năm và các dự án công nghiệp là 40 năm.
Bản thân người dân Trung Quốc cũng không quá lo ngại về vấn đề này. Theo ông Zhu Guozhong, Giáo sư tại ĐH Bắc Kinh, người dân vốn xác định căn nhà sẽ xuống cấp sau 30 năm. Vì vậy, thời hạn 70 năm không quá quan trọng khi nhiều người sẽ chuyển nhà sớm hơn.
Cushman & Wakefield chỉ ra rằng, tuổi thọ trung bình của một tòa nhà ở Trung Quốc là 35 năm. Con số này thấp hơn nhiều so với mức 74 năm của Mỹ và 132 năm ở Anh. Trong khi đó, tại Singapore, người dân được sở hữu bất động sản theo hai hình thức là lâu dài và có thời hạn (99 năm hoặc 999 năm).
Theo Channel News Asia, 80% dân số Singapore hiện sống trong nhà ở xã hội do chính phủ xây dựng (căn hộ HDB). Những sản phẩm này có thời hạn sở hữu 99 năm. So sánh về giá, các căn hộ dạng sở hữu lâu dài thường có giá cả triệu USD. Trong khi đó, căn hộ HDB chỉ khoảng vài trăm nghìn USD.
"Nếu chính phủ bán các căn hộ dưới dạng sở hữu vĩnh viễn, sớm muộn chúng ta sẽ hết đất để xây thêm nhà mới. Không chỉ vậy, hệ thống cơ sở hạ tầng cũng sẽ dần lỗi thời và xuống cấp sau một thế kỷ", Thủ tướng Singapore Lý Hiển Long giải thích về quy định thời hạn sở hữu căn hộ vào năm 2018.
Tại Việt Nam, nhiều chuyên gia cho rằng, thực tế tại các chung cư sẽ xuất hiện tình trạng xuống cấp sau khoảng 20 năm sử dụng. Điều này sẽ làm cho người dân lo ngại nếu quy định việc hết thời hạn sử dụng, sở hữu khi phải phá dỡ theo quy định.
Nhiều chung cư ở nước ta sẽ xuống cấp nhanh chóng sau thời gian ngắn sử dụng. (Ảnh minh họa)
Lo tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản, làm gia tăng phân lô, bán nền
Theo quy định mới của dự thảo, theo Điều 25 quy định, quyền sở hữu căn hộ chung cư chấm dứt khi căn hộ chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc chưa hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc các trường hợp phải phá dỡ theo quy định của luật này.
Khi đó, chủ sở hữu có căn hộ chung cư thuộc diện bị phá dỡ được quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có căn hộ chung cư và phải đóng góp kinh phí để xây dựng lại căn hộ chung cư mới. Trường hợp do quy hoạch không được tiếp tục xây dựng căn hộ chung cư, chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định.
Phát biểu tại phiên họp thứ 21, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), về tính hợp lý, khả thi của đề xuất trên, Thường trực Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng có hai loại ý kiến, trong đó loại ý kiến thứ nhất không tán thành quy định mới về sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn vì nhiều lý do.
“Việc thay đổi chính sách từ không quy định thời hạn sang quy định thời hạn sở hữu căn hộ chung cư chưa nhận được nhiều sự đồng tình, ủng hộ” - ông Tùng lo ngại. Ông cho rằng quy định này có khả năng tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản vốn đang gặp nhiều khó khăn hiện nay.
Mặt khác, việc này có thể dẫn đến hệ quả mất cân đối cung - cầu trong lĩnh vực nhà ở, tạo xu hướng “mua đất” thay mua nhà, phát triển hình thức phân lô, bán nền khiến cho giá nhà đất tăng cao, cản trở mục tiêu chính sách phát triển căn hộ chung cư, nhất là ở các đô thị lớn.
Ý kiến này còn cho rằng theo quy định như dự thảo luật, thời hạn sở hữu căn hộ chung cư (tài sản lớn của người dân thực tế) sẽ không được xác lập cụ thể cùng với việc xác lập quyền sở hữu mà phụ thuộc vào quyết định hành chính của cơ quan quản lý về xây dựng khi kiểm định căn hộ chung cư ở các thời điểm khác nhau.
“Điều này dẫn đến hệ lụy là không có cơ sở để xác định thời hạn sở hữu căn hộ chung cư khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” - ông Tùng cho hay.
Chủ nhiệm Hoàng Thanh Tùng cho biết “đa số ý kiến trong Thường trực Ủy ban Pháp luật tán thành với loại ý kiến thứ nhất”.
Tuy nhiên theo ông Tùng, một số ý kiến trong Thường trực Ủy ban Pháp luật tán thành quy định của dự thảo luật, bảo đảm có cơ sở pháp lý để xử lý các căn hộ chung cư hết niên hạn sử dụng một cách có hiệu quả, đặc biệt là các chung cư cao tầng có số lượng căn hộ rất lớn.
Nhiều ý kiến không ủng hộ quy định thời hạn sở hữu chung cư. (Ảnh minh họa)
Có thể quy định song hành sở hữu có thời hạn và vĩnh viễn
Nêu ý kiến, Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính - Ngân sách Nguyễn Phú Cường cho rằng thường người mua căn hộ chung cư có thu nhập thấp hơn, còn có tiền họ sẽ mua biệt thự, nhà biệt lập.
Dẫn quy định của Luật Đất đai, ông Cường nói việc giao đất ở không thời hạn. Còn theo dự thảo, căn hộ chung cư có thể có thời hạn 40, 50 năm hoặc nửa chừng bị xuống cấp, hoặc do thiên tai buộc phải tháo dỡ, lúc đó quyền sở hữu không còn nữa.
Cho rằng quy định như dự thảo luật “không hợp lý”, ông Cường đề nghị xem xét lại để tránh phản ứng của người dân, xã hội.
Tổng thư ký Quốc hội Bùi Văn Cường cho rằng việc chấm dứt quyền sở hữu căn hộ chung cư có thể không có quá nhiều ảnh hưởng ở các địa phương khác. Tuy nhiên, ở Hà Nội, TP.HCM và một số TP lớn trực thuộc trung ương thì tác động rất lớn do quỹ đất hạn chế, số lượng nhà ở không nhiều, trong mỗi tòa chung cư là hàng trăm, hàng ngàn hộ gia đình.
Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho rằng cách tiếp cận mới về sở hữu căn hộ chung cư sẽ khắc phục được vấn đề xử lý, phá dỡ căn hộ chung cư cũ hết thời hạn, không an toàn, ảnh hưởng đến tính mạng, tài sản của người dân.
Ông Thanh cũng băn khoăn dự thảo luật chưa làm rõ, phân tách ra được vấn đề xây dựng căn hộ chung cư trên đất giao sử dụng vĩnh viễn và đất giao có thời hạn. Tương ứng với đó là quyền, trách nhiệm của chủ sở hữu căn hộ chung cư thế nào?
“Căn hộ có thời hạn thì giá sẽ rẻ hơn, căn hộ vĩnh viễn giá cao hơn, vẫn có thể có hai lựa chọn. Tâm lý của người dân vẫn thích quyền sở hữu, vừa là tài sản vừa là chỗ ở. Nếu chỉ quy định sở hữu chung cư có thời hạn sẽ vướng” - ông Thanh nói.
Điều hành phiên họp, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định kết luận quá trình thảo luận, các ý kiến cơ bản đề nghị không quy định thời hạn sở hữu căn hộ chung cư.
Tuy nhiên, dự thảo cần quy định cụ thể về việc Nhà nước có quyền quyết định và có trách nhiệm tổ chức thực hiện di dời, phá dỡ, cải tạo căn hộ chung cư không còn an toàn vì mục đích bảo đảm sức khỏe, tính mạng, tài sản cho người dân.
Nếu tiếp tục bảo lưu quan điểm, Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị Chính phủ trình hai phương án, nêu rõ ưu, nhược điểm của từng phương án làm cơ sở để đại biểu Quốc hội thảo luận, lựa chọn phương án tốt nhất.
Đức Minh (t/h)