Giá trung bình của căn hộ Hà Nội trong quý 3 là 51 triệu đồng/m², tăng 10% so với quý trước và 41% so với năm ngoái. Giá thứ cấp trung bình tăng 17% mỗi năm kể từ năm 2020, với Hạng C tăng mạnh nhất đạt 20%/năm, tiếp đến là Hạng A tăng 16%/năm và Hạng B tăng 15%/năm. Theo chuyên gia, đây là lần đầu tiên tốc độ tăng giá nhanh như vậy sau nhiều năm.
Chung cư liên tục tăng giá
Theo Báo cáo mới đây của Savills Hà Nội, trong 9 tháng đầu năm 2024, thị trường căn hộ tại Hà Nội đã ghi nhận hơn 12.000 căn mới ra mắt. Trong quý 3, có 5.265 căn hộ được cung cấp mới, tăng mạnh 95% theo quý và 178% theo năm.
Tuy nhiên, nguồn cung sơ cấp vẫn giảm 47% so với cùng kỳ năm trước. Dù nguồn cung sơ cấp có phần hạn chế, số lượng căn hộ bán ra đã đạt mức 6.840 căn trong quý 3, tăng 35% theo quý và 226% theo năm. Tổng số lượng căn hộ bán được trong 9 tháng năm 2024 lên tới 17.000 căn. Trên thực tế, số lượng này chỉ kém so với mức năm 2019, và đã cao hơn năm 2020 – thời điểm thị trường bắt đầu bị ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19.
Phần lớn nguồn cung mới vẫn thuộc phân khúc hạng B, tập trung vào các dự án lớn ở phía Đông và Tây Hà Nội. Nam Từ Liêm và Cầu Giấy chiếm 63% nguồn cung sơ cấp và 78% số lượng giao dịch trong quý. 92% nguồn cung của khu vực phía Tây là các căn hộ Hạng B. Khu vực phía Tây sẽ cung cấp 21.000 căn hộ từ 28 dự án, tương đương 17% nguồn cung tương lai.
Về giá cả, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, cho biết giá nhà để bán tại Hà Nội vẫn trên đà tiếp tục tăng. Giá bán sơ cấp hiện đang ở mức 69 triệu đồng/ m 2 , tăng 6% so với quý trước và 28% so với cùng kỳ năm ngoái.
Trên thị trường thứ cấp, giá trung bình của căn hộ trong quý 3 là 51 triệu đồng/m², tăng 10% so với quý trước và 41% so với năm ngoái. Giá thứ cấp trung bình tăng 17% mỗi năm kể từ năm 2020, với Hạng C tăng mạnh nhất đạt 20%/năm, tiếp đến là Hạng A tăng 16%/năm và Hạng B tăng 15%/năm. Nhiều người mua chuyển hướng từ thị trường sơ cấp sang thứ cấp do thị trường này có nhiều sự lựa chọn hơn, cũng như vấn đề pháp lý được đảm bảo hơn.
Giá trung bình của căn hộ Hà Nội trong quý 3 là 51 triệu đồng/m², tăng 10% so với quý trước và 41% so với năm ngoái.
Trước bối cảnh này, chuyên gia Savills đánh giá: “Dù thị trường tăng trưởng, sự chênh lệch giữa thu nhập hộ gia đình và giá nhà đang ngày càng rõ rệt. Với mức thu nhập trung bình của một hộ gia đình tại Hà Nội là khoảng 250 triệu đồng/năm, giá một căn hộ trung bình khoảng 4 tỷ đồng, người dân cần tới 18 năm tiết kiệm không tiêu xài để có thể mua được nhà. Thu nhập trung bình chỉ tăng trưởng 6% mỗi năm, giá nhà trên thị trường thứ cấp đã tăng trung bình 17-20%, gây ra nhiều khó khăn trong việc mua nhà.”
Về nguyên nhân, theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam Chi nhánh Hà Nội, có nhiều lý do khiến giá chung cư tăng trưởng nóng những năm qua.
Cụ thể, tính đến trước giai đoạn 2018 - 2019, người Hà Nội đã không thực sự thích ở chung cư, thay vào đó họ chuộng nhà liền thổ. Khoảng 5 - 6 năm trở lại đây, các dự án chung cư có dịch vụ tiện ích tốt hơn, mô hình chung cư dần trở nên quen thuộc hơn với người Hà Nội.
Thứ hai, trước đây thị trường chung cư chưa có sự tham gia của nhiều chủ đầu tư, chủ yếu là các doanh nghiệp trong nước nên chưa có sự cạnh tranh. Còn 5 - 6 năm trở lại đây, nguồn cung tăng trưởng, sự hiểu biết của người mua tăng lên, các chủ đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường nhiều hơn.
Ngoài ra, sự phát triển hạ tầng của Hà Nội nhanh hơn các địa phương khác, kết nối thuận tiện hơn so với TP HCM. Hà Nội được đầu tư đồng bộ về nhiều hướng, kéo theo nhu cầu ở thực tăng cao.
Về dòng tiền tài chính, mặt bằng lãi suất cũng khá thuận lợi để mua bất động sản ở thực hoặc đầu tư. Dòng tiền hiện tập trung khá nhiều vào thị trường Hà Nội khiến thanh khoản và mặt bằng giá chung cư Hà Nội đi lên. Mặt bằng chi phí vật liệu đã tăng trong 5 năm qua cũng khiến giá tăng lên.
Giá sẽ còn tăng?
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam Chi nhánh Hà Nội chia sẻ: "Giá chung cư Hà Nội đã có sự tăng trưởng mạnh từ quý IV/2023. Đây là lần đầu tiên tôi thấy tốc độ tăng giá nhanh như vậy sau nhiều năm làm nghề.
Xét về dữ liệu lịch sử giai đoạn 10 - 15 năm qua, thực tế cho thấy giá chung cư đã tăng trung bình khoảng 5%/năm, chưa kể đồng tiền có sự lạm phát.
Một giai đoạn dài 2010 - 2020 giá chung cư ít có sự biến động. Tuy nhiên từ năm 2022 giá chung cư đã trải qua 2 giai đoạn tăng nóng: Cuối 2021 - quý III/2022 và từ quý IV/2023 đến nay".
Giám đốc CBRE Hà Nội: 'Suốt nhiều năm làm nghề, lần đầu tiên tôi thấy chung cư tăng giá nhanh đến vậy'
Dự báo về thị trường, bước sang quý 4/2024, bà Đỗ Thị Thu Hằng cho rằng, thị trường dự kiến sẽ đón nhận thêm 9.700 căn hộ mới, trong đó 88% đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án lớn. Từ năm 2025 trở đi, khoảng 110.000 căn từ 106 dự án sẽ được đưa ra thị trường.
Bà Hằng nói thêm: “Việc giải quyết các vướng mắc pháp lý đang dần cải thiện, mở ra cơ hội cho các dự án mới được triển khai. Tuy nhiên, quá trình này sẽ diễn ra từ từ và khó có thể đáp ứng ngay lập tức nhu cầu đa dạng về sản phẩm trên thị trường.
Bộ ba Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở được áp dụng sớm, cùng các văn bản hướng dẫn đã dần được công bố sẽ tiếp tục mang lại những tác động tích cực cho thị trường, song quá trình này sẽ không diễn ra nhanh chóng”.
Hồng Quang