TS Nguyễn Văn Đính kỳ vọng, trong giai đoạn cuối năm 2023 – đầu năm 2024, thị trường bất động sản sẽ ghi nhận nhiều dấu hiệu tích cực hơn so với giai đoạn cuối quý 2 và đầu quý 3/2024.
Doanh nghiệp bất động sản gặp khó, nhiều dự án dừng triển khai
Phát biểu tại Diễn đàn phát triển bền vững thị trường bất động sản diễn ra mới đây, ông Phạm Tấn Công, Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) nhận địnhbất động sản là thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đặc biệt đối với nền kinh tế quốc dân của Việt Nam, vừa có hệ sinh thái riêng, vừa có quan hệ trực tiếp với các thị trường khác như: Thị trường tài chính, thị trường lao động...
Trên thực tế, nhìn nhận vai trò quan trọng của lĩnh vực bất động sản, từ đầu năm đến nay, Chính phủ đã không ngừng quan tâm và ban hành nhiều chính sách để hỗ trợ thị trường hồi phục, doanh nghiệp vượt qua khó khăn. Chỉ trong vòng 6 tháng đầu năm, Chính phủ đã ban hành gần 10 nghị quyết, nghị định, thông tư, cùng với đó là nhiều cuộc họp với các hiệp hội, doanh nghiệp bất động sản đầu ngành được tổ chức để tìm ra hướng giải quyết những khó khăn trên thị trường.
Đặc biệt, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/03/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Thủ tướng Chính phủ cũng đã thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ và mới đây ngày 27/5/2023, tại Công điện 469/CĐ-TTg Thủ tướng đã giao nhiệm vụ cụ thể cho từng bộ, ngành, địa phương thực hiện nhiều nhiệm vụ, giải pháp trong ngắn hạn cũng như lâu dài để tháo gỡ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
Tổ công tác cùng Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và các bộ, ngành, địa phương đã khẩn trương, tích cực triển khai, thực hiện các nhiệm vụ được giao và đạt được một số kết quả cụ thể ban đầu.
Các chuyên gia tại Toạ đàm Phát triển bền vững thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, ông Phạm Tấn Công thừa nhận, mặc dù các cơ quan Nhà nước đã có tháo gỡ cho thị trường bất động sản song thị trường vẫn còn nhiều khó khăn.
Theo đó, các doanh nghiệp bất động sản hiện vẫn gặp rất nhiều khó khăn, số lượng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản thành lập mới trong quý giảm. Cụ thể, quý I/2023 là 940 doanh nghiệp, giảm 63,2% so với cùng kỳ năm 2022, bên cạnh đó số lượng doanh nghiệp giải thể, ngừng kinh doanh có thời hạn lần lượt là 341 doanh nghiệp, tăng 30,2% và 1.816 doanh nghiệp, tăng 60,7% so với cùng kỳ năm trước.
Theo ông Công, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản hiện đang gặp nhiều thách thức và phải thay đổi phương án kinh doanh, quản lý như tái cơ cấu nợ, tái cơ cấu hoạt động kinh doanh, thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động. Nhiều doanh nghiệp dừng triển khai các dự án mới, dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn, có doanh nghiệp giảm đến 50% lực lượng lao động để ứng phó với điều kiện khó khăn hiện tại.
Bên cạnh đó, hệ thống chính sách liên quan đến lĩnh vực đất đai đang tồn tại nhiều hạn chế, đặc biệt là Luật Đất đai 2013 sau gần 10 năm áp dụng đã cho thấy những bất cập khi chưa theo kịp hay chưa đủ chi phối những tình huống mới của thị trường bất động sản.
Ngoài ra, Luật Đất đai có phạm vi điều chỉnh quan hệ sở hữu đất đai, sử dụng đất đai, nhưng trong quá trình tổ chức thực hiện các Luật có liên quan đến bất động sản lại mâu thuẫn, chồng chéo. Những mâu thuẫn, chồng chéo này đã gây khó khăn cho việc tổ chức thực hiện, làm giảm hiệu lực, hiệu quả các quy định của pháp luật, dẫn tới chưa khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội.
Ông Phạm Tấn Công cũng cho biết, hiện tại Luật Đất đai 2013 đang được sửa đổi, đã qua hai kỳ họp Quốc hội thảo luận và có thể sẽ thông qua tại kỳ họp tới. Thời gian qua Quốc hội, Chính phủ đã tổ chức lấy ý kiến rộng rãi của nhân dân và cộng đồng doanh nghiệp. Kỳ họp Quốc hội lần thứ 5 vừa qua cũng đã thảo luận cho ý kiến lần đầu về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Theo ông Công, sẽ có một cơ hội lịch sử là cả 3 dự án luật quan trọng nhất với ngành bất động sản sẽ được Quốc hội xem xét thông qua tại cùng một kỳ họp - Kỳ họp thứ 6 vào tháng 10 năm 2023 tới. Các đạo luật này sẽ tác động trực tiếp đến quyền và lợi ích của người dân, cũng như tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản, thị trường nhà ở và nền kinh tế.
Khó khăn kéo dài đến quý III năm sau
Theo ông Hoàng Hải- Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), qua làm việc với các địa phương và doanh nghiệp, còn rất nhiều dự án nhà ở, khu đô thị gặp khó khăn, chậm hoặc dừng triển khai. Nguyên nhân là vướng mắc pháp lý về đất đai, nhất là quy định về phương pháp định giá đất; thẩm quyền điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung; điều kiện rà soát, điều chỉnh quy hoạch.
Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết, nguồn cung và thanh khoản giảm mạnh càng làm thị trường bất động sản thời gian qua thêm khó khăn. Trong khi đó, giá nhà ở và đất nền vẫn liên tục tăng. Cuối năm ngoái, giá căn hộ đã tăng bình quân 5-7%; nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15-20%; đất nền tăng đến 30% so với cuối năm 2020. Điển hình là giá căn hộ từ bình dân đến cao cấp liên tục lập dấu mốc mới, vượt quá khả năng chi trả của nhiều người mua.
Trong khi đó, chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa cho rằng, cầu tiêu dùng nội địa vẫn yếu, phục hồi chậm cho thấy nền kinh tế đang hồi phục theo đáy ở hình chữ U thay vì chữ V; thanh khoản gặp khó ở nhiều ngành. Dự báo thị trường bất động sản có thể khó khăn kéo dài đến quý III năm sau.
Dự báo thị trường bất động sản có thể khó khăn kéo dài đến quý III năm sau.
Tại diễn đàn, các ý kiến cho rằng, việc tăng nguồn cung nhà giá rẻ sẽ giúp thị trường phục hồi và phát triển bền vững. Theo ông Nghĩa, cuộc khủng hoảng 10 năm trước là dư nguồn cung, nhưng lần này lại là khủng hoảng thiếu cung, nhất là nhà ở giá rẻ khiến thị trường "đóng băng". Giải pháp phá băng cho thị trường là tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ bằng quy định khung giá cho loại hình này như các nước đang thực hiện.
Ngoài ra, doanh nghiệp cần được hỗ trợ để chủ động phát triển dự án nhà giá rẻ, gỡ bỏ một số khống chế về lợi nhuận, đối tượng mua nhà, nguyên nhân làm các chủ đầu tư phân khúc này nản lòng.
Liên quan đến nội dung này, TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam chia sẻ, hiện nay, thị trường bất động sản đang đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ. Mặc dù sức cầu thị trường rất tốt, nhưng vẫn chứng kiến sự suy giảm trong giao dịch do các nhà đầu tư đang đối diện với vấn đề "chôn" vốn và phải giải quyết những thách thức tài chính.
Trong giai đoạn 2022 - 2023, lượng giao dịch bất động sản đã giảm đến 90%, cho thấy tình trạng sức cầu của thị trường yếu kém. Bên cạnh vấn đề khan hiếm nguồn cung nhà ở giá rẻ, còn tồn tại một vài vấn đề như thiếu cơ chế và sự quyết tâm của nhiều địa phương, dẫn đến tình trạng nhiều dự án vẫn chưa được gỡ khó, các doanh nghiệp bất động sản còn phải đối mặt với nhiều khó khăn.
Ông Đính cho biết, những nỗ lực của Chính phủ và các Bộ ngành liên quan trong việc ban hành nhiều chính sách nhằm tháo gỡ những khó khăn trên thị trường bất động sản đã có tác động tích cực tới thị trường. Theo ông Đính, trong quý 1/2023, đã có gần 3.000 sản phẩm giao dịch và trong quý 2, con số này đã tăng 30%. Đến nay nay, niềm tin từ các nhà đầu tư cũng dần được phục hồi, nhiều dự án mới bắt đầu mở bán trên thị trường, dẫn đến việc gia tăng số lượng giao dịch bất động sản.
Tuy vậy, việc cải thiện nguồn cung nhà ở mới và sự ổn định của tâm lý của người mua vẫn đang diễn ra chậm chạp, cần nhiều thời gian để hoàn thiện các dự án mới. Đồng thời, tâm lý của nhà đầu tư dù đang dần ổn định hơn nhưng vẫn khá thận trọng, đặc biệt là những người đang đối diện với áp lực tài chính từ các khoản đầu tư trước đây.
TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.
Qua khảo sát, 70% doanh nghiệp cho biết, các chính sách về nguồn vốn vẫn chưa thực sự phát huy hiệu quả. Trong đó, 2/3 các doanh nghiệp cho biết, chính quyền địa phương nơi họ có hợp đồng kinh doanh đã bắt đầu tuyên truyền hướng dẫn tổ chức hỗ trợ chính sách, nhưng chỉ có 15% doanh nghiệp đánh giá về những chính sách hỗ trợ về đất đai, gồm công tác giải phóng mặt bằng, quyền sử dụng đất đạt mức độ hiệu quả…; 28% đánh giá việc thực hiện các chương trình tiếp cận vốn vay ưu đãi,…
TS Nguyễn Văn Đính kỳ vọng, trong giai đoạn cuối năm 2023 – đầu năm 2024, thị trường bất động sản sẽ ghi nhận nhiều dấu hiệu tích cực hơn so với giai đoạn cuối quý 2 và đầu quý 3/2024.
Hồng Quang