Bất động sản

16:03 16/06/2024

Chuyên gia lý giải nguyên nhân khiến người dân ngày càng khó sở hữu nhà ở

Nguồn cung khan hiếm, nhu cầu tăng cao thì chính các nhà đầu tư cùng môi giới đã “kết hợp” đẩy giá nhà tăng cao thời gian vừa qua. Bên cạnh đó, giá nhà tăng cao nhưng không tương xứng với chất lượng dịch vụ, chất lượng cũng như tiện ích hạ tầng xung quanh. Ngoài ra, việc các dự án chậm tiến độ, chậm bàn giao cũng khiến nguồn cung eo hẹp, dẫn đến giá tăng cao, người dân ngày càng khó sở hữu nhà ở.

Chung cư đã thiết lập mặt bằng giá mới sau thời gian tăng nóng

Dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng OneHousing cho biết, giá bán sơ cấp chung cư quý I/2024 đi ngang gần 58,5 triệu/m2, do nhiều phân khu tại các đại đô thị lớn giữ nguyên mức giá. Tuy nhiên, so với quý I/2023, giá sơ cấp quý I/2024 đã tăng 11%.

Trong khi đó, trung bình giá bán thứ cấp chung cư tăng xấp xỉ 14,4% so với cùng kỳ quý I/2023, đạt ngưỡng 55 triệu/m2, tiệm cận giá sơ cấp của chủ đầu tư. Giá thứ cấp ghi nhận tăng tại hầu hết dự án tại khu Đông và khu Tây Hà Nội.

Tại khu Đông, mặt bằng giá thứ cấp tiệm cận giá sơ cấp khi giá thứ cấp tăng đáng kể trong quý I tại các phân khu giá rẻ. Trong khi đó, giá thứ cấp khu Tây vẫn thấp hơn 7 triệu/m2 so với giá sơ cấp do nhiều dự án cao cấp tiếp tục ra hàng trong quý I/2024.

Chuyên gia lý giải nguyên nhân khiến người dân ngày càng khó sở hữu nhà ở — Chung cư Hà Nội thiết lập mặt bằng giá mới, đạt gần 60 triệu đồng/m2.

Dù giá chung cư đang neo ở mức cao nhưng trong quý I/2024, thị trường Hà Nội vẫn có hơn 12.000 giao dịch cả sơ cấp và thứ cấp. Ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing - nhận định, những chỉ dấu trên cho thấy thị trường chung cư Hà Nội đã thiết lập mặt bằng giá mới sau thời gian tăng nóng.

“Thời gian qua, một số chủ đầu tư ra hàng và bán rất nhanh. Khi cả sản phẩm bán mới và chuyển nhượng đều tăng giá, nguồn cung thấp hơn lượng tiêu thụ, đó là lúc thị trường đã chấp nhận mặt bằng giá mới" - vị chuyên gia nói và cho biết thời gian tới, giá chung cư có thể sẽ đi ngang trước khi bước vào chu kỳ tăng giá mới, bởi nguồn cung trong 1-2 năm tới còn thấp hơn so với nhu cầu của thị trường.

Thêm vào đó, các yếu tố vĩ mô như thị trường vàng biến động đi kèm lãi suất ở ngưỡng thấp khiến các nhà đầu tư tìm kiếm các kênh đầu tư hợp lý và có tính dài hạn, vô hình chung khiến nhu cầu tìm kiếm căn hộ tại thị trường Hà Nội càng tăng cao.

Khi so sánh giữa các dòng sản phẩm, người mua có nhu cầu ở thực có thể nhận thấy giá căn hộ vẫn ở mức hợp lý hơn so với những sản phẩm liền thổ trong dự án như biệt thự và nhà liền kề. Từ đó, dẫn đến câu chuyện ghi nhận mức tăng về nhu cầu và giá sơ cấp của phân khúc căn hộ trong quý I/2024. Báo cáo của Savills trong quý cho thấy, giá sơ cấp căn hộ tại Hà Nội đạt 59 triệu đồng/m2, tăng 14% so với năm trước.

Trong điều kiện giá sơ cấp neo ở mức cao, thị trường thứ cấp cũng ghi nhận lượng giao dịch tăng trưởng và giá cũng đã có mức tăng so với giá trước đó. Thị trường thứ cấp trong thời gian trước cũng có mặt bằng giá hợp lý hơn so với giá sơ cấp, tuy nhiên trước nhu cầu về nhà ở ngày một lớn, giá thứ cấp trong những tháng đầu năm 2024 đồng thời ghi nhận mức tăng.

Mỗi năm Hà Nội thiếu 50.000 căn hộ, khiến giá tăng không tương xứng

Kể từ năm 2018 đến nay, chính sách liên quan đến nguồn vốn cùng các quyết định của cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường bất động sản (BĐS) khiến nguồn cung bất động sản nhà ở sụt giảm nghiêm trọng. Nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng, gây “áp lực" lên nguồn cung, thúc đẩy giá BĐS liên tục thiết lập mặt bằng mới. Nhất là phân khúc căn hộ, tại Hà Nội vào quý 1 vừa qua.

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng hàng chục quý liên tiếp. Chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tại thời điểm quý 1/2024 đã tăng 48% so với quý 1/2019 và tăng 8 điểm phần trăm so với quý cuối năm 2023, mức tăng cao nhất trong vòng 5 năm qua.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho rằng, nguyên nhân giá chung cư tăng là do cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện bởi giá trị BĐS tăng tỷ lệ thuận với đầu tư. Tuy nhiên, việc chỉ đầu tư 1 mà lại tăng đến 3-4 lần là bất hợp lý. Bên cạnh đó, do nguồn cung khan hiếm, trong khi nhu cầu sở hữu nhà luôn ở mức cao và đang trong xu hướng tăng. Nhu cầu đầu tư khi dòng tiền lớn đang “chảy” vào BĐS để giữ tài sản trong bối cảnh lãi suất ngân hàng chạm “đáy".

Ngoài ra còn do nhu cầu đầu tư căn hộ cho thuê được thúc đẩy từ nhu cầu lưu trú của lượng lớn khách du lịch quốc tế, chuyên gia người nước ngoài hay học sinh, sinh viên.

Tương lai, đến năm 2025, dân số Hà Nội dự kiến đạt 9 triệu người, với tỷ lệ đô thị hóa dự kiến sẽ đạt 62%. Như vậy, đến năm 2025, dân cư sống tại khu vực thành thị sẽ đạt khoảng 5.580.000 người, tăng lên từ mức 4.138.500 người vào năm 2022. Tương đương với khoảng 120.000 hộ gia đình thành thị thêm mới mỗi năm, thì sẽ cần hàng trăm nghìn căn hộ nữa.

Trên thực tế, giới chuyên gia BĐS cho rằng, sự tăng giá của chung cư không tương xứng với giá trị của căn hộ, dịch vụ, tiện ích hạ tầng. Đơn cử như ở khu vực đại đô thị phía Tây Hà Nội giá căn hộ từ 50 – 80 triệu đồng/m2 (tuỳ từng toà nhà), mặc dù đô thị có nhiều hạ tầng tiện ích, nhưng khi người dân di chuyển vào TP làm việc phải trải qua cung đường “đày ải”, lúc nào cũng trong tình trạng kẹt xe, khói bụi, mưa ngập… thì mức giá đó quá cao.

Hay như một số dự án tại Mỹ Đình, khi chủ đầu tư bán giá sơ cấp khoảng 28-32 triệu đồng/m2, nay thịtrường tăng lên 57-60 triệu đồng/m2, trong khi các dịch vụ, chất lượng toà nhà, tiện ích xung quanh không có gì mới.

Số liệu từ Kế hoạch phát triển nhà ở Hà Nội giai đoạn 2021-2025 cũng cho biết, tổng nguồn cầu giai đoạn 2022- 2025 là 185.200 nhà, trong đó có 166.600 căn hộ.

Trong khi số lượng căn hộ mở bán mới tại Hà Nội đang liên tục sụt giảm. Dữ liệu nghiên cứu từ VARS cho thấy, tính chung năm 2023, nguồn cung căn hộ mới chỉ đạt xấp xỉ 11.000 sản phẩm, bằng 66% so với cùng kỳ năm 2022. Riêng trong quý 1/2024, toàn thị trường Hà Nội chỉ ghi nhận khoảng 3.000 căn hộ mở bán mới.

Như vậy, từ nay đến năm 2025, trung bình mỗi năm, Hà Nội thiếu hụt khoảng 50.000 căn hộ. Trong khi số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới cũng liên tục sụt giảm và cũng “chẳng mấy ai định bán nhà”. Và thị trường cũng đã vắng bóng hoàn toàn các căn hộ giá bình dân.

Người dân ngày càng khó sở hữu nhà ở

Nhu cầu là có thật, tuy nhiên với mức độ tăng giá như hiện tại, thế hệ trẻ hiện nay sẽ rất khó “mơ” về những ngôi nhà ở Hà Nội. Và để có thể mua được nhà, một gia đình thu nhập ít nhất cũng khoảng 50 triệu đồng/tháng mới có thể đủ trả nợ lãi vay ngân hàng với thời hạn lên tới 30-35 năm.

Ngoài nhu cầu, thì việc đầu cơ của người dân cũng là một nguyên nhân đẩy giá nhà lên cao trong thời gian vừa qua. Bởi những người có sẵn tiền mặt trong túi giai đoạn này không biết đầu tư kênh nào thấy chung cư “ngon ăn” nên cũng săn lùng mua lại để ăn chênh. Và kết quả là người mua nhà cùng môi giới đẩy giá nhà lên cao. Người mua sau phải mua cao hơn người mua trước, cứ thế một căn hộ trong vòng 2 - 3 tháng có thể qua tay 3 chủ nhà và giá cũng tăng lên 30-40%.

Báo cáo cập nhật của Bộ Xây dựng nhấn mạnh rằng, giá chung cư tăng mạnh những năm gần đây phần lớn xuất phát từ thực trạng nguồn cung sản phẩm ngày càng cạn kiệt, đặc biệt là phân khúc nhà bình dân. Số lượng dự án mở bán mới chủ yếu đến từ những dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư từ nhiều năm trước.

Trên thực tế, gần đây không có dự án nào trong thời gian gần đây hoàn thành thủ tục để đủ điều kiện khởi công xây dựng và mở bán, đa phần vẫn tắc ở khâu triển khai như dự án Tháp đôi Kepler Land Mỗ Lao của Công ty TSQ Việt Nam, dự án Nhóm nhà ở Tây Nam đường Mễ Trì của Công ty DAC Hà Nội…

Trong khi đó, nhiều dự án như Golden Millenium Tower, Manhat tan Complex, Tokyo Tower, Summit Building… dù đã triển khai từ nhiều năm trước nhưng tới nay vẫn chưa hoàn thành.

Điểm chung của những dự án này là chủ đầu tư yếu về năng lực tài chính, việc sử dụng đòn bẩy quá cao dẫn đến dự án rơi vào bế tắc khi các cơ quan quản lý kiểm soát chặt hơn nguồn vốn chảy vào bất động sản.

Chẳng hạn, tại dự án Summit Building do Công ty Veracity làm chủ đầu tư, gần như toàn bộ vốn triển khai (quy mô dự án là 800 tỷ đồng + chi phí chuyển nhượng) được huy động từ phát hành trái phiếu (1.135 tỷ đồng) với lãi suất cao ngất ngưởng (kỳ đầu tiên lên đến 11,75%/năm, các kỳ sau tính theo lãi suất tiền gửi 12 tháng do PVcomBank công bố trong cùng thời điểm cộng với biên độ tối thiểu 4,25%/năm).

Cuộc khủng hoảng trái phiếu doanh nghiệp giai đoạn 2022-2023 khiến dự án rơi vào tình trạng “đứng hình” và tới nay, chủ đầu tư không có nguồn vốn bù đắp cho trái phiếu, dù đã thu tiền của nhiều khách hàng lên tới 70% hợp đồng.

Đầu tháng 4/2024, HĐND TP. Hà Nội đã ban hành báo cáo thẩm tra số 132/BC-BKTNS ngày 29/11/2023 về biện pháp đẩy nhanh tiến độ đầu tư, tập trung xử lý các dự án vốn ngoài ngân sách có sử dụng đất chậm triển khai trên địa bàn Thành phố.

Theo đó, có tới 712 dự án nhà ở (với diện tích hơn 5.000 ha) sử dụng vốn ngoài ngân sách chậm triển khai, trong đó chỉ mới phân nửa là có hướng chỉ đạo giải quyết, còn lại vẫn đang trong quá trình thanh tra.

Do đó, HĐND TP. Hà Nội đề nghị UBND Thành phố tiếp tục quyết liệt xử lý các dự án chậm triển khai theo hướng công khai, minh bạch và yêu cầu sự vào cuộc, phối hợp của nhiều cơ quan, đơn vị để cùng giải quyết; các tổ công tác chủ động triển khai làm việc với từng đơn vị, xem xét từng dự án cụ thể, có kết luận và biện pháp xử lý ngay khi kết thúc nội dung làm việc.

Quan điểm phải xử lý nghiêm, triệt để đối với các dự án chưa được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đến nay đã quá tiến độ thực hiện (nhất là đối với dự án kéo dài nhiều năm, dự án điều chỉnh nhiều lần).

Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho hay, kế thừa và phát triển Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai 2024 có nhiều điểm mới đột phá về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, đây chính là “liều thuốc” chữa lành cho các dự án “treo”.

Dù vậy, việc các dự án đình trệ từ trước có được áp dụng các quy định mới hay không vẫn là câu hỏi lớn. Ông Hà cho rằng, có nhiều lý do khiến những thửa đất rộng lớn hàng nghìn héc-ta bị bỏ hoang nhiều năm không được xử lý.

Việc thay đổi quy định và sửa luật là giải pháp căn cơ nhất để xử lý tình trạng này, do đó cần sớm có các nghị định, thông tư hướng dẫn việc thực thi Luật Đất đai 2024 để luật sớm đi vào cuộc sống.

Hồng Quang