Báo cáo của Savills trong quý cho thấy, giá sơ cấp căn hộ tại Hà Nội đạt 59 triệu đồng/m2, tăng 14% so với năm trước. Các chuyên gia nhận định, trong giai đoạn 2024 2025, dự báo giá sẽ còn tăng tiếp khi nguồn cung mới vẫn nhỏ giọt. Cùng với việc sản cao cấp và hạng sang chiếm tới 70% nguồn cung nên việc sở hữu nhà của người thu nhập bình dân ngày càng hẹp lại.
Giá căn hộ Hà Nội xấp xỉ 60 triệu đồng/m2
Theo Báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội mới nhất của Savills Việt Nam cho thấy, nguồn cung căn hộ ghi nhận trong quý I/2024 tăng 41% so với quý trước, đạt 4.062 căn. Nguồn cung sơ cấp trong quý đạt 12.928 căn, tăng 9% so với quý trước.
Đáng chú ý, tình trạng mất cân bằng cung cầu của phân khúc căn hộ vẫn tiếp tục tồn tại. Thị trường tiếp tục ghi nhận sự thiếu hụt về sản phẩm dưới 30 triệu đồng/m2 (hạng C), các sản phẩm này chỉ chiếm 4% nguồn cung mới và đã được bán hết. Kể từ năm 2020, nguồn cung sơ cấp hạng C giảm 47% mỗi năm.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao bộ phận tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội nhận định: “Nguồn cung tập trung chủ yếu về căn hộ hạng B là chiếm đến gần 90%. Phân khúc căn hộ hạng C trên thị trường sơ cấp và căn hộ hạng A chỉ chiếm một tỷ lệ rất nhỏ. Từ nay cho đến cuối năm, dù các đạo luật lớn cũng đã được thông qua, nhưng nguồn cung mới vẫn chưa thể được cải thiện”.
Theo thống kê của Savills Việt Nam, nhu cầu nhà ở tự nhiên hàng năm tại Hà Nội hay TPHCM khoảng 50.000 ngôi nhà. Đây là kết quả của nhập cư, ra ở riêng của những người trưởng thành và số người trung bình trong một nhà giảm… Con số về nguồn cầu này đã không được đáp ứng bởi hạn chế nguồn cung trong một thời gian, khiến nhu cầu về nhà ở bị dồn nén.
Thêm vào đó, các yếu tố vĩ mô như thị trường vàng biến động đi kèm lãi suất ở ngưỡng thấp khiến các nhà đầu tư tìm kiếm các kênh đầu tư hợp lý và có tính dài hạn, vô hình chung khiến nhu cầu tìm kiếm căn hộ tại thị trường Hà Nội càng tăng cao.
Khi so sánh giữa các dòng sản phẩm, người mua có nhu cầu ở thực có thể nhận thấy giá căn hộ vẫn ở mức hợp lý hơn so với những sản phẩm liền thổ trong dự án như biệt thự và nhà liền kề. Từ đó, dẫn đến câu chuyện ghi nhận mức tăng về nhu cầu và giá sơ cấp của phân khúc căn hộ trong quý I/2024. Báo cáo của Savills trong quý cho thấy, giá sơ cấp căn hộ tại Hà Nội đạt 59 triệu đồng/m2, tăng 14% so với năm trước.
Trong điều kiện giá sơ cấp neo ở mức cao, thị trường thứ cấp cũng ghi nhận lượng giao dịch tăng trưởng và giá cũng đã có mức tăng so với giá trước đó. Thị trường thứ cấp trong thời gian trước cũng có mặt bằng giá hợp lý hơn so với giá sơ cấp, tuy nhiên trước nhu cầu về nhà ở ngày một lớn, giá thứ cấp trong những tháng đầu năm 2024 đồng thời ghi nhận mức tăng.
Nguồn cung eo hẹp, cơ hội sở hữu nhà của người dân ngày càng hẹp lại
Trong khi đó, dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, tại Hà Nội, trong tháng 4/2024, phân khúc chung cư bình dân có giá bán dưới 30 triệu đồng/m2 tăng 12% so với tháng trước đó; căn hộ trung cấp có giá bán dao động từ 30-50 triệu đồng/m2 tăng 5% và căn hộ cao cấp có giá trên 50 triệu đồng/ m2 tăng 3%, bất chấp mức độ quan tâm giảm 23%.
Nguồn cung eo hẹp vẫn đang là “nút thắt” trên thị trường bất động sản, cho dù các cơ quan quản lý nỗ lực tìm cách tháo gỡ bằng việc đẩy nhanh tiến trình có hiệu lực của các sắc luật mới như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023… (dự kiến từ ngày 1/8/2024).
Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam cho biết, trong 3-5 năm trở lại đây, nhất là sau giai đoạn dịch Covid-19, nguồn cung căn hộ trên thị trường ngày một khan hiếm.
Năm 2023, tại Hà Nội và TP.HCM, mỗi thành phố ghi nhận từ 8.000-10.000 căn được chào bán ra thị trường, chỉ bằng 1/4 so với thời điểm trước dịch là 30.000-40.000 căn hộ/năm/thành phố.
Việc sở hữu nhà của người thu nhập bình dân ngày càng hẹp lại.
Trong quý I/2024, TP.HCM có thêm 500 căn, Hà Nội khoảng hơn 2.000 căn. Với nguồn cung căn hộ hạn chế, trong khi nhu cầu nhà ở không ngừng tăng lên bởi sự gia tăng dân số tự nhiên cùng xu hướng di dân ồ ạt tới các thành phố lớn nên vô hình trung khiến giá căn hộ liên tục bị đẩy lên cao.
“Rõ ràng, giá nhà tăng quá mạnh trở thành rào cản đối với người mua nhà. Thậm chí, trong giai đoạn 2024 2025, dự báo giá sẽ còn tăng tiếp khi nguồn cung mới vẫn nhỏ giọt. Chưa kể, tỷ trọng nguồn cung sản cao cấp và hạng sang còn chiếm tỷ trọng lớn tới 70%, nên việc sở hữu nhà của người thu nhập bình dân ngày càng hẹp lại”, bà Dung nhấn mạnh.
Trước những diễn biến leo thang về giá, một số dự án đã được đẩy giá vượt quá giá trị thực tế, bà Đỗ Thu Hằng đưa ra lưu ý người mua cần xem xét kỹ, cân nhắc giá trị sử dụng và mức độ hợp lý của dự án.
“Nhìn chung, nếu giá còn tăng, người mua sẽ xem xét bài toàn tài chính của mình. Trong khi nhu cầu ở thực vẫn chiếm tỷ trọng chính, nếu giá tiếp tục đẩy lên cao, người mua có thể cân nhắc và lựa chọn phương án thuê chung cư nội đô, hoặc chấp nhận dịch chuyển nhu cầu tới nguồn cung tại các tỉnh lân cận Hà Nội có giá hợp lý”, bà Hằng nói.
Người mua nhà với nhu cầu ở thực có thể chọn lựa nguồn cung tại những địa phương lân cận Hà Nội như Hưng Yên hay Bắc Ninh, nhờ vào sự phát triển cơ sở hạ tầng. Hạ tầng vẫn là đòn bẩy quan trọng nhất trong việc thay đổi cấu trúc giá trị của thị trường nhà ở.
Cụ thể, Hưng Yên và Bắc Ninh sẽ cung cấp khoảng 203.000 căn hộ từ năm 2024 - 2026. Các luật sửa đổi được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển và mang tới cải thiện nhất định cho nguồn cung. Từ năm 2025 trở đi, thị trường sẽ có khoảng 84.400 căn hộ từ 101 dự án sẽ được mở bán.
Hồng Quang